Quyền lợi của người thuê nhà

Hiểu rõ quyền lợi của bạn!

Người thuê nhà ở SF đều có quyền lợi! Nếu bạn đang gặp phải sự quấy rối hoặc áp lực từ chủ nhà hoặc lo sợ bạn có thể bị đuổi khỏi nhà hoặc phải chuyển đi, hãy nhấp vào vấn đề của bạn  với đường link bên dưới. Để tìm danh sách các nhóm bảo vệ cho quyền của người thuê nhà, bạn có thể tìm trợ giúp tại đây

Quý vị không phải âm thầm chịu đựng sự phá hoại từ loài gặm nhấm, đường ống bị hỏng và rò rỉ, hệ thống thoát nước bị hư hỏng, nước lạnh cóng thất thường và các nhu cầu sửa chữa không được giải quyết khác. Luật pháp địa phương và tiểu bang đặt ra các tiêu chuẩn tối thiểu về tình trạng có thể ở được và hậu quả nếu chủ nhà của quý vị không duy trì các tiêu chuẩn này. Quý vị được quyền hưởng:

  • Kết cấu chống chịu được nước và thời tiết. Không có lỗ thủng trên mái nhà, tường bên ngoài, cửa sổ, cửa ra vào, v.v.
  • Hệ thống ống nước và khí đốt đang hoạt động
  • Hệ thống điện được lắp đặt hợp pháp
  • Đủ thùng chứa rác
  • Nước lạnh, nước nóng và sưởi ấm, hệ thống nước thải hợp pháp
  • Không bị các loài gây hại phá hoại
  • Các cấu trúc nguyên vẹn như sàn, cầu thang và lan can trong tình trạng hoạt động
  • Không bị nhiễm chì
  • Chốt trên một số cửa sổ và cửa ra vào, khóa hộp thư
  • Ánh sáng tự nhiên trong mỗi phòng
  • Lối thoát hiểm khẩn cấp cùng khuôn viên và tòa nhà gọn gàng, sạch sẽ

Nếu có vi phạm trong nhà của quý vị, quý vị sẽ có thể liên lạc với chủ nhà hoặc người quản lý tài sản để sửa chữa. Nếu họ không trả lời kịp thời, quý vị có thể liên hệ với cố vấn viên về nhà ở và Hội đồng Thuê Nhà San Francisco (San Francisco Rent Board) để được hỗ trợ. Nếu quý vị sống trong một căn hộ kiểm soát tiền thuê, quý vị có thể đủ điều kiện để được giảm tiền thuê thông qua nộp đơn yêu cầu Giảm Dịch Vụ Nhà Ở (Decrease in Housing Services). Nếu căn hộ của quý vị không được kiểm soát tiền thuê, quý vị vẫn có thể sử dụng Bộ luật Dân sự California 1942.4 để thưa kiện. Chúng tôi đặc biệt khuyên quý vị nên bàn bạc qua các lựa chọn này với cố vấn người thuê nhà trước tiên! Truy cập Nhận trợ giúp để biết danh sách các nhóm hoạt động vì quyền của người thuê nhà ở San Francisco.

Dưới đây là danh sách chi tiết các bước quý vị có thể thực hiện để được nhận sửa chữa:

  1. Khiếu nại với chủ nhà bằng văn bản và nếu có thể, hãy giữ bằng chứng bằng hình ảnh và video. Bước này rất quan trọng và phải được thực hiện trước bất cứ điều gì khác. Giữ một bản sao cho các hồ sơ của quý vị. Một cách để tạo bằng chứng tống đạt là gửi thư bằng thư bảo đảm, yêu cầu biên lai gửi trả lại.
  2. Nói chuyện với một cố vấn người thuê nhà để giúp quý vị đánh giá xem quý vị có nên liên lạc với Department of Building Inspection (DBI – Sở Thanh tra Tòa nhà) để đến tòa nhà của quý vị và kiểm tra hay không.
  3. Kiến nghị Hội Đồng Thuê Nhà giảm tiền thuê cho đến khi sửa chữa xong. Nếu nơi quý vị ở không được kiểm soát tiền thuê hoặc các bước ban đầu này không hiệu quả, có thể có các bước khác để xem xét, chẳng hạn như tự sửa chữa và khấu trừ chi phí, khiếu nại “trục xuất ngầm” và chuyển đi, kiện chủ nhà hoặc giữ lại tiền thuê nhà. Tuy nhiên, chúng tôi đặc biệt khuyên quý vị nên bàn bạc qua các lựa chọn này với cố vấn người thuê nhà trước tiên!
  4. Nói chuyện với hàng xóm và cùng tổ chức. Nếu những người khác có vấn đề tương tự, quý vị có thể cùng nhau giải quyết chúng thông qua thương lượng tập thể, phản đối và tiếp cận truyền thông.

Bạn không cần phải rời đi chỉ vì chủ nhà yêu cầu bạn làm như vậy! Việc trục xuất tuân theo một quy trình pháp lý rất cụ thể mà chủ nhà của bạn phải tuân theo. Tất cả các thông báo trục xuất phải được viết bằng văn bản. Ngoài ra, hầu hết người thuê nhà chỉ có thể bị đuổi ra khỏi nhà vì một số lý do cụ thể được gọi là “Nguyên nhân chính đáng”.

HÃY NÓI CHUYỆN VỚI NGƯỜI CỐ VẤN VỀ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THUÊ NHÀ CỦA BẠN NGAY LẬP TỨC NẾU BẠN BỊ TRỤC XUẤT. TRUY CẬP TẠI ĐÂY ĐỂ NHẬN HỖ TRỢ

TỪ DANH SÁCH CÁC NHÓM QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THUÊ NHÀ TẠI SAN FRANCISCO.

NGUYÊN NHÂN CHÍNH ĐÁNG cho việc TRỤC XUẤT

Theo mục 37.9 (a) của Sắc lệnh Thuê nhà của SF, chủ nhà của hầu hết tất cả các đơn vị nhà ở phải có lý do chính đáng để đuổi người thuê khỏi nơi đó. (Căn hộ được miễn thi hành trục xuất với yêu cầu có lý do chính đáng chỉ khi chủ nhà chia sẻ căn hộ cho thuê với người thuê hoặc nếu căn hộ cho thuê nằm trong dự án được do HUD trợ cấp). Để biết danh sách đầy đủ các lý do được phép trục xuất, hãy xem www.sftu.org/justcauses/

Một số nguyên nhân dẫn đến việc trục xuất ra khỏi nhà do người thuê nhà đã vi phạm hợp đồng hoặc làm việc phạm pháp. Đây được gọi là trục xuất “Có Lỗi”. Một số ví dụ phổ biến bao gồm:

  1. Không trả tiền thuê nhà, thường xuyên thanh toán muộn hoặc séc không có tiền.
  2. Vi phạm (lỗi) một điều khoản của hợp đồng thuê nhà mà chưa được sửa chữa sau khi chủ nhà thông báo bằng văn bản.
  3. Gây phiền toái hoặc thiệt hại đáng kể cho căn hộ được thuê (bị t àn phá), hoặc “gây ảnh hưởng đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc cuộc sống của chủ nhà hoặc những người thuê nhà khác trong tòa nhà.”

Có một số ít lý do mà chủ nhà có thể đuổi người thuê nhà dù không vi phạm hợp đồng hoặc không phạm pháp. Đây được gọi là những vụ trục xuất “Không Lỗi”. Hầu như luôn luôn người thuê nhà sẽ có quyền nhận tiền tái định cư. Một số ví dụ phổ biến bao gồm:

  1. OMI: Sự chuyển vào của chủ nhà hoặc người thân của chủ nhà (nếu chủ nhà sống trong tòa nhà).
  2. Bán căn hộ đã được chuyển đổi thành chung cư. Người cao niên và người thuê nhà bị tàn tật vĩnh viễn không thể bị đuổi ra khỏi nhà cho việc chuyển đổi căn hộ.
  3. Cải thiện vốn hoặc cải tạo. Người thuê có quyền tái sử dụng căn hộ với giá thuê ban đầu, sau khi công việc thi công xây dựng hoàn thành.
  4. Đạo luật trục xuất Ellis, bắt buộc chủ nhà phải lấy toàn bộ tất cả căn hô khỏi thi trường cho thuê.

THÔNG BÁO TRỤC XUẤT:

Thông báo trục xuất không thể được đưa ra bằng lời nói. Việc trục xuất thực sự bắt đầu bằng một thông báo bằng văn bản, thường là trong 3, 30 hoặc 60 ngày. Bạn không cần phải rời khỏi nhà của mình khi kết thúc thông báo này và chủ nhà không thể ép buộc bạn ra khỏi nhà. Nếu hết 3, 30 hoặc 60 ngày mà bạn vẫn chưa chuyển đi, thì chủ nhà có thể bắt đầu thủ tục trục xuất của tòa án bằng lệnh triệu tập (giam giữ trái pháp luật).

Nếu bạn nhận được “Giấy triệu tập và Khiếu nại về việc giam giữ bất hợp pháp.” BẠN PHẢI TRẢ LỜI VIỆC NÀY TRONG 10 NGÀY, nếu không bạn có thể mất quyền được

biện hộ và xét xử và việc trục xuất sẽ diễn ra nhanh hơn nhiều. Cuối tuần và ngày nghỉ lễ của tòa án không được tính vào 10 ngày. Nếu bạn không trả lời, bạn sẽ tự động thua và có thể bị Cảnh sát trục xuất trong vòng 1 tuần.

CÂU TRẢ LỜI: Việc bạn phản hồi lệnh triệu tập bằng cách điền vào một mẫu đơn của tòa án được gọi là “Câu trả lời”. Trước tiên, bạn cũng có thể đệ đơn lên tòa án nhằm xem xét lại tính hợp lệ của việc trục xuất. KHUYẾN CÁO tim sự giúp đỡ để điền hồ sơ tại Cơ Quan Hợp Tác Phòng Chống Trục Xuất: Eviction Defense Collaborative.

VIỆC TRỤC XUẤT ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH BỞI TÒA ÁN:

Chủ nhà không có quyền trục xuất: thay vào đó, thẩm phán và cảnh sát trưởng sẽ là người trục xuất. Khi bạn thuê nhà, bạn có quyền ở đó cho đến khi nào bạn muốn rời đi hoặc chủ nhà nhận được lệnh của tòa án. Trước khi bạn bị trục xuất, bạn có quyền đưa vụ việc của mình ra

bồi thẩm đoàn tại tòa. Nếu bạn thắng, bạn có thể ở lại. Nếu bạn thua, chỉ cảnh sát trưởng mới có quyền trục xuất bạn. Ngay cả khi bạn không có một trường hợp đủ mạnh để thắng, ít nhất bạn có thể thương lượng để có thêm thời gian và / hoặc tiền để chuyển ra ngoài.

HỖ TRỢ PHÁP LÝ:

Để giúp đỡ cho lệnh bị giam giữ bất hợp pháp, bạn cần được sự hỗ trợ của đội ngũ pháp lý. Tổ chức Hợp tác Ngăn ngừa Trục xuất (EDC) hỗ trợ người thuê nhà phản hồi các giấy tờ của tòa án. Nếu bạn có giấy tờ pháp lý, hãy gọi đường dây hỗ trợ pháp lý của EDC càng sớm càng tốt theo số (415) 659-9184 hoặc gửi email tới legal@evictiondefense. Nếu bạn không có điện thoại hoặc sắp đến thời hạn trả lời trước tòa, bạn cũng có thể đến gặp trực tiếp và mang giấy tờ của mình đến EDC (976 Mission St, 1st Floor San Francisco, CA 94103) vào Thứ Hai, Thứ Ba, Thứ Tư và Thứ Sáu 10:00 – 11:30 sáng và 13 – 14:30 chiều để trao đổi với tư vấn viên trong giờ tư vấn.

TRẢ ĐŨA CHO VIỆC TRỤC XUẤT:

Bộ luật Dân sự California 1942.5 quy định chủ nhà không thể trả đũa người thuê nhà bằng cách đuổi họ hoặc tăng tiền thuê nhà. Nếu chủ nhà cố gắng đuổi bạn ra khỏi nhà trong vòng sáu tháng sau một hành động mà bạn đã thực hiện để thực hành quyền lợi của mình, bạn có thể phân tích vấn đề và tự vệ bản thân. Bạn nên giữ bản sao của tất cả phòng trường hợp là nguyên nhân bị trả đũa, chẳng hạn như thông báo của Uỷ ban Thuê nhà, thông báo Kiểm tra tòa nhà, v.v.

Quyền của bạn không thay đổi KHI chủ nhà của bạn là người mới. Bạn không thể bị đuổi ra khỏi nhà, tiền thuê nhà của bạn không thể bị nâng lên, hoặc hợp đồng thuê nhà của bạn không thể bị thay đổi chỉ vì chung cư của bạn đã được bán.

Vì vậy, đừng hoảng sợ! Đây là thời gian quan trọng để tìm biết về quyền lợi của bạn là quan trọng, nhưng có một vài việc bạn có thể thực hiện để tự bảo vệ mình và ở lại trong nhà.

Khi một tòa nhà được bán, thường là một trong ba điều sẽ xảy ra:

  1. Tòa nhà được chuyển thành nhà chung cư cao cấp hoặc một hình thức sở hữu chung được gọi là “thuê nhà chung (TIC)” để bán làm nhà ở cho người mua.
  2. Chủ nhà tìm cách sống trong một hoặc nhiều đơn vị và có thể muốn các thành viên trong gia đình sống trong các đơn vị khác. Chủ nhà có thể dọn vào căn hộ của bạn để ở được gọi (OMI) để di chuyển vào căn hộ của bạn, nhưng họ phải tuân theo quy trình OMI hợp pháp. Nhiều vụ trục xuất OMI là giả mạo và căn hộ được tìm thấy trống hoặc được cho thuê lại cho những người thuê nhà mới với mức giá thị trường, việc này là bất hợp pháp.
  3. Toà nhà sẽ tiếp tục coi là tài sản cho thuê để đầu tư (chủ nhà sống ở nơi khác).

Mua một tòa nhà trong thị trường ngày nay là tốn kém, và các chủ nhà mới có thể đang tìm cách để tăng lợi nhuận của họ:

Họ có thể cố gắng để người thuê nhà ký các hợp đồng cho thuê mới, có hạn chế hơn hoặc họ có thể cố gắng lấy đi các dịch vụ để tận dụng được tiền thuê của bạn.

Họ có thể khuyến khích người thuê nhà di chuyển ra bằng cách đưa ra tiền thiệt hại (một đề nghị mua lại). Bạn không phải chấp nhận đề nghị này. Có khả năng sẽ không phải là một thỏa thuận tốt cho bạn.

Đôi khi sách nhiễu làm quấy rối vào những người thuê nhà dài hạn vì họ đang trả tiền thuê thấp , và khi người thuê dài hạn bị đuổi đi, chủ nhà sẽ có thể nâng tiền thuê lên bất cứ giá gì họ muốn.

“Thoả thuận Ước tính” hoặc “Bảng câu hỏi cho thuê” là gì? Tôi có nên ký nó?

Khi một tòa nhà được treo giá bán, người môi giới thường sẽ yêu cầu người thuê nhà điền vào một “hợp đồng bất hợp pháp” hoặc “bảng câu hỏi cho người thuê nhà” để ký tên vào. Chủ nhà đang tìm kiếm thông tin trong biểu mẫu này để củng cố những gì về bạn, và những gì bạn có thể làm và không thể làm trên bất động sản. Bạn không cần phải điền vào đơn hoặc ký tên vào biểu mẫu này trừ khi hợp đồng thuê nhà trước đó của bạn có yêu cầu này. Bạn có thể muốn viết thư tay của mình thay vào đó, vì sẽ ít có khả năng được dùng để chống lại bạn nếu bạn quên chia sẽ một việc gì đó, và khi viết thơ tay thì có thể cho phép bạn ghi lại các thỏa thuận bằng miệng như là sẽ có bạn cùng phòng mới, có con vật nuôi, có bãi đậu xe, hay được sử dụng sân sau, vv.

Nếu chủ nhà đặt câu hỏi liệu bạn có phải là “người thuê nhà nằm trong nhóm được bảo vệ” (tức là người già, người khuyết tật hoặc gia đình có trẻ em) vì mục đích muốn trục xuất bạn để cho người khác ví dụ như gia đình hay bản thân họ vào ở. Trường hợp này bạn phải hồi đáp trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày chủ nhà yêu cầu để khẳng định bạn được bảo vệ và có quyền lợi nhất định sau này.

Tôi có cần phải ký hợp đồng mới không?

Nhiều chủ nhà mới cố gắng ép buộc người thuê nhà ký hợp đồng mới. Bạn không phải ký một thỏa thuận mới khác biệt đáng kể so sánh với thỏa thuận hiện tại của bạn!! Chỉ khi nào chủ nhà của bạn cung cấp cho bạn một thoả thuận giống như bây giờ bạn đang có để có thể buộc bạn phải ký tên vào. Nếu bạn đã thuê một căn hộ khi bạn chuyển đến đã có hợp đồng, nhưng hiện đang chuyển sang hợp đồng hàng tháng, thì có lẽ sẽ an toàn hơn nếu bạn ký hợp đồng khác. Ngoài ra, bạn có lợi thế là khi ký một hợp đồng mới cho người thuê nhà với điều kiện là sẽ bảo vệ bạn khỏi việc bị ‘trục xuất không có lỗi’ (như là lệnh trục xuất Ellis hoặc OMI) trong thời gian thuê.

TĂNG TIỀN THUÊ NHÀ:

Chủ nhà mới không được tăng tiền thuê nhà vượt quá mức cho phép. Hầu hết người thuê nhà ở San Francisco được bảo vệ bởi cơ quan kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương. Các trường hợp miễn trừ là nhà ở “mới” được xây dựng sau năm 1979, nhà ở được trợ cấp và nhà dành riêng biệt cho gia đình không phải căn hộ chung cư. Nếu sắc lệnh kiểm soát tiền thuê nhà ở San Francisco được áp dụng, tiền thuê nhà chỉ có thể được tăng lên mỗi năm một lần với số tiền nhỏ gắn với tốc độ lạm phát (CPI – chỉ số giá tiêu dùng). Một người chủ nhà mới bắt buộc phải tính tiền thuê đúng với quy định như vậy, trừ khi họ đang “thu lại” trên việc tăng tiền thuê nhà mà chủ nhà trước đó đáng lẽ phải tăng lên hoặc đã không lấy. Những mức tăng đó phải là mức cho phép trong những năm được đề cập.

Ngay cả khi không nằm trong diện quản lý của cơ quan kiểm soát tiền thuê nhà, bạn vẫn có thể được bảo vệ trong vài trường hợp nhất định cụ thể. Nếu tiền thuê nhà của bạn được chính phủ trợ cấp, tiền nhà của bạn sẽ dựa trên thu nhập và chủ nhà mới phải tôn trọng việc trợ cấp này. Việc kiểm soát tiền thuê nhà của tiểu bang sẽ được áp dụng nếu ngôi nhà của bạn được xây dựng sau năm 1979, và nó đã xây đượcít nhất 15 năm. Việc kiểm soát tiền thuê nhà của tiểu bang cũng sẽ bảo vệ bạn nếu bạn sống trong một ngôi nhà dành cho một hộ gia đình nhưng chủ nhà là một tổ chức công ty, không phài la một chủ nhà tư nhân. Luật tiểu bang giới hạn việc tăng tiền thuê nhà tới mức CPI cộng thêm 5%.

Việc tăng tiền thuê nhà cần có thông báo trước 30 ngày bằng văn bản. Nếu tổng số tiền thuê nhà tăng hơn 10% thì cần phải có thông báo bằng văn bản trước 90 ngày.

ĐẠO LUẬT ELLIS:

Nếu tòa nhà của bạn được rao bán, bạn nên biết về Đạo luật Ellis. Đây là luật của tiểu bang cho phép chủ nhà ngừng hoạt động kinh doanh cho thuê bằng cách đuổi tất cả những người thuê và đưa tòa nhà ra khỏi thị trường cho thuê. Luật này được sử dụng như một kẽ hở trong việc kiểm soát việc tăng tiền thuê nhà, bằng cách thu hút những người thuê nhà mới với mức phí thuê nhà ngang với mức phí trên thị trường hiện tại. Nó cũng làm tang giá trị mua bán một tòa nhà vì bất động sản được bán với giá cao hơn khi không có người thuê trong đó.

Những người thuê nhà khi đối mặt với việc bị đuổi ra khỏi nhà theo Đạo luật Ellis có 120 ngày để chuyển nhà, trừ khi họ là người già hoặc người khuyết tật, trong trường hợp đó, họ có một năm. Họ cũng nhận được tiền tái định cư. Bạn có thể chống lại việc trục xuất Đạo luật Ellis bằng cách gây sự chú ý đến việc chủ nhà sử dụng đạo luật một cách không trung thực và lạm dụng nó

BẠN CẦN PHẢI NÓI CHUYỆN VỚI CỐ VẤN (VÀ ĐỪNG CÓ KÝ BẤT CỨ GIẤY TỜ NÀO TRƯỚC KHI NẾU TOÀ NHÀ CỦA BẠN ĐANG TREO GIÁ BÁNG.

Việc bị mua bán nhà lại (biết là buyouts) là một lý do để trả tiền mặt bằng cách đổi lấy người thuê nhà bỏ rơi căn hộ. Thông thường chủ nhà bán đức căn hộ khi họ không có cơ sở để trục xuất hợp pháp hoặc để vượt qua những rào cản của quá trình trục xuất hợp pháp, bao gồm những hạn chế tiềm ẩn đối với những gì xảy ra với căn hộ đang cho mướn sau khi người thuê nhà bỏ đi.

Mua bán lại (buyouts) bất động sản gần như không bao giờ là một thỏa thuận tốt cho người thuê, đặc biệt là với chi phí sinh hoạt ở San Francisco lúc nào cũng đất đỏ. Hãy xem xét một ví dụ để xem tiền mua nhà được chi như thế nào khi biến mất trong thị trường nhà ở ngày nay:

Carla di chuyển vào căn hộ 2 phòng ngủ của mình vào năm 2003. Căn hộ của cô ấy có giá $2,000.00 USD. Với khoản tiền cho phép tăng mỗi năm, tiền thuê của cô bây giờ là $2,532.07 đô la.

Chủ nhà của Carla cung cấp 10.000 đô la để di chuyển ra ngoài. Cô ấy thương lượng và nhận được đề nghị tăng lên 20.000 đô la. Cô ấy chấp nhận đề nghị!

Bây giờ Carla phải di chuyển. Cô tìm kiếm và tìm kiếm mãi trong khu phố của mình, nơi mà giá thuê trung bình hiện nay là hơn 4.500 đô la. Cô quyết định cô có thể siết chặt vào trong một phòng ngủ để kiếm tiền thuê giá phải chăng hơn, và tìm một chỗ có giá là $ 3.500 đô la.

Trước khi ký hợp đồng, cô ngồi xuống để làm ngân sách.

Chủ nhà mới muốn lấy tiền thuê tháng đầu tiên, thuê tháng cuối, và tiền đặt cọc an ninh lên tính hết. Đó là tổng cộng $10,500.00 USD.

Cô quyết định cô sẽ phải trả chi phí thuê người vận chuyển bằng tiền mà cô kiếm được từ việc bán hết đồ đạc không phù hợp với căn hộ nhỏ mới mẻ của cô.

Bây giờ Carla còn lại $9,500.00 USD trong hợp đồng mua bán của cô. Nhưng tiền thuê trên địa điểm mới này là thêm $ 968.00 một tháng. Điều đó có nghĩa là cô ta đã dành hết toàn bộ khoản tiền từ tiền mua bán nhà để trả vào khoản tiền thuê nhà trong vòng chưa đầy 10 tháng.

Carla nhận ra rằng $ 20,000 không phải là một thỏa thuận tốt sau khi tính hết lại. Cô đã có 45 ngày theo luật của thành phố để hủy bỏ hợp đồng mua bán của cô, và vì vậy cô nói với chủ nhà rằng cô đã thay đổi suy nghĩ của mình, và cô có kế hoạch ở lại nhà cô.

Nhiều người thuê nhà đã muốn bán nhà bằng (buyouts) rồi sẽ muốn ở lại trong căn hộ của họ nhưng vì bị áp lực bởi sự hăm dọa, sách nhiễu hoặc đe doạ trục xuất. Việc mua bán (buyouts) được quy định bởi Thành phố từ ngay bay giờ và người thuê nhà có đến 45 ngày để thay đổi ý định của họ và hủy bỏ hợp đồng mua bán. Một số điều cần xem xét khi bạn muốn mua bán nhà (buyout):

  • Tiền thuê nhà mới nhất trong khu phố của bạn là bao nhiêu?
  • Bạn dự định ở lại trong căn hộ hay khu phố của mình bao nhiêu lần?
  • Bạn sẽ tìm thấy được một nơi thuê nhà khác ở SF?
  • Có một lý do mà chủ nhà muốn bạn thực hiện việc mua lại. Căn hộ của bạn có giá trị gì đối với bạn hay là tiền có giá trị nhiều hơn?

QUY ĐỊNH VỀ ĐÀM PHÁN MUA LẠI (BUYOUTS):

Chủ nhà phải đăng ký trước khi mua bán lại bằng (buyout) với Ban Thuê Nhà bằng cách điền qua mẫu “tiết lộ thoả thuận trước khi mua bán” và cũng cho người thuê một tờ thông tin bao gồm một danh sách các nhóm về quyền lợi của người thuê nhà, trước khi các cuộc thương lượng bắt đầu.

Người thuê nhà không nhất thiết phải đồng ý tham gia thương lượng mua lại, nhưng nếu họ làm vậy, họ có thể tham khảo ý kiến luật sư và rút khỏi thỏa thuận trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký. Ngoài ra, một thỏa thuận mua lại có thể được ký kết không được sớm hơn 30 ngày kể từ ngày người thuê được thông báo về quyền lợi của họ và cũng như lúc các cuộc thảo luận mua lại bắt đầu. Thỏa thuận cuối cùng phải được đệ trình lên “Ủy ban Thuê Nhà” trong vòng 46-59 ngày.

Bất kỳ hành vi để vi phạm luật này có thể được thi hành qua hành động dân sự tại Tòa án của tiểu bang. Khả năng chuyển đổi căn nhà của chủ nhà có thể được thực hiện bằng cách mua lại (buyouts) nếu có người cao niên, người tàn tật hoặc bị bệnh hoạn nạn được cho phép mua bán, hoặc nếu hai hoặc nhiều người thuê nhà đã mua bán nhà từ mười năm trước khi việc chuyển đổi căn hộ được chấp thuận.

BẠN CẦN PHẢI NÓI CHUYỆN VỚI CỐ VẤN CHUYÊN MÔN NẾU BẠN CÓ NHÀ ĐANG BỊ MUA BÁN LẠI (BUYOUT).

Chủ nhà không thể quấy rối hoặc đe doạ bạn, hoặc gọi cảnh sát để buộc bạn rời khỏi. Chủ nhà của quý vị không thể từ chối chấp nhận/xác nhận đã nhận được khoản thanh toán tiền thuê nhà hợp pháp của quý vị hoặc từ chối đổi séc tiền thuê nhà ra tiền mặt trong hơn 30 ngày. Chủ nhà không thể kỳ thị bạn vì chủng tộc, dân tộc, giới tính, khuynh hướng tình dục, nơi sinh, tình trạng nhập cư hoặc quốc tịch, tôn giáo, tuổi tác, cha mẹ, hôn nhân, mang thai, khuyết tật, AIDS hoặc vì bạn có con. Những mối đe dọa về tình trạng nhập cư của bạn là quấy rối và là bất hợp pháp theo sắc lệnh thuê nhà.

CHỦ NHÀ HAY LÀ ĐIỀN CHỦ LÀM GÌ

Chủ nhà của bạn phải thông báo bằng văn bản cho bạn 24 giờ để vào căn hộ của bạn, trừ trường hợp thực sự khẩn cấp và họ chỉ có thể đến để:

  • Thực hiện sửa chữa hoặc dịch vụ cần thiết hoặc đã được đồng ý.
  • Giới thiệu căn hộ cho người thuê, người mua nhà, người sửa chữa hoặc nhà thầu.
  • Kiểm tra căn hộ theo yêu cầu của người thuê nhà để được hoàn lại tiền đặt cọc.
  • Khi có lệnh của Tòa cho phép chủ nhà vào căn hộ bạn đang ở.

Nếu chủ nhà vào nhà của bạn bất hợp pháp, bạn nên viết một lá thư yêu cầu thông báo 24 giờ nếu xảy ra trong tương lai và nói rằng bạn muốn việc vào nhà bất hợp pháp phải dừng lại. Bạn cũng có thể yêu cầu chủ nhà chỉ lên lịch để vào nhà bạn trong giờ làm việc bình thường (từ Thứ Hai đến Thứ Sáu, 8 giờ sáng – 5 giờ chiều). Người mua bán nhà có thể vào cuối tuần để giới thiệu căn hộ trên cơ sở có giới hạn thôi.

BỊ TẮT HẾT ĐIỆN VÀ NƯỚC

Chủ nhà không được tắt bất kỳ tiện ích nào trong nhà của bạn vì mục đích trục xuất hoặc quấy rối bạn. Nếu các tiện ích như điện và nước đã bị tắt, hãy gọi cho công ty tiện ích và cố gắng để họ bật lại. Nếu điều đó không hiệu quả, hãy thử Ủy ban Tiện ích Công cộng tại số 415-703-1170. Nếu đó là nước bị tắt, hãy gọi số 415-551-4767 để lấy hóa đơn đưa vào tên của bạn.

Giữ danh sách của tất cả sự cố, ngày, và khoảng thời gian mà dịch vụ của bạn đã bị tắt. Bạn cũng nên thông báo cho chủ nhà bằng văn bản viết rằng bạn biết các quyền lợi của bạn và việc cắt điện là bất hợp pháp, giữ lại một bản sao. Nếu chủ nhà không thanh toán hóa đơn điện nước, bạn có thể yêu cầu họ đổi lại tên của bạn.

Đến SF Rent Board (Ủy ban Thuê nhà) nộp đơn thỉnh cầu vì bị “giảm bớt dịch vụ” (25 Van Ness Ave.) để được giảm tiền thuê nhà (nếu bạn ở nơi được kiểm soát tiền thuê nhà).

BỊ KHOÁ KHỎI NHÀ

Chủ nhà không thể khóa bạn ra khỏi nhà.

Nếu bạn đã bị khóa:

  • Theo Luật hình sự 418, chủ nhà của bạn có tội về khinh người và có thể bị bắt.
  • Bạn có quyền lấy lại việc vào nhà ngay cả khi bạn phải đột nhập vào nhà mình. Giữ chứng minh giấy tờ thuê nhà của bạn với bạn mọi lúc.
  • Hãy ghi lại những sự cố này và viết thư cho chủ nhà nói rằng bạn biết về các quyền của bạn và bạn muốn tình huống dừng lại mà không bị quấy rối nữa. Giữ một bản sao.

LUÔN LUÔN HÃY NHỚ …

Giữ bản sao. Lưu bản sao của những bức thư mà bạn gửi cho chủ nhà. Lưu biên lai. Hãy ghi lại những gì chủ nhà nói hoặc đã làm đến bạn, ghi rõ địa điểm và ngày mà mỗi lần sự cố đã xảy ra. Trong trường hợp quấy rối, lưu ý bất kỳ nhân chứng nào là tốt.

Nếu quấy rối vẫn tiếp tục, hãy viết một lá thư cho chủ nhà kể tất cả các hành vi xúc phạm. Bao gồm ngày và giờ. Nếu quấy rối tiếp tục, bạn có thể xin dịch vụ giảm tiền nhà tại Ban Thuê Nhà (nếu bạn đang ở dưới sự kiểm soát tăng tiền thuê), hoặc nộp đơn đến Tòa án để khiếu nại nhỏ hoặc tư vấn với luật sư về một số hành động pháp lý khác.

Quý vị có quyền nộp đơn Lệnh Cấm chủ nhà tại Toà Thượng Thẩm hạn chế khi nào chủ nhà có thể liên lạc với bạn. Mẫu đơn có sẵn tại Thư Ký Tòa Thượng Thẩm tại Tòa Án Tối Cao, góc Đường Polk và McAllister.

Trong nhiều trường hợp, chủ nhà của quý vị được phép tăng tiền thuê nhà của quý vị, nhưng có luật pháp tiểu bang và địa phương xác định số tiền và tần suất tiền thuê nhà có thể được tăng lên. Tùy thuộc vào nơi quý vị sống, các luật khác nhau sẽ được áp dụng. Nếu quý vị cho rằng việc tăng tiền thuê nhà của mình là bất hợp pháp, hãy liên lạc với cố vấn quyền của người thuê nhà để được giúp đỡ. Truy cập SFADC.org/help để biết danh sách của các nhóm hoạt động vì quyền của người thuê nhà ở San Francisco.

Căn hộ của quý vị có thuộc phạm vi điều chỉnh của Sắc Lệnh Tiền Thuê Nhà San Francisco (San Francisco Rent Ordinance) không?

Nếu quý vị sống ở San Francisco, căn hộ của quý vị sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của Sắc Lệnh Tiền Thuê Nhà, trừ khi quý vị sống trong một ngôi nhà dành cho một gia đình, nhà ở được trợ cấp hoặc một tòa nhà được xây dựng sau năm 1979. Dưới sự kiểm soát tiền thuê nhà, chủ nhà của quý vị chỉ có thể tăng tiền thuê mỗi năm một lần với số tiền gắn liền với lạm phát (CPI – chỉ số giá tiêu dùng). Hội Đồng Thuê Nhà (Rent Board) thông báo mức tăng tiền thuê nhà được phép hàng năm mỗi năm. Ví dụ, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2025 đến ngày 28 tháng 2 năm 2026, mức tăng tiền thuê nhà được phép hàng năm là 1.4%.

Chủ cho thuê của quý vị cũng có thể chọn “dự trữ” khoản tăng tiền thuê được phép hàng năm, có nghĩa là họ không tăng tiền thuê của quý vị vào năm được phép áp dụng, nhưng có thể áp dụng một hoặc nhiều khoản tăng tiền thuê được dự trữ (trì hoãn) trong tương lai. Điều này phổ biến hơn khi chủ nhà mới mua một tòa nhà mà chủ sở hữu trước đó không áp dụng tăng tiền thuê, nhưng bất kỳ chủ nhà nào cũng có thể chọn áp dụng tăng tiền thuê được dự trữ trước đó. Quý vị có thể tìm danh sách các khoản tăng tiền thuê nhà được phép hàng năm hiện tại và trước đây tại trang web của Hội Đồng Thuê Nhà San Francisco.

Bắt Buộc Phải Có Giấy Phép Tăng Tiền Thuê Nhà Hợp Lệ Từ Hội Đồng Thuê Nhà

Chủ nhà phải có giấy phép tăng tiền thuê nhà hiện tại trong hồ sơ từ Hội Đồng Thuê Nhà trước khi bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà hàng năm hoặc dự trữ nào có thể có hiệu lực. Giấy phép được cấp hàng năm khi đợt kiểm kê nhà ở của thành phố được cập nhật thông tin về tài sản. Quý vị có thể tìm kiếm trên Cổng Thông Tin Hội Đồng Thuê Nhà (Rent Board Portal) để xem chủ nhà của quý vị có cập nhật giấy phép tăng tiền thuê nhà của họ không. Nếu quý vị nhận được thông báo về việc tăng tiền thuê có hiệu lực trong khi chủ nhà không có giấy phép, quý vị có thể nộp Đơn Thỉnh Cầu Tóm Tắt Cho Người Thuê Nhà (Tenant Summary Petition) với Hội Đồng Thuê Nhà.

Kiểm Soát Tiền Thuê Cấp Tiểu Bang

Ngay cả khi căn hộ của quý vị được miễn kiểm soát tiền thuê tại địa phương, quý vị vẫn có thể được bảo vệ. Việc kiểm soát tiền thuê nhà cấp tiểu bang sẽ được áp dụng nếu nhà của quý vị được xây dựng sau năm 1979 nhưng ít nhất đã 15 năm tuổi. Kiểm soát tiền thuê nhà cấp tiểu bang cũng sẽ bảo vệ quý vị nếu quý vị sống trong một ngôi nhà dành cho một gia đình nếu chủ nhà là một công ty, hoặc nếu hợp đồng thuê nhà của quý vị không được thay đổi để thông báo rằng quý vị được miễn bảo vệ bởi tiểu bang. Luật tiểu bang giới hạn mức tăng tiền thuê nhà tại mức CPI cộng với 5%. Việc tăng tiền thuê nhà yêu cầu phải có thông báo bằng văn bản trước 30 ngày. Nếu tổng mức tăng tiền thuê nhà là hơn 10%, cần có thông báo trước 90 ngày bằng văn bản.

Vui lòng truy cập Tenants Together để biết thêm thông tin về luật kiểm soát tiền thuê nhà trên toàn tiểu bang.

Các Vi Phạm Bộ Luật 1942.4 Và Sửa Chữa Không Được Giải Quyết

Bộ luật Dân sự 1942.4 nêu rõ chủ nhà không được yêu cầu tiền thuê nhà, thu tiền thuê nhà, đưa ra thông báo về việc tăng tiền thuê nhà hoặc đưa ra thông báo ba ngày để trả tiền thuê nhà hoặc dọn ra nếu căn hộ hoặc tòa nhà nhận Thông báo Vi phạm đang có hiệu lực từ Sở Y tế Công cộng (Departments of Public Health) hoặc Thanh tra Tòa nhà (Building Inspection) trong hơn 35 ngày.

Nếu quý vị sống trong “nhà ở giá rẻ”, bao gồm Phiếu Lựa chọn Nhà ở Mục 8 và Nhà ở Công cộng:

Luật kiểm soát tiền thuê không áp dụng cho nhà ở giá rẻ, nơi tiền thuê được chính phủ trợ cấp hoặc yêu cầu ở một mức nhất định. Điều này bao gồm Phiếu Lựa chọn Nhà ở Mục 8, Nhà Ở Công Cộng, Nhà Ở Hỗ Trợ Thường Trú, BMR (Dưới Mức Giá Thị Trường) và Tín Dụng Thuế (LIHTC) và một số chương trình nhỏ khác. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là quý vị không được bảo vệ khỏi việc tăng tiền thuê nhà. Đối với nhà ở được trợ cấp, tiền thuê nhà của quý vị thay đổi tùy theo thu nhập của quý vị (thường được đặt ở mức 30% thu nhập), vì vậy tiền thuê nhà của quý vị không bao giờ được vượt quá số tiền đó, trừ khi thu nhập hoặc thành phần hộ gia đình của quý vị thay đổi, hoặc trừ khi quý vị không tuân thủ các yêu cầu của chương trình (ví dụ: giấy tờ tái chứng nhận hàng năm). Trong các chương trình nhà ở giá rẻ khác, tiền thuê nhà được quy định để cũng có giới hạn đối với mức tăng tiền thuê nhà của quý vị. Để được trợ giúp về việc tăng tiền thuê nhà trong các loại chương trình này, hãy gọi cho Ủy Ban Quyền Nhà Ở (Housing Rights Committee) theo số 415-703-8634 hoặc Bay Area Legal Aid theo số 415-982-1300.

Kể từ ngày 11 tháng 4 năm 2022, các hiệp hội người thuê nhà ở San Francisco trong các tòa nhà có từ năm căn hộ trở lên có các quyền và biện pháp bảo vệ mới theo Sắc Lệnh Công Đoàn Tại Nơi Ở (Union at Home Ordinance).

Chúng tôi sẽ sớm cập nhật trang này với nhiều thông tin hơn, nhưng một bản tóm tắt các biện pháp bảo vệ dưới đây được cung cấp bởi Ủy Ban Quyền Nhà Ở của SF (Housing Rights Committee of SF):

Với luật mới này:

  1. Quý vị sẽ có quyền được bảo vệ để thành lập một hiệp hội với những người hàng xóm trong tòa nhà của mình. Lần đầu tiên, người thuê SF có quyền “chứng nhận” hợp pháp một hiệp hội tại tòa nhà của họ. Nếu tòa nhà của quý vị có từ năm căn hộ trở lên và thuộc sở hữu của một chủ nhà tư nhân, thì quý vị và hàng xóm của quý vị đủ điều kiện để thành lập một hiệp hội bằng cách sử dụng luật mới này. Quy trình rất đơn giản: Gửi thư cho chủ nhà của quý vị với đa số (50%+1) các căn hộ hiện có đã ký vào (chỉ cần một người thuê cho mỗi căn hộ là hợp lệ).
  2. Các biện pháp bảo vệ mới cho việc phát tờ rơi, gõ cửa từng nhà và tổ chức các cuộc họp giữa các người thuê nhà tại chỗ thuê. Trước đây người thuê nhà SF đã có quyền phát tờ rơi tại tòa nhà của họ, giờ người thuê nhà có thêm quyền gõ cửa từng nhà tại tòa nhà của họ, tổ chức các cuộc họp của người thuê nhà tại chỗ thuê trong các khu vực chung và căn hộ của họ, và cho phép những người ủng hộ không cư trú vào tòa nhà của họ và nói chuyện với người thuê nhà về quyền của họ.
  3. Quy định pháp lý mới yêu cầu chủ cho thuê gặp gỡ và thương lượng với hiệp hội. Lần đầu tiên tại quốc gia này, chủ nhà của những nơi có người thuê nhà thành lập hiệp hội, có nghĩa vụ pháp lý phải “gặp gỡ và trao đổi” với hiệp hội. Một hiệp hội có thể yêu cầu một cuộc họp, tự quyết định những người tham dự (bao gồm cả những người ủng hộ không cư trú), nêu vấn đề cho chủ nhà, trình bày các đề xuất để giải quyết những vấn đề đó và yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản.
  4. Các quyền và biện pháp bảo vệ mới này được phân loại là dịch vụ nhà ở chính thức. Giống như hệ thống ống nước và sưởi ấm, tất cả các quyền mới này – được gọi là “hoạt động tổ chức” trong luật – sẽ được phân loại là dịch vụ nhà ở chính thức. Điều này có nghĩa là quyền của người thuê nhà đối với việc phát tờ rơi, gõ cửa từng nhà, thành lập hiệp hội và đàm phán với chủ nhà của họ đều ngang bằng với quyền được trang bị các thiết bị hoạt động tốt và không bị làm phiền.
    Hiệp hội có thể đàm phán những chủ đề nào? Các khả năng bao gồm:
    • Bảo trì và cải tiến tòa nhà, an toàn và an ninh
    • Dự án xây dựng và mức độ tiếng ồn
    • Mức tiền thuê nhà và chi phí người thuê tự trả
    • Bãi đậu xe, kho để đồ và các dịch vụ nhà ở khác
  5. Nếu chủ nhà vi phạm bất kỳ quyền hoặc biện pháp bảo vệ nào trong số này, thì quý vị và hàng xóm của quý vị có quyền được giảm tiền thuê nhà. Thay vì dựa vào tòa án dân sự và các vụ kiện để thực thi, luật này trao quyền cho người thuê nhà tìm cách giảm tiền thuê nhà nếu chủ nhà làm gián đoạn bất kỳ hoạt động có tổ chức nào. Bởi vì tất cả các quyền này hiện là dịch vụ nhà ở, một hiệp hội người thuê nhà có thể nộp đơn yêu cầu giảm tiền thuê cho tất cả các thành viên thuộc Hội Đồng Thuê Nhà – một biện pháp khắc phục ngay lập tức và có tác động hơn là một vụ kiện kéo dài.