Quyền lợi của người thuê nhà
Hiểu rõ quyền lợi của bạn!
Người thuê nhà ở SF đều có quyền lợi! Nếu bạn đang gặp phải sự quấy rối hoặc áp lực từ chủ nhà hoặc lo sợ bạn có thể bị đuổi khỏi nhà hoặc phải chuyển đi, hãy nhấp vào vấn đề của bạn với đường link bên dưới. Để tìm danh sách các nhóm bảo vệ cho quyền của người thuê nhà, bạn có thể tìm trợ giúp tại đây
Bạn không cần phải rời đi chỉ vì chủ nhà yêu cầu bạn làm như vậy! Việc trục xuất tuân theo một quy trình pháp lý rất cụ thể mà chủ nhà của bạn phải tuân theo. Tất cả các thông báo trục xuất phải được viết bằng văn bản. Ngoài ra, hầu hết người thuê nhà chỉ có thể bị đuổi ra khỏi nhà vì một số lý do cụ thể được gọi là “Nguyên nhân chính đáng”.
HÃY NÓI CHUYỆN VỚI NGƯỜI CỐ VẤN VỀ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THUÊ NHÀ CỦA BẠN NGAY LẬP TỨC NẾU BẠN BỊ TRỤC XUẤT. TRUY CẬP TẠI ĐÂY ĐỂ NHẬN HỖ TRỢ
TỪ DANH SÁCH CÁC NHÓM QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THUÊ NHÀ TẠI SAN FRANCISCO.
NGUYÊN NHÂN CHÍNH ĐÁNG cho việc TRỤC XUẤT
Theo mục 37.9 (a) của Sắc lệnh Thuê nhà của SF, chủ nhà của hầu hết tất cả các đơn vị nhà ở phải có lý do chính đáng để đuổi người thuê khỏi nơi đó. (Căn hộ được miễn thi hành trục xuất với yêu cầu có lý do chính đáng chỉ khi chủ nhà chia sẻ căn hộ cho thuê với người thuê hoặc nếu căn hộ cho thuê nằm trong dự án được do HUD trợ cấp). Để biết danh sách đầy đủ các lý do được phép trục xuất, hãy xem www.sftu.org/justcauses/
Một số nguyên nhân dẫn đến việc trục xuất ra khỏi nhà do người thuê nhà đã vi phạm hợp đồng hoặc làm việc phạm pháp. Đây được gọi là trục xuất “Có Lỗi”. Một số ví dụ phổ biến bao gồm:
- Không trả tiền thuê nhà, thường xuyên thanh toán muộn hoặc séc không có tiền.
- Vi phạm (lỗi) một điều khoản của hợp đồng thuê nhà mà chưa được sửa chữa sau khi chủ nhà thông báo bằng văn bản.
- Gây phiền toái hoặc thiệt hại đáng kể cho căn hộ được thuê (bị t àn phá), hoặc “gây ảnh hưởng đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc cuộc sống của chủ nhà hoặc những người thuê nhà khác trong tòa nhà.”
Có một số ít lý do mà chủ nhà có thể đuổi người thuê nhà dù không vi phạm hợp đồng hoặc không phạm pháp. Đây được gọi là những vụ trục xuất “Không Lỗi”. Hầu như luôn luôn người thuê nhà sẽ có quyền nhận tiền tái định cư. Một số ví dụ phổ biến bao gồm:
- OMI: Sự chuyển vào của chủ nhà hoặc người thân của chủ nhà (nếu chủ nhà sống trong tòa nhà).
- Bán căn hộ đã được chuyển đổi thành chung cư. Người cao niên và người thuê nhà bị tàn tật vĩnh viễn không thể bị đuổi ra khỏi nhà cho việc chuyển đổi căn hộ.
- Cải thiện vốn hoặc cải tạo. Người thuê có quyền tái sử dụng căn hộ với giá thuê ban đầu, sau khi công việc thi công xây dựng hoàn thành.
- Đạo luật trục xuất Ellis, bắt buộc chủ nhà phải lấy toàn bộ tất cả căn hô khỏi thi trường cho thuê.
THÔNG BÁO TRỤC XUẤT:
Thông báo trục xuất không thể được đưa ra bằng lời nói. Việc trục xuất thực sự bắt đầu bằng một thông báo bằng văn bản, thường là trong 3, 30 hoặc 60 ngày. Bạn không cần phải rời khỏi nhà của mình khi kết thúc thông báo này và chủ nhà không thể ép buộc bạn ra khỏi nhà. Nếu hết 3, 30 hoặc 60 ngày mà bạn vẫn chưa chuyển đi, thì chủ nhà có thể bắt đầu thủ tục trục xuất của tòa án bằng lệnh triệu tập (giam giữ trái pháp luật).
Nếu bạn nhận được “Giấy triệu tập và Khiếu nại về việc giam giữ bất hợp pháp.” BẠN PHẢI TRẢ LỜI VIỆC NÀY TRONG NĂM NGÀY, nếu không bạn có thể mất quyền được
biện hộ và xét xử và việc trục xuất sẽ diễn ra nhanh hơn nhiều. Cuối tuần và ngày nghỉ lễ của tòa án không được tính vào 5 ngày. Nếu bạn không trả lời, bạn sẽ tự động thua và có thể bị Cảnh sát trục xuất trong vòng 1 tuần.
CÂU TRẢ LỜI: Việc bạn phản hồi lệnh triệu tập bằng cách điền vào một mẫu đơn của tòa án được gọi là “Câu trả lời”. Trước tiên, bạn cũng có thể đệ đơn lên tòa án nhằm xem xét lại tính hợp lệ của việc trục xuất. KHUYẾN CÁO tim sự giúp đỡ để điền hồ sơ tại Cơ Quan Hợp Tác Phòng Chống Trục Xuất: Eviction Defense Collaborative.
VIỆC TRỤC XUẤT ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH BỞI TÒA ÁN:
Chủ nhà không có quyền trục xuất: thay vào đó, thẩm phán và cảnh sát trưởng sẽ là người trục xuất. Khi bạn thuê nhà, bạn có quyền ở đó cho đến khi nào bạn muốn rời đi hoặc chủ nhà nhận được lệnh của tòa án. Trước khi bạn bị trục xuất, bạn có quyền đưa vụ việc của mình ra
bồi thẩm đoàn tại tòa. Nếu bạn thắng, bạn có thể ở lại. Nếu bạn thua, chỉ cảnh sát trưởng mới có quyền trục xuất bạn. Ngay cả khi bạn không có một trường hợp đủ mạnh để thắng, ít nhất bạn có thể thương lượng để có thêm thời gian và / hoặc tiền để chuyển ra ngoài.
HỖ TRỢ PHÁP LÝ:
Để giúp đỡ cho lệnh bị giam giữ bất hợp pháp, bạn cần được sự hỗ trợ của đội ngũ pháp lý. Tổ chức Hợp tác Ngăn ngừa Trục xuất (EDC) hỗ trợ người thuê nhà phản hồi các giấy tờ của tòa án. Nếu bạn có giấy tờ pháp lý, hãy gọi đường dây hỗ trợ pháp lý của EDC càng sớm càng tốt theo số (415) 659-9184 hoặc gửi email tới legal@evictiondefense. Nếu bạn không có điện thoại hoặc sắp đến thời hạn trả lời trước tòa, bạn cũng có thể đến gặp trực tiếp và mang giấy tờ của mình đến EDC (1338 Mission Street; 4 4th Floor, San Francisco, CA 94103) vào Thứ Hai, Thứ Tư và Thứ Sáu 10:00 – 11:30 sáng và 13 – 14:30 chiều để trao đổi với tư vấn viên trong giờ tư vấn.
TRẢ ĐŨA CHO VIỆC TRỤC XUẤT:
Bộ luật Dân sự California 1942.5 quy định chủ nhà không thể trả đũa người thuê nhà bằng cách đuổi họ hoặc tăng tiền thuê nhà. Nếu chủ nhà cố gắng đuổi bạn ra khỏi nhà trong vòng sáu tháng sau một hành động mà bạn đã thực hiện để thực hành quyền lợi của mình, bạn có thể phân tích vấn đề và tự vệ bản thân. Bạn nên giữ bản sao của tất cả phòng trường hợp là nguyên nhân bị trả đũa, chẳng hạn như thông báo của Uỷ ban Thuê nhà, thông báo Kiểm tra tòa nhà, v.v.
Quyền của bạn không thay đổi KHI chủ nhà của bạn là người mới. Bạn không thể bị đuổi ra khỏi nhà, tiền thuê nhà của bạn không thể bị nâng lên, hoặc hợp đồng thuê nhà của bạn không thể bị thay đổi chỉ vì chung cư của bạn đã được bán.
Vì vậy, đừng hoảng sợ! Đây là thời gian quan trọng để tìm biết về quyền lợi của bạn là quan trọng, nhưng có một vài việc bạn có thể thực hiện để tự bảo vệ mình và ở lại trong nhà.
Khi một tòa nhà được bán, thường là một trong ba điều sẽ xảy ra:
- Tòa nhà được chuyển thành nhà chung cư cao cấp hoặc một hình thức sở hữu chung được gọi là “thuê nhà chung (TIC)” để bán làm nhà ở cho người mua.
- Chủ nhà tìm cách sống trong một hoặc nhiều đơn vị và có thể muốn các thành viên trong gia đình sống trong các đơn vị khác.
Chủ nhà có thể dọn vào căn hộ của bạn để ở được gọi (OMI) để di chuyển vào căn hộ của bạn, nhưng họ phải tuân theo quy trình OMI hợp pháp. Nhiều vụ trục xuất OMI là giả mạo và căn hộ được tìm thấy trống hoặc được cho thuê lại cho những người thuê nhà mới với mức giá thị trường, việc này là bất hợp pháp.
- Toà nhà sẽ tiếp tục coi là tài sản cho thuê để đầu tư (chủ nhà sống ở nơi khác).
Mua một tòa nhà trong thị trường ngày nay là tốn kém, và các chủ nhà mới có thể đang tìm cách để tăng lợi nhuận của họ:
Họ có thể cố gắng để người thuê nhà ký các hợp đồng cho thuê mới, có hạn chế hơn hoặc họ có thể cố gắng lấy đi các dịch vụ để tận dụng được tiền thuê của bạn.
Họ có thể khuyến khích người thuê nhà di chuyển ra bằng cách đưa ra tiền thiệt hại (một đề nghị mua lại). Bạn không phải chấp nhận đề nghị này. Có khả năng sẽ không phải là một thỏa thuận tốt cho bạn.
Đôi khi sách nhiễu làm quấy rối vào những người thuê nhà dài hạn vì họ đang trả tiền thuê thấp , và khi người thuê dài hạn bị đuổi đi, chủ nhà sẽ có thể nâng tiền thuê lên bất cứ giá gì họ muốn.
“Thoả thuận Ước tính” hoặc “Bảng câu hỏi cho thuê” là gì? Tôi có nên ký nó?
Khi một tòa nhà được treo giá bán, người môi giới thường sẽ yêu cầu người thuê nhà điền vào một “hợp đồng bất hợp pháp” hoặc “bảng câu hỏi cho người thuê nhà” để ký tên vào. Chủ nhà đang tìm kiếm thông tin trong biểu mẫu này để củng cố những gì về bạn, và những gì bạn có thể làm và không thể làm trên bất động sản. Bạn không cần phải điền vào đơn hoặc ký tên vào biểu mẫu này trừ khi hợp đồng thuê nhà trước đó của bạn có yêu cầu này. Bạn có thể muốn viết thư tay của mình thay vào đó, vì sẽ ít có khả năng được dùng để chống lại bạn nếu bạn quên chia sẽ một việc gì đó, và khi viết thơ tay thì có thể cho phép bạn ghi lại các thỏa thuận bằng miệng như là sẽ có bạn cùng phòng mới, có con vật nuôi, có bãi đậu xe, hay được sử dụng sân sau, vv.
Nếu chủ nhà đặt câu hỏi liệu bạn có phải là “người thuê nhà nằm trong nhóm được bảo vệ” (tức là người già, người khuyết tật hoặc gia đình có trẻ em) vì mục đích muốn trục xuất bạn để cho người khác ví dụ như gia đình hay bản thân họ vào ở. Trường hợp này bạn phải hồi đáp trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày chủ nhà yêu cầu để khẳng định bạn được bảo vệ và có quyền lợi nhất định sau này.
Tôi có cần phải ký hợp đồng mới không?
Nhiều chủ nhà mới cố gắng ép buộc người thuê nhà ký hợp đồng mới. Bạn không phải ký một thỏa thuận mới khác biệt đáng kể so sánh với thỏa thuận hiện tại của bạn!! Chỉ khi nào chủ nhà của bạn cung cấp cho bạn một thoả thuận giống như bây giờ bạn đang có để có thể buộc bạn phải ký tên vào. Nếu bạn đã thuê một căn hộ khi bạn chuyển đến đã có hợp đồng, nhưng hiện đang chuyển sang hợp đồng hàng tháng, thì có lẽ sẽ an toàn hơn nếu bạn ký hợp đồng khác. Ngoài ra, bạn có lợi thế là khi ký một hợp đồng mới cho người thuê nhà với điều kiện là sẽ bảo vệ bạn khỏi việc bị ‘trục xuất không có lỗi’ (như là lệnh trục xuất Ellis hoặc OMI) trong thời gian thuê.
TĂNG TIỀN THUÊ NHÀ:
Chủ nhà mới không được tăng tiền thuê nhà vượt quá mức cho phép. Hầu hết người thuê nhà ở San Francisco được bảo vệ bởi cơ quan kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương. Các trường hợp miễn trừ là nhà ở “mới” được xây dựng sau năm 1979, nhà ở được trợ cấp và nhà dành riêng biệt cho gia đình không phải căn hộ chung cư. Nếu sắc lệnh kiểm soát tiền thuê nhà ở San Francisco được áp dụng, tiền thuê nhà chỉ có thể được tăng lên mỗi năm một lần với số tiền nhỏ gắn với tốc độ lạm phát (CPI – chỉ số giá tiêu dùng). Một người chủ nhà mới bắt buộc phải tính tiền thuê đúng với quy định như vậy, trừ khi họ đang “thu lại” trên việc tăng tiền thuê nhà mà chủ nhà trước đó đáng lẽ phải tăng lên hoặc đã không lấy. Những mức tăng đó phải là mức cho phép trong những năm được đề cập.
Ngay cả khi không nằm trong diện quản lý của cơ quan kiểm soát tiền thuê nhà, bạn vẫn có thể được bảo vệ trong vài trường hợp nhất định cụ thể. Nếu tiền thuê nhà của bạn được chính phủ trợ cấp, tiền nhà của bạn sẽ dựa trên thu nhập và chủ nhà mới phải tôn trọng việc trợ cấp này. Việc kiểm soát tiền thuê nhà của tiểu bang sẽ được áp dụng nếu ngôi nhà của bạn được xây dựng sau năm 1979, và nó đã xây đượcít nhất 15 năm. Việc kiểm soát tiền thuê nhà của tiểu bang cũng sẽ bảo vệ bạn nếu bạn sống trong một ngôi nhà dành cho một hộ gia đình nhưng chủ nhà là một tổ chức công ty, không phài la một chủ nhà tư nhân. Luật tiểu bang giới hạn việc tăng tiền thuê nhà tới mức CPI cộng thêm 5%.
Việc tăng tiền thuê nhà cần có thông báo trước 30 ngày bằng văn bản. Nếu tổng số tiền thuê nhà tăng hơn 10% thì cần phải có thông báo bằng văn bản trước 60 ngày.
ĐẠO LUẬT ELLIS:
Nếu tòa nhà của bạn được rao bán, bạn nên biết về Đạo luật Ellis. Đây là luật của tiểu bang cho phép chủ nhà ngừng hoạt động kinh doanh cho thuê bằng cách đuổi tất cả những người thuê và đưa tòa nhà ra khỏi thị trường cho thuê. Luật này được sử dụng như một kẽ hở trong việc kiểm soát việc tăng tiền thuê nhà, bằng cách thu hút những người thuê nhà mới với mức phí thuê nhà ngang với mức phí trên thị trường hiện tại. Nó cũng làm tang giá trị mua bán một tòa nhà vì bất động sản được bán với giá cao hơn khi không có người thuê trong đó.
Những người thuê nhà khi đối mặt với việc bị đuổi ra khỏi nhà theo Đạo luật Ellis có 120 ngày để chuyển nhà, trừ khi họ là người già hoặc người khuyết tật, trong trường hợp đó, họ có một năm. Họ cũng nhận được tiền tái định cư. Bạn có thể chống lại việc trục xuất Đạo luật Ellis bằng cách gây sự chú ý đến việc chủ nhà sử dụng đạo luật một cách không trung thực và lạm dụng nó
BẠN CẦN PHẢI NÓI CHUYỆN VỚI CỐ VẤN (VÀ ĐỪNG CÓ KÝ BẤT CỨ GIẤY TỜ NÀO TRƯỚC KHI NẾU TOÀ NHÀ CỦA BẠN ĐANG TREO GIÁ BÁNG.
Việc bị mua bán nhà lại (biết là buyouts) là một lý do để trả tiền mặt bằng cách đổi lấy người thuê nhà bỏ rơi căn hộ. Thông thường chủ nhà bán đức căn hộ khi họ không có cơ sở để trục xuất hợp pháp hoặc để vượt qua những rào cản của quá trình trục xuất hợp pháp, bao gồm những hạn chế tiềm ẩn đối với những gì xảy ra với căn hộ đang cho mướn sau khi người thuê nhà bỏ đi.
Mua bán lại (buyouts) bất động sản gần như không bao giờ là một thỏa thuận tốt cho người thuê, đặc biệt là với chi phí sinh hoạt ở San Francisco lúc nào cũng đất đỏ. Hãy xem xét một ví dụ để xem tiền mua nhà được chi như thế nào khi biến mất trong thị trường nhà ở ngày nay:
Carla di chuyển vào căn hộ 2 phòng ngủ của mình vào năm 2003. Căn hộ của cô ấy có giá $2,000.00 USD. Với khoản tiền cho phép tăng mỗi năm, tiền thuê của cô bây giờ là $2,532.07 đô la.
Chủ nhà của Carla cung cấp 10.000 đô la để di chuyển ra ngoài. Cô ấy thương lượng và nhận được đề nghị tăng lên 20.000 đô la. Cô ấy chấp nhận đề nghị!
Bây giờ Carla phải di chuyển. Cô tìm kiếm và tìm kiếm mãi trong khu phố của mình, nơi mà giá thuê trung bình hiện nay là hơn 4.500 đô la. Cô quyết định cô có thể siết chặt vào trong một phòng ngủ để kiếm tiền thuê giá phải chăng hơn, và tìm một chỗ có giá là $ 3.500 đô la.
Trước khi ký hợp đồng, cô ngồi xuống để làm ngân sách.
Chủ nhà mới muốn lấy tiền thuê tháng đầu tiên, thuê tháng cuối, và tiền đặt cọc an ninh lên tính hết. Đó là tổng cộng $10,500.00 USD.
Cô quyết định cô sẽ phải trả chi phí thuê người vận chuyển bằng tiền mà cô kiếm được từ việc bán hết đồ đạc không phù hợp với căn hộ nhỏ mới mẻ của cô.
Bây giờ Carla còn lại $9,500.00 USD trong hợp đồng mua bán của cô. Nhưng tiền thuê trên địa điểm mới này là thêm $ 968.00 một tháng. Điều đó có nghĩa là cô ta đã dành hết toàn bộ khoản tiền từ tiền mua bán nhà để trả vào khoản tiền thuê nhà trong vòng chưa đầy 10 tháng.
Carla nhận ra rằng $ 20,000 không phải là một thỏa thuận tốt sau khi tính hết lại. Cô đã có 45 ngày theo luật của thành phố để hủy bỏ hợp đồng mua bán của cô, và vì vậy cô nói với chủ nhà rằng cô đã thay đổi suy nghĩ của mình, và cô có kế hoạch ở lại nhà cô.
Nhiều người thuê nhà đã muốn bán nhà bằng (buyouts) rồi sẽ muốn ở lại trong căn hộ của họ nhưng vì bị áp lực bởi sự hăm dọa, sách nhiễu hoặc đe doạ trục xuất. Việc mua bán (buyouts) được quy định bởi Thành phố từ ngay bay giờ và người thuê nhà có đến 45 ngày để thay đổi ý định của họ và hủy bỏ hợp đồng mua bán. Một số điều cần xem xét khi bạn muốn mua bán nhà (buyout):
Tiền thuê nhà mới nhất trong khu phố của bạn là bao nhiêu?
Bạn dự định ở lại trong căn hộ hay khu phố của mình bao nhiêu lần?
Bạn sẽ tìm thấy được một nơi thuê nhà khác ở SF?
Có một lý do mà chủ nhà muốn bạn thực hiện việc mua lại. Căn hộ của bạn có giá trị gì đối với bạn hay là tiền có giá trị nhiều hơn?
QUY ĐỊNH VỀ ĐÀM PHÁN MUA LẠI (BUYOUTS):
Chủ nhà phải đăng ký trước khi mua bán lại bằng (buyout) với Ban Thuê Nhà bằng cách điền qua mẫu “tiết lộ thoả thuận trước khi mua bán” và cũng cho người thuê một tờ thông tin bao gồm một danh sách các nhóm về quyền lợi của người thuê nhà, trước khi các cuộc thương lượng bắt đầu.
Người thuê nhà không nhất thiết phải đồng ý tham gia thương lượng mua lại, nhưng nếu họ làm vậy, họ có thể tham khảo ý kiến luật sư và rút khỏi thỏa thuận trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký. Ngoài ra, một thỏa thuận mua lại có thể được ký kết không được sớm hơn 30 ngày kể từ ngày người thuê được thông báo về quyền lợi của họ và cũng như lúc các cuộc thảo luận mua lại bắt đầu. Thỏa thuận cuối cùng phải được đệ trình lên “Ủy ban Thuê Nhà” trong vòng 46-59 ngày.
Bất kỳ hành vi để vi phạm luật này có thể được thi hành qua hành động dân sự tại Tòa án của tiểu bang. Khả năng chuyển đổi căn nhà của chủ nhà có thể được thực hiện bằng cách mua lại (buyouts) nếu có người cao niên, người tàn tật hoặc bị bệnh hoạn nạn được cho phép mua bán, hoặc nếu hai hoặc nhiều người thuê nhà đã mua bán nhà từ mười năm trước khi việc chuyển đổi căn hộ được chấp thuận.
BẠN CẦN PHẢI NÓI CHUYỆN VỚI CỐ VẤN CHUYÊN MÔN NẾU BẠN CÓ NHÀ ĐANG BỊ MUA BÁN LẠI (BUYOUT).
Chủ nhà không thể quấy rối hoặc đe doạ bạn, hoặc gọi cảnh sát để buộc bạn rời khỏi. Chủ nhà không thể kỳ thị bạn vì chủng tộc, dân tộc, giới tính, khuynh hướng tình dục, nơi sinh, tình trạng nhập cư hoặc quốc tịch, tôn giáo, tuổi tác, cha mẹ, hôn nhân, mang thai, khuyết tật, AIDS hoặc vì bạn có con. Những mối đe dọa về tình trạng nhập cư của bạn là quấy rối và là bất hợp pháp theo sắc lệnh thuê nhà.
CHỦ NHÀ HAY LÀ ĐIỀN CHỦ LÀM GÌ
Chủ nhà của bạn phải thông báo bằng văn bản cho bạn 24 giờ để vào căn hộ của bạn, trừ trường hợp thực sự khẩn cấp và họ chỉ có thể đến để:
Thực hiện sửa chữa hoặc dịch vụ cần thiết hoặc đã được đồng ý.
Giới thiệu căn hộ cho người thuê, người mua nhà, người sửa chữa hoặc nhà thầu.
Kiểm tra căn hộ theo yêu cầu của người thuê nhà để được hoàn lại tiền đặt cọc.
Khi có lệnh của Tòa cho phép chủ nhà vào căn hộ bạn đang ở.
Nếu chủ nhà vào nhà của bạn bất hợp pháp, bạn nên viết một lá thư yêu cầu thông báo 24 giờ nếu xảy ra trong tương lai và nói rằng bạn muốn việc vào nhà bất hợp pháp phải dừng lại. Bạn cũng có thể yêu cầu chủ nhà chỉ lên lịch để vào nhà bạn trong giờ làm việc bình thường (từ Thứ Hai đến Thứ Sáu, 8 giờ sáng – 5 giờ chiều). Người mua bán nhà có thể vào cuối tuần để giới thiệu căn hộ trên cơ sở có giới hạn thôi.
BỊ TẮT HẾT ĐIỆN VÀ NƯỚC
Chủ nhà không được tắt bất kỳ tiện ích nào trong nhà của bạn vì mục đích trục xuất hoặc quấy rối bạn. Nếu các tiện ích như điện và nước đã bị tắt, hãy gọi cho công ty tiện ích và cố gắng để họ bật lại. Nếu điều đó không hiệu quả, hãy thử Ủy ban Tiện ích Công cộng tại số 415-703-1170. Nếu đó là nước bị tắt, hãy gọi số 415-551-4767 để lấy hóa đơn đưa vào tên của bạn.
Giữ danh sách của tất cả sự cố, ngày, và khoảng thời gian mà dịch vụ của bạn đã bị tắt. Bạn cũng nên thông báo cho chủ nhà bằng văn bản viết rằng bạn biết các quyền lợi của bạn và việc cắt điện là bất hợp pháp, giữ lại một bản sao. Nếu chủ nhà không thanh toán hóa đơn điện nước, bạn có thể yêu cầu họ đổi lại tên của bạn.
Đến SF Rent Board (Ủy ban Thuê nhà) nộp đơn thỉnh cầu vì bị “giảm bớt dịch vụ” (25 Van Ness Ave.) để được giảm tiền thuê nhà (nếu bạn ở nơi được kiểm soát tiền thuê nhà).
BỊ KHOÁ KHỎI NHÀ
Chủ nhà không thể khóa bạn ra khỏi nhà.
Nếu bạn đã bị khóa:
Theo Luật hình sự 418, chủ nhà của bạn có tội về khinh người và có thể bị bắt.
Bạn có quyền lấy lại việc vào nhà ngay cả khi bạn phải đột nhập vào nhà mình. Giữ chứng minh giấy tờ thuê nhà của bạn với bạn mọi lúc.
Hãy ghi lại những sự cố này và viết thư cho chủ nhà nói rằng bạn biết về các quyền của bạn và bạn muốn tình huống dừng lại mà không bị quấy rối nữa. Giữ một bản sao.
LUÔN LUÔN HÃY NHỚ …
Giữ bản sao. Lưu bản sao của những bức thư mà bạn gửi cho chủ nhà. Lưu biên lai. Hãy ghi lại những gì chủ nhà nói hoặc đã làm đến bạn, ghi rõ địa điểm và ngày mà mỗi lần sự cố đã xảy ra. Trong trường hợp quấy rối, lưu ý bất kỳ nhân chứng nào là tốt.
Nếu quấy rối vẫn tiếp tục, hãy viết một lá thư cho chủ nhà kể tất cả các hành vi xúc phạm. Bao gồm ngày và giờ. Nếu quấy rối tiếp tục, bạn có thể xin dịch vụ giảm tiền nhà tại Ban Thuê Nhà (nếu bạn đang ở dưới sự kiểm soát tăng tiền thuê), hoặc nộp đơn đến Tòa án để khiếu nại nhỏ hoặc tư vấn với luật sư về một số hành động pháp lý khác.
Quý vị có quyền nộp đơn Lệnh Cấm chủ nhà tại Toà Thượng Thẩm hạn chế khi nào chủ nhà có thể liên lạc với bạn. Mẫu đơn có sẵn tại Thư Ký Tòa Thượng Thẩm tại Tòa Án Tối Cao, góc Đường Polk và McAllister.
Tài nguyên và thông tin người thuê COVID-19
NGƯỜI CHO THUÊ TẠI SAN FRANCISCO: Luật địa phương và tiểu bang có thể khó hiểu, nhưng có rất nhiều nơi giúp đỡ. Danh sách đầy đủ các hội nhóm giúp người thuê ở đây đây. Trợ giúp cho khoản nợ thuê có sẵn. SFADC.org/rent
Bảo vệ người thuê nhà
Nếu bạn không thể trả tiền nhà vì mất thu nhập liên quan đến đại dịch hoặc chi phí gia tang liên quan đến Covid19, bạn không thể bị đuổi khỏi nhà và bạn được cho thêm thời gian để xoay sở tiền trả.
Đối với tiền thuê đến hạn từ tháng 9 năm 2020 đến tháng 9 năm 2021, luật tiểu bang AB 3088 và SB 91 quy định một quy trình rất cụ thể mà cả bạn và chủ nhà đều phải tuân theo.
• Nếu chủ nhà của quý vị gửi thông báo về việc “trả tiền hoặc trục xuất”, bạn có 15 ngày để gửi lại đơn tuyên bố về tình trạng khó khăn tài chính liên quan đến COVID-19 “TUYÊN BỐ VỀKHÓ KHĂN TÀI CHÍNH CÓ LIÊN QUAN TỚI COVID-19”, kí dưới cam kết không được khai man. Nếu quý vị không nộp kịp thời hạn, thủ tục trục xuất có thể được áp dụng chống lại quý vị. Trong trường hợp quý vị kiếm được hơn mức 130% thu nhập bình quân đầu người của 1 gia đình trong khu vực, chủ nhà có thể yêu cầu bằng chứng về sự khó khăn tài chính liên quan đến COVID-19 của quý vị.
• Bạn phải trả ít nhất 25% tiền thuê nhà từ tháng 9 năm 2020 đến tháng 9 năm 2021 vào hoặc trước ngày 30 tháng 9 năm 2021, nếu không chủ nhà của bạn có thể bắt đầu thủ tục trục xuất.
• 75% còn lại của tiền thuê nhà của bạn có thể được thu lại thông qua yêu cầu bồi thường của toà án small claim hoặc các quy trình đòi nợ khác, nhưng bạn không thể bị trục xuất vì phần tiền thuê đó.
Trợ giúp cho khoản nợ thuê có sẵn. SFADC.org/rent
Trung tâm Kiểm soát và Phòng ngừa dịch bệnh (CDC) đã ban hành temporary national moratorium (lệnh cấm tạm thời trên toàn quốc) đối với hầu hết các trường hợp trục xuất vì không trả tiền thuê nhà từ ngày 4 tháng 9 năm 2020 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020 và được extended (gia hạn) đến ngày 31 tháng 7 năm 2021. Trong hầu hết các trường hợp, tiểu bang và luật pháp địa phương cung cấp sự bảo vệ tốt hơn cho người thuê nhà ở San Francisco, nhưng trong một số trường hợp, nó có thể cung cấp thêm các gói bảo vệ bổ sung. Hãy liên hệ với nhóm bảo vệ quyền của người thuê nhà tenant rights group nếu bạn muốn trợ giúp để tìm hiểu xem các điều khoản đó có hữu ích cho quý vị hay không. Để được bảo vệ, tất cả người lớn trong gia đình phải nộp tờ khai tuyên bố này cho chủ nhà. Dự án Luật Nhà Quốc Gia và Liên minh Nhà Ở Thu Nhập Thấp Quốc Gia đã tạo ra một bản tóm tắt những điều cần biết tờ thông tin dễ đọc để người thuê nhà hiểu được liệu họ có đủ điều kiện và cách tiếp cận các biện pháp bảo vệ. NHLP cũng đã tạo một legal analysis (bản phân tích pháp lý) chi tiết hơn về các sắc lệnh và đã tổng hợp thêm các tài nguyên tại đây
AB3088 nêu rõ các biện pháp bảo vệ người thuê nhà đối với việc trục xuất dựa trên việc không trả tiền thuê nhà. Local legislation (Luật pháp địa phương) cấm tất cả các hình thức trục xuất khác (ngoại trừ những hành vi liên quan đến sức khỏe, an toàn hoặc Đạo luật Ellis) cho đến ngày 30 tháng 9 năm 2021. Chúng tôi đang nỗ lực để đảm bảo rằng những biện pháp bảo vệ này vẫn được tiếp tục. Ngoài ra, Lệnh CDC Order cấm gần như tất cả các trường hợp trục xuất, bao gồm cả việc trục xuất Ellis Act, cho những người thuê nhà đến ngày 31 tháng 7 năm 2021 và cho phép cung cấp đơn tuyên bố về tình trạng khó khăn tài chính liên quan đến COVID-19 kê khai cho chủ nhà bất kỳ lúc nào (thông tin chi tiết tại đây).
Luật của tiểu bang AB3088 và SB 91 bổ sung hình phạt lên đến $2.500 đối với chủ nhà cố gắng đuổi người thuê nhà của họ một cách bất hợp pháp (bằng cách thay khóa, tắt nguồn điện nước, vất bỏ tư trang, v.v.) và không cho phép chủ nhà sử dụng các hình thức trục xuất khác để trả đũa việc nợ tiền thuê nhà. Luật liên bang bổ sung hình phạt lên đến 200.000 đô la cho các vi phạm lệnh liên bang.
Các Thay Đổi Khác Trong Việc Bảo Vệ Người Thuê Nhà
Luật tiểu bang cấm việc lợi dụng tang tiền thuê nhà khi vẫn còn tình trạng khẩn cấp state of emergency. Điều đó có nghĩa là bất kỳ chủ nhà nào tính phí (hoặc quảng cáo) giá thuê 10% hoặc cao hơn mức họ đã tính trước ngày 10 tháng 2 là bất hợp pháp, áp dụng cho cả những nơi không bị giới hạn tiền nhà rent-control. Việc chủ nhà đuổi người thuê và sau đó cho thuê lại căn hộ đã bỏ trống với giá thuê cao hơn giá mà người thuê bị đuổi cũng bất hợp pháp. Use this Tenants Together sample letter if you received a notice of increase above 10% (Sử dụng thư mẫu này) nếu quý vị nhận được thông báo tăng giá trên 10% sau ình trạng Khẩn cấp ngày 10 tháng 2 được tuyên bố.
Việc xổ số ở San Francisco sẽ vẫn diễn ra theo lịch trình, nhưng hiện chỉ chấp nhận đơn đăng ký trực tuyến. Xem tại đây để biết thêm thông tin.
Lệnh cấm trục xuất địa phương áp dụng cho những người thuê nhà trong các SRO, ngay cả khi họ chưa thuê được (tức là chưa ở trong phòng của họ trong 32 ngày liên tục). Nếu người thuê nhà vẫn chưa đạt được quyền sở hữu của người thuê nhà (tức là họ mới chỉ ở trong phòng của họ được 22 ngày), họ được bảo vệ & không bị đuổi ra khỏi nhà trong cuộc khủng hoảng. Tuy nhiên khi lệnh bảo vệ được dỡ bỏ, quyền sở hữu thuê nhà của họ bắt đầu được áp dụng trở lại (tức là từ ngày 22). Ngoài ra, hiện nay có một số luật và hướng dẫn mới nhằm mục đích bảo vệ những người sống trong các khách sạn dân cư.
Một emergency ordinance (sắc lệnh khẩn cấp) yêu cầu thành phố cung cấp các phòng khách sạn tư nhân cho những cư dân SRO có kết quả xét nghiệm dương tính với COVID-19 và thiết lập một đường dây nóng để người dân của những nơi này có thể gọi khi có thắc mắc về xét nghiệm, chăm sóc sức khỏe và sử dụng phòng khách sạn tư nhân. Sắc lệnh thứ hai emergency ordinance nghiêm cấm việc trục xuất trong tương lai cho người thuê phòng SRO khi nợ trong thời gian những lệnh bảo vệ còn hiệu lực và thành lập Quỹ cứu trợ COVID-19 SRO để giúp trang trải các khoản thanh toán tiền thuê nhà bị bỏ lỡ này.
Vào ngày 10 tháng 3, Bộ Y tế Công cộng đã ordered (ra lệnh) yêu cầu các khách sạn dân cư phải làm sạch tất cả các khu vực chung và các bề mặt thường xuyên tiếp xúc ít nhất một lần mỗi ngày và nhiều hơn nữa nếu cần. Các tiêu chuẩn làm sạch tối thiểu có thể được tìm thấy tại đây.
Những người ở trong một khách sạn du lịch hoặc phòng du lịch của một khách sạn dân cư sẽ không nằm trong sự bảo vệ của lệnh cấm trục xuất khỏi khu dân cư, nhưng được bảo vệ bởi một lệnh hành pháp khác April 14 executive order (Lệnh 14 tháng 4). Sắc lệnh qui định cấm đuổi những khách muốn ở lại trong giai đoạn tình trạng sức khoẻ khẩn cấp còn tiếp diễn. Những khách phải tiếp tục thanh toán tiền phòng khách sạn và thông báo cho khách sạn rằng họ đã có kết quả xét nghiệm dương tính hoặc đang có các triệu chứng với COVID-19 hoặc đang tự cách ly (self-isolating) hoặc cách ly (quarantining) vì có khả năng tiếp xúc với COVID-19. Tìm thêm thông tin tại đây.
Ủy ban Tiện ích Công cộng San Francisco (San Francisco Public Utilities Commission) sẽ không cắt các dịch vụ điện và nước do không thanh toán ngay bây giờ và họ sẽ miễn các khoản phí trễ hạn đối với các khoản thanh toán quá hạn. Công ty cung cấp điện & gas Pacific Gas and Electric Company cũng đã đình chỉ việc ngắt kết nối dịch vụ do không thanh toán cho cả khách hàng dân cư và khách hàng thương mại và sẽ cung cấp kế hoạch thanh toán cho những khách hàng cho thấy bị ảnh hưởng hoặc khó khăn do COVID-19.
Eviction Moratorium
- AB 3088 requires that you return the Declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord within 15 days of them giving you a notice to “pay or quit.” They must include this notification and include the above declaration for you to fill out, and it must be in the language of your rental agreement.
- San Francisco law protections also ensure that your landlord can never evict you for unpaid rent due March 16-August 31, 2020 (but can still bring a civil lawsuit to collect any remaining unpaid rent).
- Federal CDC Order; covered period September 4 – July 31, 2021.
- The COVID-19 Tenant Relief Act of 2020 (AB 3088) and The COVID-19 relief: tenancy: federal rental assistance (SB 91) cover March 1, 2020- September 30, 2021.
- SF Board legislation banning all evictions not preempted by state law (non-payment is covered by AB 3088 instead, Ellis is not covered) until September 30, 2021.
- SF Board order on COVID-19 Tenant Protections; covered period same as the Governor’s Executive Orders (N-28-20 and N-66-20)
- SF Board of Supervisors emergency ordinance providing Protections for Occupants of Residential Hotels During COVID-19 Pandemic; emergency ordinance establishing a COVID-19 SRO Relief Fund.
- SF Department of Public Health order C19-04 setting minimum cleaning standards for SROs and congregate shelters.
- Mayoral Moratorium and expansion. Find a full list of links to moratorium updates on the SF Rent Board website. Covered period March 13-either August or September 2020. Portions may be extended.
- SF Board of Supervisors emergency legislation prohibiting rent increases in rent control units. Covered period April 7- October 21, 2020. See list of extensions and details about coverage on the SF Rent Board site.
Frequently Asked Questions
about State Eviction Protections
- You respond to the notice within 15 days with the required declaration. Each adult in the household should sign the declaration, and you should repeat this each month.
- AND you pay 25% of the total rent owed September-June before October 1, 2021.
In order to be protected, you must sign and return the declaration within the 15-day time period given in the eviction notice. However, if you do not do so on time, you may be able to do so later in any court action that is filed if you can provide a good reason why you did not return the declaration within the 15-day time period.
No!
Yes.
Yes, though eligibility depends on the program, your income, and other factors. See this page for more information about rental assistance.
No. SB 91 clarifies that your landlord cannot apply current rent payments retroactively to back rent or other charges and cannot use your security deposit to recover the debt without your explicit consent. Additionally, you cannot be charged late fees for rent owed during this period.
Landlords who use other kinds of evictions as a way to get around restrictions on eviction for nonpayment of rent face enhanced penalties under the new state and federal laws. Under the state law, it is illegal for a landlord to bring a different kind of eviction case in order to retaliate against a tenant or as a pretext for eviction based on nonpayment of rent, and those who attempt to circumvent the required court process for evictions can be fined $1,000-$2,500 for each violation. The CDC order adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.