May Karapatan Nangungupahan

Alamin ang Iyong Karapatan!

May karapatan ang mga nangungupahan sa SF! Kung iniipit o nilalapastangan ka ng iyong kasero(a) o nangangamba kang mapalayas o lumipat, mangyaring i-click ang iyong angkop na sitwasyon sa ibaba. Matatagpuan ang buong listahan ng mga tenant rights groups na maaaring makatulong sa iyo.

Hindi ninyo kailangang umalis dahil sinabi ng iyong kasero(a) o nagpapaupa na kailangan niyong gawin ito. Ang pagpapaalis sa inuupahan ay dapat sumunod sa ligal na proseso, at kailangan itong sundin ng inyong kasero(a). Kailangang nakasulat ang lahat ng abiso para sa eviction o pagpapaalis sa tirahan. Bukod rito, karamihan sa mga nangungupahan ay maaari lang paalisin ng kasero(a) ayon sa mga tiyak na dahilan na tinatawag na “Just Cause (Makatwirang Dahilan).” 

MAKIPAG-USAP AGAD SA ISANG TAGAPAYO NG TENANT RIGHTS KUNG KAYO AY PINAPAALIS. BISITAHIN ANG Humingi ng Tulong PARA SA BUONG LISTAHAN NG MGA GRUPONG TENANTS RIGHTS SA SAN FRANCISCO.

MGA JUST CAUSE/MAKATWIRANG DAHILAN sa PAGPAPAALIS

Sa ilalim ng 37.9(a) ng Ordinansa para sa mga Pag-upa ng SF (SF Rent Ordinance), kailangang magkaroon ng makatwirang dahilan ang mga kasero(a) ng rent-controlled na unit para mapaalis ang nangungupahan sa kanilang unit.  (Ang gusali o tirahan ay maaaring hindi mapabilang sa makatwirang dahilan kung naninirahan din ang kasero(a) sa loob ng paupahan kasama ang nangungupahan o kung ang unit ay sakop sa tinutustusang proyekto ng HUD). Para sa buong listahan ng mga pinahihintulutang dahilan para sa pagpapaalis, basahin sa www.sftu.org/justcauses/

An ilan sa dahilan ng pagpapaalis ang paglabag ng umuupa sa kasunduan ng pag-upa o sa batas.Tinatawag ang mga ito na “Fault” evictions o pagpapaalis nang “Dahil sa Paglabag sa Kasunduan o sa Batas.”

Kasama sa ilang karaniwang halimbawa ang:

  1. Hindi pagbabayad ng upa, karaniwan ang  huling pagbabayad, o  madalas na tumatalbog ang tseke. 
  2. Hindi pagsunod (paglabag) sa nakatakda sa kasunduan sa pag-upa na hindi naiwasto matapos ang nakasulat na abiso mula sa kasero(a). 
  3. Panggugulo o pagdudulot ng malaking pinsala sa unit (basura), o “paglikha ng malaking paghadlang sa ginhawa, kaligtasan o kasiyahan sa gusali ng kasero(a) o ng iba pang nangungupahan sa gusali.” 

May limitadong pangkat ng mga dahilan para paalisin ng landlord ang umuupa na hindi lumabag sa kasunduan ng pag-upa o sa batas. Tinatawag ang mga ito na “No-Fault” evictions o pagpapaalis na “Hindi Kasalanan ng Nangungupahan” Kadalasan, may karapatan ang mga nangungupahan sa bayad para sa relokasyon. 

Kasama sa ilang karaniwang halimbawa ang:

  1. OMI:  Paglipat ng kasero(a) o ng malapit na kamag-anak ng kasero(a) (kung nakatira ang kasero(a) sa mismong gusali). 
  2. Pagbebenta ng unit na na-convert na para maging condo.  Hindi puwedeng paalisin ang  matatanda at may permanenteng kapansanan na mga tenant nang dahil sa pagko-convert para maging condo. 
  3. Mga capital improvement (pagdaragdag ng istruktural na pagbabago) o rehabilitasyon. May karapatan ang tenant na muling tumira sa unit sa dati nang pag-upa, kapag natapos na ang trabaho. 
  4. Mga pagpapaalis batay sa Ellis Act, na nangangailangan ng pagkakatanggal sa lahat ng unit sa gusali mula sa paggamit sa mga ito bilang paupahan.

MGA ABISO PARA SA PAGPAPAALIS

Hindi puwedeng sinasabi lamang ang mga abiso para sa pagpapaalis. Nagsisimula ang ligal na pagpapaalis sa pamamagitan ng nakasulat na abiso, na madalas na para sa 3, 30 o 60 araw. Hindi ninyo kailangang umalis sa inyong bahay sa pagtatapos ng abisong ito, at hindi kayo maaaring pilitin ng inyong kasero(a). Kung hindi pa kayo umalis pagkatapos ng 3, 30, o 60 araw, maaari nang simulan ng kasero(a) ang proseso ng pagpapaalis sa korte sa pamamagitan ng summons o kautusan (Unlawful Detainer o pananatili sa inuupahan nang walang ligal na karapatan).  

Kapag nakatanggap kayo ng “Summons and Complaint for Unlawful Detainer (Kautusan at Reklamo para sa Pananatili sa Inuupahan nang Walang Legal na Karapatan),” KAILANGAN NINYONG SAGUTIN ITO SA LOOB NG LIMANG ARAW, o posibleng mawala sa inyo ang karapatan na magkaroon ng paglilitis, at mas mabilis na maipatutupad ang prosesong pagpapaalis sa inyo. Simulan ninyo ang pagbibilang sa 5 araw na ito sa araw na natanggap ninyo ang summons, kabilang ang mga Sabado, Linggo at ang mga holidays sa bilang ng mga araw, bagamat hindi maaaring magtapos ang 5 araw sa Sabado, Linggo o anumang holiday. Kapag hindi ninyo sinagot ang summons, matatalo na kayo agad at maaari na kayong mapaalis ng Sheriff o alagad ng batas sa loob ng isang linggo. 

ANG PAGSAGOT:  Sagutin ninyo ang Summons sa pamamagitan ng pagkumpleto sa form ng korte na tinatawag na “Answer (Sagot).” Posibleng puwede rin muna kayong mag-file ng motion o aksiyon sa korte kung saan binabanatan ninyo ang katumpakan ng pagpapalayas sa inyo. MAHIGPIT NA INIREREKOMENDA na kumuha kayo ng tulong sa pagfa-file sa mga ito mula sa Eviction Defense Collaborative. 

ISINASAGAWA ANG MGA OPISYAL NA PAGPAPAALIS SA PAMAMAGITAN NG KORTE

Hindi napaaalis ng mga kasero(a) ang mga nangungupahan; ang mga hukom at sheriff ang nakagagawa ng mga eviction o pagpapaalis. Kapag nangungupahan kayo, may ligal na karapatan kayong manatili sa inuupahan hanggang sa piliin ninyong umalis o makakuha ng kautusan mula sa korte ang kasero(a). Bago kayo mapaalis, may karapatan kayong iharap ang inyong kaso sa jury o lupon ng mga tagahatol. Kapag nanalo kayo, puwede kayong manatili sa inuupahan.  Kapag natalo kayo, ang sheriff lamang ang may karapatang paalisin kayo. 

LIGAL NA TULONG

Para masagot ang Unlawful Detainer, kailangan ninyong kumuha ng ligal na tulong. Tumutulong ang Eviction Defense Collaborative  sa mga nangungupahan sa kanilang pagsagot sa mga papeles na para sa korte.  Kung sinampahan ka na ng ligal na papeles, tumwag sa legal assistance line ng EDC sa lalong madaling panahon sa (415) 659-9184 o mag email sa legal@evictiondefense.org. Kung wala kayong telepono o palapit na ang deadline ng inyong pagsagot sa korte, maari kang pumunta ng personal at dalhin ang inyong mga papeles sa EDC, 1338 Mission Street, 4th Floor, tuwing Lunes, Miyerkules at Biyernes  and Fri. 10:00-11:30 ng umaga at 1-2:30 ng hapon para makipag-usap sa isang tagapayo sa mga oras ng pagpapayo. 

MGA PAGPAPAALIS NANG DAHIL SA PAG GANTI

Isinasaad ng Kodigo Sibil (Civil Code) 1942.5 ng California na hindi maaaring gantihan ng kasero(a) ang mga nangungupahan sa pamamagitan ng pagpapaalis sa kanila o pagtataas ng upa. Kapag sinubukan kayong paalisin ng kasero(a) sa loob ng anim na buwan mula sa aksyon na ginawa ninyo upang ipaglaban ang inyong mga karapatan, posibleng may depensa kayo laban dito. Tiyakin ang pagtatago ng mga kopya ng lahat ng aksyon na posibleng dahilan para sa pagganti, tulad ng mga abiso mula sa Lupon para sa mga Pagpapaupa (Rent Board), abiso para sa Pag-iinspeksiyon ng Gusali (Building Inspection) at iba pa. 

(Ang impormasyong ito ay hatid sa inyo ng  San Francisco Tenants Union at ng  Housing Rights Committee of San Francisco.)

Dahil napalitan ang iyong kasero(a), ang iyong mga karapatan ay hindi rin magbabago.  Hindi ka maaaring palayasin, hindi maaaring biglaang taasan ang iyong upa, at hindi rin maaaring palitan ang pormal na kasunduan sa pagpapaupa dahil naibenta na ang inyong gusali. Huwag kang mangamba! Ito na ang panahon na malaman ang iyong mga karapatan, at may mga hakbang na maaari ninyong gawin para maprotektahan ang sarili at manatili sa inyong tahanan. 

 

Kapag ipinagbili na iyong tinitirahang gusali, madalas na nangyayari ang isa sa tatlong bagay:  

  1. Ginagawang condo ang iyong gusali  o nagkakaroon ito uri ng joint ownership (magkakasamang pagmamay-ari) na tinatawag na “tenancy in common (magkakasabay na pagmamay-ari,TIC)” at ibinibenta bilang tahanan sa bumibili. 
  2. Gusto ng kasero(a) o nagpapaupa na tumira sa isa o higit pang unit at posibleng ibig rin niyang ilipat ang iba pang miyembro ng pamilya sa iba pang unit. 

Posibleng makagawa ang kasero(a) ng owner move-in (paninirahan ng may-ari, OMI) upang makatira sa inyong unit, nguint kailangan niyang sundin ang ligal na proseso para sa OMI. Maraming pagpapaalis na OMI ay peke at natatagpuang bakante ang mga unit, o muling pinauupahan nang iligal sa bagong nangungupahan sa presyo ng merkado.  

  1. Nagpapatuloy bilang pinagkakakitaan ng paupahan ang gusali (nakatira ang kasero(a) sa ibang lugar). 

Mahal bumili ng gusali sa presyo ng merkado sa kasalukuyan, at posibleng naghahanap ng paraan ang mga bagong landlord para lumaki pa ang kanilang kita: 

  • Posibleng subukan nilang papirmahin ang mga umuupa ng bagong kasunduan sa pag-upa na mas marami ang restriksyon, o posibleng subukan nilang magbawas ng mga serbisyo para mas malaki ang makuha nila mula sa ibinabayad ninyong upa. 
  • Posible ring hikayatin ang mga umuupa na umalis sa pamamagitan ng pag-alok ng pera para umalis (pag-alok ng buyout). Hindi ninyo kailangang tanggapin ang alok. Malamang na hindi magandang kasunduan ito para sa inyo. 
  • Kung minsan, inaalipusta ang mga matagal nang umuupa na nagbabayad ng medyo murang upa dahil kapag napaalis ang matagal nang nangungupahan, maaari nilang taasan ang upa nang hanggang sa halagang gusto nila. 

Ano ang “Estoppel Agreement” O “Listahan ng mga tanong tungkol sa pag-upa? ” Kailangan ko bang pirmahan ito?

Kapag ibinibenta ang gusali, madalas na binibigyan ng realtor ang mga nangungupahan ng “estoppel agreement” o “listahan ng mga tanong” para pirmahan. Sa pamamagitan ng form, kumukuha ng inpormasyon ang kasero(a) upang pagtibayin ang impormasyon tungkol sa mga bahagi ng lugar na mayroon o wala kayong access o nagagamit o hindi, at kung ano ang puwede at hindi puwedeng gawin sa lugar. Hindi ninyo kailangang sagutan o pirmahan ang form, maliban na lamang kung itinatakda ng inyong rental agreement o kasunduan sa pagpapaupa na gawin ito. Posibleng mas gusto ninyong magsulat ng sariling impormal na liham kapalit nito. Mas malamang na hindi magagamit ito laban sa inyo sakaling may makaligtaan kayong isulat. Posibleng ring mapahintulutan kayo ng sulat na magawan ng dokumentasyon ang mga berbal na kasunduan, kagaya ng iba pang kasama sa bahay, alagang hayop, paradahan, paggamit ng bakuran, at iba pa. Kapag tinanong ng landlord kung isa kayong “protektadong nangungupahan” para sa dahilan ng owner move-in (OMI) eviction o pagpapaalis nang dahil sa pagtira ng may-ari (halimbawa, matatanda, may kapansanan, o pamilya na may mga anak), kailangan ninyong sagutin ito para maipaglaban ninyo ang protektadong katayuan sa hinaharap. 

Kailangan ko bang pirmahan ang bagong kasunduan o lease sa pag-upa?

Sinusubukan ng maraming bagong kasero(a) na puwersahin ang mga umuupa na pumirma ng bagong kasunduan sa pag-upa. Hindi ninyo kailangang pumirma ng bagong kasunduan na malaki ang pagkakaiba sa kasalukuyang kasunduan! Mapipilitan lamang kayong pumirma kung aalukin kayo ng kasero(a) ng kasunduan na kapareho ng kasunduan na mayroon kayo ngayon. Kung mayroon kayong kasunduan noong lumipat, pero kasalukuyang nasa month-to-month o buwanang kasunduan ito, malamang na mas ligtas kung pipirma kayo ng isa pang kasunduan. Bukod rito, posibleng makabuti sa inyo ang pagpirma ng kasunduan na magbibigyan kayo ng proteksyon mula sa no-fault eviction o pagpapaalis dahil natapos na ang kasunduan (tulad ng mga pagpapaalis batay sa batas Ellis o OMI) sa panahon ng kasunduan sa pag-upa.

PAGTAAS NG IYONG UPA:

Hindi maaaring taasan ng bagong kasero(a) ang upa ng higit pa sa pinahihintulutang halaga, maliban na lamang kung “umaasa sila sa naipon” na pagtataas ng upa na hindi ginawa ng dating kasero(a).  Ang mga pagtaas na ito ay kailangang iyong pahintulutan na sa tinutukoy na mga taon. Nangangailangan ang pagtaas ng upa ng nakasulat na abiso 30 araw bago ang pagtaas. Kung 10% o higit pa ang “banked” o naipong upa, kailangan ng nakasulat na abiso 60 araw bago ang pagtaas.

Hindi maaaring taasan ng bagong kasero(a) ang upa ng higit pa sa pinahihintulutang halaga. Karamihan sa mga nangungupahan sa San Francisco ay protektado ng lokal na rent control. Hindi sakop ang mga  “bagong” paupahan na itinayo pagkatapos ng 1979, ang subsidized housing at ang mga single family homes. Kung sakop ng rent control ang iyong inuupahan, maaari lang taasan ang upa ng isang beses bawat taon ayon sa maliit ng halagang angkop sa inflation (CPI – consumer price index). Ang kasero ay maaari  lang sumingil ng parehong halaga ng upa, maliban kung ito ay ‘banking’ o ang pagpatong ng pagtaas ng upa dahil hindi ito ginawa ng nakaraang kasero(a). Ang pagtaas nito ay dapat sumang-ayon sa pinahihintulutan halaga sa mga taon na hindi tinasaan. 

Kahit hindi kayo sakop ng lokal na rent control, maaari ka pa rin maprotektahan. Kung tinutustusan ng gobyerno ang iyong upa, ang halaga ng iyong upa ay magiging ayon sa iyong kinikitang sahod at kailangang kilalanin ito ng iyong bagong kasero(a). Sakop lamang ang iyong inuupahan sa pang-estadong rent control kung ito ay itinayo pagkatapos ng 1979 at itinayo sa nakalipas na 15 taon o higit pa. Maaari ka rin protektahan ng pang-estadong rent control kung ikaw ay nangungupahan sa isang single family home pero ang kasero(a) ay kabilang sa isang corporate entity. Ang limitasyon ng pang-estadong batas ay ayon sa CPI at ang karagdagang 5%.

Ang abiso ng pagtaas ng upa ay kailangang nakasulat sa loob ng 30 araw. Kung ang pagtaas ng upa ay higit pa sa 10%, ang abisong ito ay kailangang nakasulat sa loob ng 60-na araw. 

ELLIS ACT / BATAS ELLIS: 

Kung ibinebenta ang inyong gusali, kailangang malaman ninyo ang tungkol sa Ellis Act. Batas ito ng estado na nagpapahintulot sa kasero(a) na umalis sa negosyo ng pagpapaupa sa pamamagitan ng pagpapaalis sa lahat ng umuupa at hindi na pag-aalok sa building para sa pagpapaupa o pagbebenta (sa labas ng merkado). Ginagamit ang batas na ito bilang paraan ng pag-iwas sa pagkontrol sa upa, sa pamamagitan ng paglalagay ng mga bagong nangungupahan sa gusali na nagbabayad ng upa na nakabatay sa mga presyo sa merkado. Pinatataas din nito ang presyo ng gusali dahil mas mataas na maibebenta ang ari-arian kung walang nangungupahan. 

Mayroong 120 araw ang mga umuupa na humaharap sa pagpapaalis batay sa Ellis Act, maliban na lamang kung senior o matatanda sila o may kapansanan, at sa ganitong mga kaso, mayroon silang isang taon. Tatanggap din sila ng pera para sa lumisan sa kanilang inuupahan. Gayon pa man, posibleng labanan ang pagpapaalis na ito batay sa Ellis Act sa pamamagitan ng pagtawag ng pansin sa mapanlinlang na paggamit nito. 

MAKIPAG-USAP SA ISANG TENANTS RIGHTS COUNSELOR (AT HINDI NIYO KAILANGANG PUMIRMA NG KAHIT ANONG DOKUMENTO, KAHIT IPINAGBIBILI ANG IYONG INUUPAHANG GUSALI.) BISITAHIN ANG sfadc.org/help PARA SA BUONG LISTAHAN NG TENANTS RIGHTS GROUPS SA SAN FRANCISCO.

(Ang impormasyong ito ay hatid sa inyo ng San Francisco Tenants Union at ng Housing Rights Committee of San Francisco.)

Ang buy-out ang pag-alok ng pera kapalit ng pag-alis ng nangungupahan. Madalas na inaalok ng mga kasero(a) o nagpapaupa ang buyout kapag wala silang dahilan para sa legal na pagpapaalis o upang malusutan ang mga balakid na nasa prosesong ligal na pagpapaalis, kasama na ang mga posibleng restriksyon sa maaaring mangyari sa unit matapos makaalis ang mga nangungupahan. 

Madalas na hindi kailanman nakabubuting transaksyon ang mga buyout para sa umuupa, lalo na at dahil napakataas ngayon ng kinakailangang halaga para manirahan sa San Francisco.

Tunghayan natin ang ilang halimbawa para tuklasin kung paano mauubos ang halaga ng inalok, ayon sa kasalukuyang merkado ng pabahay:

Lumipat si Carla sa kanyang 2-bedroom apartment noong 2003. Ang halaga ng kanyang apartment ay $2,000 kada buwan. Kasama ang pinahintulutang pagtaas ng upa kada taon, ang kanyang kasalukuyang upa ay  $2,532.07.

Inalok si Carla ng kanyang kasero(a) ng $10,000 para lisanin niya ang kanyang inuupahan. Nakipag-areglo siya at tinaasan ang kanyang alok sa $20,000. Tinanggap niya ang alok!

Ngayon, kailangan ng lumipat ni Carla. Hanap siya nang hanap ng paupahan sa kanyang kapitbahayan, subalit ang karaniwang halaga ng upa ngayon ay lampas sa $4,500. Nagdesisyon siyang lumipat sa isang 1-bedroom apartment para sa mas murang halaga at nakahanap siya ng unit sa halagang $3,500.

Bago pumirma ng bagong kasunduan sa pag-upa, pinag isipan niya kung paano mag-budget. Hinihingi agad ng kanyang bagong kasero ang halaga ng unang buwan ng upa, halaga ng huling buwan ng upa at ang security deposit. Ito ay nasa halagang $10,500.

Nagdesisyon siyang bayaran ang halaga ng pag kontrata ng mga tauhan para hakutin ang kanyang mga kagamitan sa bahay, gamit ang halagang kinita niya sa pagbebenta ng mga kagamitan na hindi kasya sa kanyang bago at munting apartment.

Ang natitira na lang sa halaga ng perang buyout ni Carla ay $9,500. Subalit ang halaga ng upa sa bagong tirahang ito ay nadagdagan pa ng $968 kada buwan. Ibig sabihin nito, mauubos ang buong halaga ng kanyang buyout sa loob ng 10 buwan.

Natauhan si Carla at nalaman niya na hindi sulit ang buyout na $20,000. Mayroon siya 45-araw sa ilalim ng batas ng lungsod para hindi ituloy ang kanyang kasunduang buyout. Agad niyang sinabi sa kanyang kasero na nagbago ang kanyang isip, at balak niyang manatili sa kanyang kasalukuyang tahahan. 

Karamihan sa mga nangungupahan na tumanggap ng buyouts ay nais sanang manatili sa kanilang apartment. Ngunit iniipit sila ng kanilang kasero(a) sa pamamagitan ng pang-aapi, panglalapastangan, o ang pagbabanta ng pagpapaalis. Ang mga buyouts ay tinututukan na ng pamahalaan ng Lungsod at ang nangungupahan ay mayroong 45 araw para baguhin ang kanilang desisyon at umatras sa kasunduang buyout. Ito ang dapat alamin kapag inalok kayo ng buyout:

  • Magkano ba ang upa, ayon sa bagong kasunduan ng pag-upa sa iyong kapitbahayan?
  • Gaano katagal ang iyong balak na manatili sa iyong unit o sa iyong kapitbahayan?
  • Makakahanap ka ba ng ibang tirahan dito sa SF?
  • Ang iyong kasero(a) ay may dahilan para tanggapin mo ang buyout. Mas mahalaga ba ang iyong inuupahang apartment o ang pera?
Impormasyon tungkol sa bagong batas ng pagtutok sa mga buyouts:

Dapat ibigay alam ng kasero(a) ang alok na buyout sa Rent Board sa pamamagitan ng “pre-buyout negotiations disclosure form” o ang “abiso ng negosasyon bago magkaroon ng buyout” at dapat silang magbigay ng pangalawang form na kabilang ang listahan ng mga tenants’ rights groups, bago magsimula ang negosasyon.

Hindi kinakailangan ng nangungupahan na sumang-ayon sa negosasyon ng buyout. Kapag pumayag sila, maaari silang kumunsulta sa abogado at umatras sa kasunduang buyout sa loob ng 45 araw ng pagpirma nito. Ang huling kasunduan ay dapat isinumite sa Rent Board sa loob ng  46 hanggang 59 na araw.

Puwedeng ipatupad ang anumang paglabag sa batas na ito sa pamamagitan ng aksiyong sibil sa korte ng estado. Posibleng maapektuhan ng mga buyout ang kakayahan ng kasero(a) na gawing condo ang mga paupahan kung binigyan ng buyout ang taong senior o matanda na, may kapansanan, o may malubhang karamdaman, o kung dalawa o higit pa sa mga umuupa ang nakakuha ng buyout nang hanggang sa sampung taon bago ma aprubahan ang condo conversion (pagpapalit sa gamit ng gusali para maging mga condo unit). 

Ipinagbabawal ang iyong kasero na pagsalitaan kayo, gulpihin o pagbantaan kayo o tawagan ang pulis para lang pilitan kayong lumayas. Hindi maaaring ipagkait ng iyong kasero(a) ang iyong inuupahan dahil lamang sa iyong lahi, etnisidad, kasarian, sekswal na oryentasyon, lugar ng kapanganakan, katayuan sa imigrasyon o pagiging citizen, relihiyon, edad, pagiging magulang, pagiging kasal o hindi, pagdadalang tao, may kapansanan, may AIDS o dahil may anak kayo. Ang pagbabanta dahil sa iyong katayuan sa imigrasyon ay kabilang sa kalapastanganan at ipinagbabawal ang diskriminasyong ito sa ilalim ng rent ordinance.

PAGPASOK NG KASERO(A) SA IYONG UNIT

Kailangang ipagbigay alam ng iyong kasero(a) sa loob ng 24 oras na nakasulat ang abiso para pumasok sa inyong unit, at puwede lamang siyang pumasok sa mga sumusunod na pagkakataon: 

  • Upang gumawa ng mga kinakailangan at napagkasunduang pagkukumpuni o serbisyo. 
  • Upang ipakita ang unit sa posibleng uupa, buyer, may hawak ng mortgage o pagkakasanla, tagakumpuni o kontratista. 
  • Upang inspeksiyunin ang unit nang dahil sa kahilingan ng umuupa para sa pagsasauli ng security deposit (halagang nagsisilbing proteksiyon sakaling may malabag sa kasunduan ang umuupa).
  • Kung may kautusan ang korte na nagbibigay ng awtorisasyon sa pagpasok ng landlord. 

Kapag iligal na pumasok ang kasero(a) sa inyong tahanan, dapat kayong sumulat ng liham na naggigiit ng 24 oras na abiso para sa mga pagpasok sa hinaharap at nagsaad na gusto ninyong matigil na ang mga ilegal na pagpasok.  Puwede rin ninyong igiit na mag-iskedyul lamang ang landlord ng pagpasok sa mga normal na oras para sa paggawa at mga transaksyon (Lunes hanggang Biyernes, 8am – 5pm). Puwedeng pumasok ang mga realtor o nagbebenta ng bahay sa mga araw ng Sabado at Linggo para maipakita ang unit sa mga limitadong pagkakataon. 

PAGPUTOL NG UTILITIES

Hindi puwedeng putilin ng iyong kasero(a) ang alinman sa inyong mga utility (kagaya ng tubig, gas at kuryente) para sa layunin ng pagpapaalis o pangha-harass sa inyo. Kung naputol na ang inyong utility, tawagan ang kumpanya para sa utility at subukang ipakabit uli ito. Kapag hindi nangyari ito, subukang kumontak sa Komisyon para sa mga Pampublikong Serbisyo (Public Utilities Commission) sa 415-703-1170. Kung pinutulan kayo ng tubig, tumawag sa 415-551-4767, at ilagay ang bill o singil sa inyong pangalan. 

Ilista ang lahat ng insidente, petsa at haba ng panahon na naputol ang serbisyo sa inyo. 

Ipagbigay-alam sa inyong landlord sa pamamagitan ng sulat na alam ninyo ang inyong mga karapatan at ilegal ang pagputol sa inyong mga utility. Magtago ng kopya ng sulat para sa inyong mga rekord. 

Kung hindi nagbabayad ng singil sa utility ang landlord, puwede ninyong ipakabit muli ang mga utility sa inyong pangalan. 

Pumunta sa Lupon para sa Pagpapaupa (Rent Board) ng SF para mag file ng petisyon para sa ‘decrease of services o pagbabawas ng mga serbisyo’ (25 Van Ness Ave.) at para na rin sa posibleng pagbabawas sa binabayad na upa. 

PAG-LOCKOUT O PAG KANDADO NG PAUPAHAN 

Hindi kayo puwedeng i-lock out ng kasero(a) mula sa inyong tahanan.  Kung na-lock out kayo: 

  • Sa ilalim ng Kodigo Penal (Penal Code) 418, nakagawa ang inyong landlord ng misdemeanor (maliit na paglabag sa batas)  at posibleng maaresto. 
  • May karapatan kayong muling makapasok sa lugar kahit na kailangan ninyong puwersahin ang pagpasok.  Magdala ng pruweba ng inyong pangungupahan sa lahat ng oras. 
  • Magtago ng rekord ng mga insidenteng ito. Sumulat ng liham sa iyong kasero(a) na nagsasabing alam ninyo ang inyong mga karapatan at ibig niyong itigil na ang sitwasyon nang hindi na magkakaroon pa ng panglalapastangan sa hinaharap. Magtago ng kopya nito.
LAGING TANDAAN NA…
  • Magtago ng nakasulat na rekord. Ipunin ang lahat ng kopya ng sulat na ipinadala ninyo sa iyong kasero(a). Ipunin lahat ng resibo. Isulat sa isang kwaderno ang lahat ng sinabi o ginawa ng kasero(a) sa inyo, at isulat dito ang lugar, oras at petsa ng bawat insidente. Sa kaso ng paglapastangan, mangyaring isulat din ang mga pangalan ng nakasaksi.  
  • Kapag lumala ang paglalapastangan mula sa iyong kasero, ugaliing sumulat sa kanya at ibahagi ang kanyang hindi magandang asal. Isulat dito ang mga petsa at oras. Kapag patuloy na nangyayari ang kalapastanganan, maaari kang magsampa ng “decrease in services petition” sa Rent Board (kung sakop ka ng rent control), maghain ng kaso sa Small Claims Court o kumunsulta sa abogado tungkol sa ibang paraan ng ligal na hakbang. 
  • May karapatan kang magsampa ng Restraining Order sa Superior Court para ipagbawal ang pakikipag-ugnayan ng kasero(a) sa inyo. May mga forms sa Superior Court Clerk sa  Superior Courthouse, sa kanto ng Polk at McAllister Streets.

Ano ba ito?

Ipinatupad ng ating lungsod ang pagpapa-retrofit or pagpapatibay ng mga gusali na gawing ligtas ito laban sa anumang lindol. Sa pagsapit ng September 2020, ang mga kasero(a) ng mga paupahan at gusali ay dapat nakumpleto ang lahat ng kailangan na patibayin ang mga gusaling nangangailangan na mapatibay o maretrofit. Kung nais niyong i-check kung ang gusali ninyo ay nakalista sa ating lungsod, mag log-on sa https://sfdbi.org/softsTORY.

Ano ang gagawing konstruksyon sa pagpapa retrofit ng gusali?

Gagawin lamang ang konstruksyon sa ibaba ng gusali, madalas sa loob ng garahe,  para mapatibay ang istraktura ng gusali, kung sakaling magkaroon ng lindol. Ang garahe o ang commercial space sa ibaba ang pinaka mapanganib na lugar sa kagitnaan ng lindol. Ito ang dahilan kung bakit kailangang mapatibay ang mga gusali. 

Kailangan ko bang lumikas sa aking inuupahan?

Sa mahigit 99% ng mga sitwasyon, HINDI mo kailangang lumikas. Kailangan mo lang lumikas mula sa iyong inuupahan kung ang iyong apartment ay nasa unang palapag at katabi ng garahe. 

Kung nakatira ako sa ibabang palapag ng gusali, paano ko malalaman kung kailangan kong lumikas?

Ayon sa pang-estadong batas, kailangan mo makatanggap ng abisong “60-day temporary eviction notice” (o “30-days temporary eviction notice” kung wala pang isang taon kang naninirahan sa iyong inuupahan). Ang nagmamay-ari ng paupahan ay dapat mayroong mga permit na naka-apply at naaprubahan ng Department of Building Inspections bago siya mag-hain ng temporary eviction notice.

 Dapat may matatanggap ka ring kalahati ng relocation benefits (para sa presyo ng relocation benefits, maaring makipag-ugnayan sa mga organisasyong nakalista sa ibaba), at ang isang kalahati ay matatanggap mo sa iyong pansamantalang paglikas.  Dapat nakasulat sa notice na may karapatan kang bumalik sa iyong inuupahan at dapat nakasulat din ang mga petsa kung kailan matatapos ang pag-retrofit (ang mga petsa nito ay dapat nakatakda). Pinapayuhan namin kayo na sumulat sa nagmamay-ari ng iyong inuupahan na IKAW AY BABALIK kapag natapos na ang pagpapa-retrofit. Kung hindi ka nakapagpadala ng sulat sa nagmamay-ari/kasero(a), hindi mo kailangang mangamba. May karapatan ka pa rin na bumalik sa iyong inuupahan. Maari mong ipadala ang sulat sa mas late na petsa. 

COVID-19 Updates

Tenant Protections

If you can’t pay because of pandemic-related income loss or increased expenses, you cannot be evicted for the debt and you have some time to come up with the money to pay it back. For information about rent due before September 2020 or for more details about all the topics below, scroll down to the Eviction Moratorium section of this page.
For rent due September 2020-September 2021, state laws AB 3088 and SB 91 lay out a very specific process that both you and the landlord have to follow. 
  • If your landlord gives you a notice to “pay or quit,” you have 15 days to return the form “Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, signed under penalty of perjury. If you do not file in time, an eviction proceeding may be filed against you.  If you make more than 130% of area median household income, your landlord may demand proof of your COVID-19 related hardship. 
  • You must pay at least 25% of your September 2020-September 2021 rent on or before September 30, 2021 or your landlord can begin eviction proceedings.
  • The remaining 75% of your rent can be collected via small claims court or other debt collections processes, but you cannot be evicted for that portion of the rent. 

Learn about how to apply to rent relief programs here. Help is available regardless of immigration status.

The Centers for Disease Control and Prevention (CDC) issued a temporary national moratorium on most evictions for nonpayment of rent from September 4, 2020 to July 31, 2021. In most cases, the state and local laws provide better protection for San Francisco tenants, but in some cases, it may provide additional coverage.  Reach out to a tenant rights group if you want help figuring out whether it’s helpful to you. In order to access the protections, all adults in the household must submit this declaration to the landlord.  The National Housing Law Project and the National Low Income Housing Coalition have created an easy to read Fact Sheet for tenants to understand if they qualify and how to access protections.  NHLP has also created a more detailed legal analysis of the order, and has compiled more resources here.

State law defines protections for eviction based on non-payment of rent.  Local legislation bans all other kinds of evictions (except for those related to health and safety or the Ellis Act) until September 30, 2021. We are working to ensure that these protections continue. Additionally, the CDC Order prohibits nearly all evictions, including Ellis evictions, for covered tenants until July 31, 2021, and allows a declaration to be provided to the landlord at any time (more information is available here).
State laws AB3088 and SB 91 add penalties of up to $2,500 for landlords who attempt to illegally evict their tenants (by changing locks, shutting off power, removing belonging, etc) and makes it illegal for landlords to use other kinds of evictions as retaliation for protected non-payment of rent. The federal law adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.

Other Changes in Tenant Protections

State law bans rent gouging during a state of emergency.  That means it is illegal for any landlord to charge (or advertise) rents 10% or above what they were charging before February 10, even if you do not have rent control.  It is also illegal for a landlord to evict tenants and then re-rent the vacated unit at a higher rent than what the evicted tenant was paying. Use this Tenants Together sample letter if you received a notice of increase above 10%  during a State of Emergency.

All lotteries in San Francisco will go on as scheduled, but they are now only accepting online applications.  See this page for more information.

The local eviction moratorium applies to tenants in SROs, even if they have not gained tenancy yet (i.e., been in their room for 32 consecutive days).  If a tenant has not gained tenancy yet (ie; they had only been in their room for 22 days), they are protected from eviction during the crisis, but when the moratorium is lifted, the clock on their tenancy starts where they left off (ie; at 22 days). Additionally, there are a number of new laws and guidelines specifically aimed at protecting those living in residential hotels right now.
One emergency ordinance requires the city to make private hotel rooms available to SRO residents who have tested positive for COVID-19 and establishes a hotline for residents to call with questions about testing, healthcare, and access to hotel rooms. A second emergency ordinance prohibits future evictions for non-payment of rent owed by SRO tenants during the moratorium and establishes a COVID-19 SRO Relief Fund to cover these missed rent payments.
On March 10, the Department of Public health ordered that residential hotels are required to clean all common areas and frequently touched surfaces at least once per day and more as needed. The minimum cleaning standards can be found here.

Those staying in a tourist hotel or tourist unit of a residential hotel are not covered by the residential eviction moratorium, but are protected by an April 14 executive order that prohibits removing guests who want to shelter in place during the current public health emergency. Guests must continue to pay for the hotel room and inform the hotel that they have either tested positive for or are showing symptoms of COVID-19 or are self-isolating or quarantining because of potential exposure to COVID-19. More information can be found here.

San Francisco Public Utilities Commission won’t cut-off power and water services due to non-payment right now, and they will waive late fees on overdue payments. Pacific Gas and Electric Company has also suspended service disconnections for non-payment for both residential and commercial customers and will offer a payment plan to customers who indicate either an impact or hardship as a result of COVID-19.

Eviction Moratorium

Missed rent payments from this period can never result in eviction, as long as they are due to COVID-related hardship.  Your landlord can still collect rent in civil court, but non-payment cannot lead to eviction. Both state and local laws cover this period:
  • AB 3088 requires that you return the Declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord within 15 days of them giving you a notice to “pay or quit.” They must include this notification and include the above declaration for you to fill out, and it must be in the language of your rental agreement.
  • San Francisco law protections also ensure that your landlord can never evict you for unpaid rent due March 16-August 31, 2020 (but can still bring a civil lawsuit to collect any remaining unpaid rent).
For rent due September 1, 2020- September 30, 2021: you are covered by the state law AB 3088. To qualify for protections under the law, you have to return the “Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, to your landlord within 15 days of receiving a rent non-payment notice.  Additionally, you must pay at least 25% of your September-September rent on or before September 30, 2021 or your landlord can begin eviction proceedings. The remaining 75% of your rent can be collected via the civil debt collections process, but you cannot be evicted for that portion of the rent.  See more about how to access these protections below.

Frequently Asked Questions
about State Eviction Protections

AB 3088 covers tenants who are unable to pay all of their rent because of increased costs or loss of income due to the pandemic. The rules apply to all residential housing regardless of whether it is covered by the local rent ordinance.  This includes private-market rentals, single family homes, BMRs and other units where the rent is regulated by the city, and SROs and boarding houses.   Tenants are covered regardless of immigration status.
To access the protections for non-payment of rent, you must return the “Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, to your landlord within 15 days of receiving a rent non-payment notice AND pay at least 25% of your September 2020-June 2021 rent on or before September 30, 2021.

Yes, but a notice is just one step of the eviction process. The state law allows landlords to give you a notice for nonpayment (notice to pay or quit) but extends the amount of time you have to pay or respond to 15 days from the typical 3 days.
If you don’t respond to the notice in 15 days, either with the required declaration or by paying your rent, your landlord can file for an eviction. If you didn’t respond in time because of an unintentional error, you may have a defense in court.
You are protected from an eviction if:
  • You respond to the notice within 15 days with the required declaration. Each adult in the household should sign the declaration, and you should repeat this each month.
  • AND you pay 25% of the total rent owed September-June before October 1, 2021.
If you have completed both of the above steps, your landlord can move to collect the remaining rent via the small claims or superior courts but cannot evict you for the remaining debt. If you do face an eviction action for rent due March 4, 2020-September 30, 2021, this state law “masks” (limits the public disclosure of) the court records.  

You can deliver the declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord by mail to the address indicated by the landlord in the notice; in person or by email if the form indicates an address where you can do that; or any way that you pay your rent, if it is possible to deliver the declaration by that method.
The declaration must be sent or received within 15 days of receiving the non-payment notice from your landlord.  It is important to keep proof that you delivered the declaration, such as asking for a receipt if you deliver in person or sending certified mail if you send by mail.    

In order to be protected, you must sign and return the declaration within the 15-day time period given in the eviction notice. However, if you do not do so on time, you may be able to do so later in any court action that is filed if you can provide a good reason why you did not return the declaration within the 15-day time period.    

No!
The landlord may ask for documentation of financial hardship if the tenant is known to be “higher income,”   But the landlord cannot demand any tenant to provide income information in order for the tenant to seek relief under AB3088.   If you receive a request for proof of income you should seek advice from an attorney or a housing counselor.
Most tenants do not have to provide anything other than the declaration of COVID-19-related financial distress. “High-income tenants” (those earning more than 130% of median household income) must provide documentation to support their declaration if a landlord asks for it. A landlord can only require additional documentation if they already had evidence of your income before serving a nonpayment eviction notice.
In San Francisco, a “high-income tenant” is defined as a household making at or above the following income limits:
1 person household: $130,250
2 person household: $148,850
3 person household: $167,450
4 person household: $186,050
5 person household: $200,950
6 person household: $215,800
7 person household: $230,700
Documentation of hardship could include tax returns, pay stubs, a statement from your employer, medical bills, or many other things that are evidence of your hardship. If the landlord has provided the appropriate notice and request for documentation, and the tenant fails to provide both the appropriate documentation as well as the signed declaration, the tenant will not be protected from eviction for nonpayment of rent under the Tenant Relief Act.    

Yes.  
Neither the local board ordinance nor the state law cancels rent.  We are joining groups from around the state and country to call for full rent cancellation, and we will keep fighting to ensure that this recovery is not on our backs!  Join us!      
Protections ensure that you cannot be evicted for 100% of missed rent March-September 2020 and 75% of missed rent October 2020-September 2021, provided you follow the above guidelines.  But this protection from eviction is not the same as rent cancellation, and your landlord can try to recover the money through small claims or superior courts.
State law says that landlords cannot try to collect this rent in small claims court until October 2021, and cannot use other civil courts until October, so you have some time to try to get assistance (see the next question below).
Contact a tenant rights group if your landlord sues you for back rent!

Yes, though eligibility depends on the program, your income, and other factors.  See this page for more information about rental assistance.

No.  SB 91 clarifies that your landlord cannot apply current rent payments retroactively to back rent or other charges and cannot use your security deposit to recover the debt without your explicit consent. Additionally, you cannot be charged late fees for rent owed during this period.

No. The state law does not affect evictions for reasons other than nonpayment due to the impacts of the COVID-19 emergency, though it makes it illegal for your landlord to try to use other kinds of evictions as a back door to evict you for non-payment. Currently, a local law bans all other kinds of evictions (except for those related to health and safety or the Ellis Act) until September 30, 2021.

Landlords who use other kinds of evictions as a way to get around restrictions on eviction for nonpayment of rent face enhanced penalties under the new state and federal laws. Under the state law, it is illegal for a landlord to bring a different kind of eviction case in order to retaliate against a tenant or as a pretext for eviction based on nonpayment of rent, and those who attempt to circumvent the required court process for evictions can be fined $1,000-$2,500 for each violation.  The CDC order adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.