حقوق المستأجر

اعرف حقوقك!

لدى المستأجرين في سان فرانسيسكو حقوق! إذا كنت تواجه مضايقات أو ضغوطًا من المالك أو تخشى أن يتم إخلائك أو تضطر إلى الانتقال، فانقر على مشكلتك أدناه ابحث عن قائمة بمجموعات حقوق المستأجرين الذين يمكنهم تقديم المساعدة هنا.

لست مضطرًا للمغادرة لمجرد أن مالك العقار أخبرك بذلك! يتبع الإخلاء عملية قانونية محددة للغاية يجب على المالك اتباعها. يجب أن تكون جميع إشعارات الإخلاء مكتوبة. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن إخلاء معظم المستأجرين إلا لمجموعة محددة من الأسباب تسمى “سبب عادل”.

تحدث إلى مستشار حقوق المستأجرين فورًا إذا تم طردك. قم بزيارة حصول على مساعدة لقائمة مجموعات حقوق المستأجرين في سان فرانسيسكو. 

أسباب الإخلاء العادلة

بموجب المادة 37.9 (أ) من قانون الإيجار في SF ، يجب أن يكون لملاك العقارات في جميع الوحدات السكنية تقريبًا سبب وجيه لطرد المستأجرين من تلك الوحدات. (يُعفى العقار من شرط السبب العادل فقط إذا كان المالك يشارك الوحدة المؤجرة مع المستأجر أو إذا كانت الوحدة المؤجرة في مشروع HUD المدعوم). للحصول على قائمة كاملة لأسباب الإخلاء المسموح بها، انظر

 www.sftu.org/justcauses/

بعض أسباب الإخلاء لأن المستأجر قد انتهك عقد الإيجار أو القانون. وتسمى هذه عمليات الإخلاء “الخطأ”. تتضمن بعض الأمثلة الشائعة ما يلي:

  1. عدم دفع الإيجار أو اعتياد السداد المتأخر أو الشيكات المرتجعة بشكل متكرر.
  2. خرق (انتهاك) لشروط عقد الإيجار لم يتم تصحيحه بعد إشعار خطي من المالك.
  3. الإزعاج أو الضرر الجسيم للوحدة (تبديد)، أو “إحداث تدخل كبير في راحة، أو سلامة، أو راحة المالك، أو المستأجرين الآخرين في المبنى.”

هناك مجموعة محدودة من الأسباب التي تجعل المالك يستطيع إخلاء المستأجر الذي لم ينتهك عقد الإيجار أو القانون. وتسمى هذه عمليات الإخلاء “بلا أخطاء”. دائمًا ما يكون للمستأجرين الحق في مدفوعات الانتقال. تتضمن بعض الأمثلة الشائعة ما يلي:

  1. OMI  انتقال المالك أو أحد أقاربه المقربين (إذا كان المالك يعيش في المبنى).
  2. بيع الوحدة التي تم تحويلها إلى مسكن. لا يمكن إخلاء كبار السن والمستأجرين المعاقين بشكل دائم من أجل تحويل الشقة.
  1. تحسينات رئيسية أو إعادة التأهيل. يحق للمستأجر إعادة شغل الوحدة بالإيجار السابق بمجرد الانتهاء من العمل.
  1. إخلاء قانون Ellis ، والتي تتطلب الانسحاب من استئجار المساكن استخدام جميع الوحدات في المبنى.

 

إشعارات الإخلاء:

لا يمكن إعطاء إشعارات الإخلاء شفهيا. يبدأ الإخلاء الحقيقي بإخطار كتابي، عادة لمدة 3 أو 30 أو 60 يومًا. لا يتعين عليك مغادرة منزلك بنهاية هذا الإشعار، ولا يمكن للمالك إجبارك على المغادرة. إذا لم تكن قد انتقلت إلى مكان آخر بحلول نهاية 3 أو 30 أو 60 يومًا، فيمكن للمالك بعد ذلك بدء عملية الإخلاء من المحكمة باستدعاء (حجز غير قانوني).

 

إذا تلقيت “استدعاء وشكوى لمحتجز غير قانوني“. يجب عليك الرد على هذا في غضون خمسة أيام، أو قد تفقد حقك في محاكمة وسيتحرك الإخلاء بشكل أسرع. لا تحتسب عطلات نهاية الأسبوع وعطلات المحكمة في الأيام الخمسة. إذا لم ترد، فستخسر تلقائيًا ويمكن أن يطردك الشريف في غضون أسبوع.

 الرد: ترد على الاستدعاء من خلال ملء استمارة محكمة تسمى “إجابة”. قد تكون قادرًا أيضًا على تقديم طلبات المحكمة أولاً بالرد على صحة الإخلاء. يوصى بشدة أن تحصل على مساعدة في حفظها في تعاونية الدفاع عن الإخلاء.

 

تتم عمليات الإخلاء من خلال المحاكم:

الملاك لا يطردون: القضاة وعمداء الطرد يطردون. عندما تستأجر، لديك حق قانوني في البقاء حتى تختار إما المغادرة أو يحصل المالك على أمر من المحكمة. قبل طردك، يحق لك رفع قضيتك إلى هيئة محلفين. إذا فزت، يمكنك البقاء. إذا خسرت، يحق فقط للشريف طردك. حتى لو لم تكن لديك حجة قوية بما يكفي للفوز، يمكنك على الأقل التفاوض للحصول على مزيد من الوقت و / أو المال للخروج.

 

مساعدة قانونية:

للرد على محتجز غير قانوني، تحتاج إلى الحصول على مساعدة قانونية. تساعد جمعية الدفاع عن الإخلاء (EDC) المستأجرين في الرد على أوراق المحكمة. إذا تم تقديم أوراق قانونية لك، فاتصل بخط المساعدة القانونية EDC في أقرب وقت ممكن على الرقم (415) 659-9184 أو أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى legal @ evictiondefense. إذا لم يكن لديك هاتف أو اقتربت من الموعد النهائي لردك على المحكمة، فيمكنك أيضًا الحضور شخصيًا وإحضار أوراقك إلى 

 EDC (1338 Mission Street; 4th Floor, San Francisco, CA 94103) Mon

الاثنين والأربعاء والجمعة. 10:00 حتى 11:30 و 1 – 2:30 للتحدث مع مستشار خلال ساعات الإرشاد.

عمليات الإخلاء الانتقامية:

ينص القانون المدني لولاية كاليفورنيا 1942.5 على أن المالك لا يمكنه الانتقام من المستأجرين بطردهم أو رفع الإيجار. إذا حاول المالك طردك في غضون ستة أشهر من الإجراء الذي اتخذته لتأكيد حقوقك، فقد يكون لديك دفاع ضده. تأكد من الاحتفاظ بنسخ من جميع الإجراءات التي قد تكون سببًا للانتقام، مثل إشعارات مجلس الإيجار وإشعارات فحص المباني وما إلى ذلك.

      المعلومات المقدمة بواسطة:

) San Francisco Tenants Union and Housing Rights Committee of San Francisco)

حقوقك لا تتغير لمجرد أن لدى مالك العقار لديه حقوق. لا يمكن إخلائك أو رفع إيجارك أو تغيير اتفاقية الإيجار لمجرد بيع المبنى الخاص بك.

لذلك لا داعي للذعر! هذا هو الوقت الذي تكون فيه معرفة حقوقك أمرًا مهمًا، ولكن هناك بعض الخطوات التي يمكنك اتخاذها لحماية نفسك والبقاء في منزلك.

عند بيع مبنى، يحدث عادةً أحد الأشياء الثلاثة:

  1. يتم تحويل المبنى إلى شقق سكنية أو شكل من أشكال الملكية المشتركة يسمى “إيجار مشترك  “(TIC)  للبيع كمنازل للمشترين.
  2. يسعى المالك للعيش في واحدة أو أكثر من الوحدات وقد يرغب في أن يعيش أفراد الأسرة في وحدات أخرى.

قد يكون المالك قادرًا على “انتقال للمالك  (OMI)”  إلى شقتك، ولكن يجب عليه اتباع إجراءات OMI القانونية. العديد من عمليات الإخلاء من OMI وهمية وتم العثور على الشقق شاغرة أو معاد تأجيرها لمستأجرين جدد بسعر السوق، بشكل غير قانوني.

  1. يستمر المبنى كعقار استثماري للإيجار (يعيش المالك في مكان آخر).

يعد شراء مبنى في سوق اليوم مكلفًا، وقد يبحث الملاك الجدد عن طرق لزيادة أرباحهم:

•     قد يحاولون إقناع المستأجرين بالتوقيع على اتفاقيات إيجار جديدة أكثر تقييدًا أو قد يحاولون الاستغناء عن الخدمات للاستفادة بشكل أكبر من أموال الإيجار.

•     قد يشجعون المستأجرين على الخروج من خلال تقديم المال للمغادرة (عرض شراء). ليس عليك قبول هذا العرض. من المحتمل ألا تكون صفقة جيدة بالنسبة لك.

•     في بعض الأحيان، تستهدف المضايقات المستأجرين على المدى الطويل الذين يدفعون إيجارات ميسورة، لأنه بمجرد خروج المستأجر لفترة طويلة، سيكونون قادرين على رفع الإيجار إلى ما يريدون.

ما هو “عقد الإغلاق” أو “استبيان التأجير”؟ هل يجب أن أوقع عليه؟

عندما يكون المبنى معروضًا للبيع، غالبًا ما يمنح السمسار المستأجرين “اتفاقية الإغلاق” أو “استبيان الإيجار” للتوقيع. يسعى المالك إلى الحصول على معلومات بهذا الشكل لتقوية ما تفعله وما لا يمكنك الوصول إليه وما لا يمكنك فعله في العقار. لا يتعين عليك ملء هذا النموذج أو التوقيع عليه ما لم تتطلب اتفاقية الإيجار الخاصة بك ذلك. قد ترغب في كتابة خطاب غير رسمي خاص بك بدلاً من ذلك، والذي سيكون من غير المرجح أن يتم احتجاجه ضدك إذا تركت شيئًا ما، ويمكن أن يسمح لك بتوثيق الاتفاقات الشفهية مثل رفقاء السكن الإضافيين، الحيوانات الأليفة، مواقف السيارات، استخدام الفناء الخلفي، وما إلى ذلك. . إذا كان سأل المالك عما إذا كنت “مستأجرًا محميًا” لأغراض عمليات إخلاء انتقال المالك (أي كبار السن أو المعاقين أو الأسرة التي لديها أطفال)، فيجب عليك الإجابة على هذا في غضون ثلاثين يومًا من طلب المالك لتأكيد حالة محمية لاحقًا.

هل يجب أن أوقع عقد إيجار جديد؟

يحاول العديد من الملاك الجدد إجبار المستأجرين على توقيع اتفاقية إيجار جديدة. لا يتعين عليك توقيع اتفاقية جديدة تختلف بشكل كبير عن اتفاقيتك الحالية!! فقط إذا قدم لك المالك نفس الاتفاقية التي لديك الآن، فقد تضطر إلى التوقيع عليها. إذا كان لديك عقد إيجار عند الانتقال، ولكنك الآن على اتفاقية شهرية، فمن المحتمل أن يكون توقيع عقد إيجار آخر أكثر أمانًا. أيضًا، قد يكون من مصلحتك التوقيع على عقد إيجار يحميك من عمليات الإخلاء بدون خطأ (مثل عمليات إخلاء قانون Ellis أو OMI) خلال فترة عقد الإيجار.  

رفع الإيجارات:

لا يمكن للمالك الجديد رفع الإيجار عن المبلغ المسموح به. معظم مستأجري سان فرانسيسكو محميون من خلال التحكم المحلي في الإيجارات الاستثناءات هي المساكن “الجديدة” التي بنيت بعد عام 1979، والإسكان المدعوم ومنازل الأسرة الواحدة. إذا تم تطبيق مراقبة الإيجار في سان فرانسيسكو، فلا يمكن زيادة الإيجار إلا مرة واحدة في السنة بمبلغ صغير مرتبط بالتضخم) مؤشر أسعار المستهلك -CPI ). يجب على المالك الجديد أن يتقاضى نفس هذا الإيجار، ما لم يكن “ينفق” على زيادات الإيجار التي لم يأخذها المالك السابق. يجب أن تكون تلك الزيادات هي المسموح بها للسنوات المعنية.

حتى لو تم إعفاؤك من التحكم في الإيجار المحلي، فقد تكون محميًا. إذا كان إيجارك مدعومًا من الحكومة، فسيعتمد إيجارك على دخلك ويجب على المالك الجديد احترام الدعم. سيتم تطبيق التحكم في الإيجارات الحكومية إذا تم بناء منزلك بعد عام 1979 ولكن عمره 15 عامًا على الأقل. ستحميك مراقبة الإيجار الحكومية أيضًا إذا كنت تعيش في منزل لأسرة واحدة، ولكن المالك هو كيان مؤسسي. يحد قانون الولاية من زيادة الإيجارات في مؤشر أسعار المستهلكين CPI بالإضافة إلى 5٪.

تتطلب زيادة الإيجار إشعارًا كتابيًا مدته 30 يومًا. إذا كانت الزيادة الإجمالية في الإيجار أكثر من 10٪، يلزم تقديم إشعار خطي لمدة 60 يومًا.

 

    قانون  ELLIS: 

إذا كان المبنى الخاص بك معروضًا للبيع، فيجب أن تعرف قانون ELLIS. هذا هو قانون الولاية الذي يسمح لأصحاب العقارات بالخروج من أعمال الإيجار عن طريق إخلاء جميع المستأجرين وإخراج المبنى من السوق. يتم استخدام هذا القانون باعتباره ثغرة حول التحكم في الإيجارات، من خلال الحصول على مستأجرين جدد في مبنى يدفعون إيجارات السوق. كما أنه يزيد من قيمة بيع المبنى حيث يتم بيع العقار بأكثر من دون المستأجرين فيه.

أمام المستأجرين الذين يواجهون الإخلاء بموجب قانون ELLIS 120 يومًا للانتقال، ما لم يكونوا كبار السن أو معاقين، وفي هذه الحالة يكون لديهم عام واحد. كما أنهم يتلقون أموال إعادة التوطين. من الممكن محاربة الإخلاء بموجب قانون ELLIS من خلال لفت الانتباه إلى استخدامه غير الأمين.

تحدث إلى مستشار حقوق المستأجرين (ولا توقع على أي شيء قبل القيام بذلك إذا كان المبنى الخاص بك معروضًا للبيع. قم بزيارة sfadc.org/help  للحصول على قائمة بمجموعات حقوق المستأجرين في سان فرانسيسكو.

(المعلومات مقدمة من اتحاد المستأجرين بسان فرانسيسكو ولجنة حقوق الإسكان بسان فرانسيسكو) 

الاستحواذ (شراء الحق) هو عرض نقدي مقابل إخلاء المستأجر للمبنى. غالبًا ما يعرض الملاك عمليات شراء عندما لا يكون لديهم أسباب للإخلاء القانوني، أو للالتفاف حول قيود عملية الإخلاء القانونية، بما في ذلك القيود المحتملة على ما يحدث للوحدة بعد خروج المستأجرين.

لا تكاد تكون عمليات الاستحواذ (شراء الحق) صفقة جيدة للمستأجرين، خاصة مع ارتفاع تكلفة المعيشة في سان فرانسيسكو. دعونا نلقي نظرة على مثال لمعرفة مدى سرعة اختفاء أموال الاستحواذ في سوق الإسكان اليوم:

انتقلت كارلا إلى شقتها المكونة من غرفتي نوم في عام 2003. وبلغت تكلفة شقتها 2000 دولار. مع زيادة الإيجار المسموح به كل عام، يبلغ إيجارها الآن 2532.07 دولارًا.

يعرض عليها مالك منزل كارلا مبلغ 10000 دولار للخروج. تفاوضت ورفعت العرض إلى 20000 دولار. قبلت العرض!

الآن يجب على كارلا أن تتنقل. تقوم تبحث وتبحث في الحي الذي تسكن فيه، حيث يبلغ متوسط الإيجار الآن أكثر من 4500 دولار. قررت أنها تستطيع الدخول في غرفة نوم واحدة لجعل الإيجار في المتناول وتجد مكانًا مقابل 3500 دولار.

قبل التوقيع على عقد الإيجار، تجلس لإعداد الميزانية. يريد المالك الجديد إيجار الشهر الأول وإيجار الشهر الأخير ووديعة تأمين مقدمًا. أصبح المبلغ 10500 دولار.

قررت أنها ستدفع تكلفة استئجار أثاث نقل بالأموال التي تجنيها من بيع جميع الأثاث الذي لا يناسب شقتها الجديدة الأصغر حجمًا.

الآن كارلا لديها 9500 دولار متبقي من اتفاقية الاستحواذ الخاصة بها. لكن الإيجار في هذا المكان الجديد هو 968 دولارًا إضافيًا في الشهر. هذا يعني أنها ستكون قد أنفقت كامل عملية الاستحواذ على هذا الإيجار الإضافي في أقل من 10 أشهر.

تدرك كارلا أن 20 ألف دولار ليست صفقة جيدة في النهاية. كان لديها 45 يومًا بموجب قانون المدينة لإلغاء اتفاقية الاستحواذ الخاصة بها، ولذا أخبرت مالكها أنها غيرت رأيها، وأنها تخطط للبقاء في منزلها.

كان العديد من المستأجرين الذين قاموا تلقوا مبالغ الاستحواذ يفضلون البقاء في شققهم، ولكن تم الضغط عليهم من خلال الترهيب أو المضايقة أو التهديد بالإخلاء. يتم الآن تنظيم عمليات الاستحواذ من قبل المدينة وللمستأجر 45 يومًا لتغيير رأيه وإلغاء اتفاقية الشراء. بعض الأشياء التي يجب مراعاتها عند عرض الاستحواذ:

•   كم هو الإيجار بعقد إيجار جديد في منطقتك؟

•   كم من الوقت كنت تخطط للبقاء في وحدتك أو في منطقتك؟

•   هل ستجد مكانًا آخر هنا في سان فرانسيسكو؟

•  هناك سبب يريد مالك العقار منك ان توافق على مبلغ الاستحواذ. هل شقتك تساوي لك أكثر من المال؟

لا يمكن لمالك العقار مضايقتك أو تهديدك لفظيًا أو جسديًا أو الاتصال بالشرطة لمحاولة إجبارك على المغادرة. لا يجوز للمالك التمييز ضدك بسبب العرق أو الجنس أو التوجه الجنسي أو مكان الميلاد أو الهجرة أو الجنسية أو الدين أو العمر أو الأبوة أو الزواج أو الحمل أو الإعاقة أو الإيدز أو لأن لديك طفلًا. تعتبر التهديدات المتعلقة بوضعك كمهاجر مضايقة وهي غير قانونية بموجب قانون الإيجار.

دخول المالك

يجب أن يقدم لك المالك إشعارًا كتابيًا مدته 24 ساعة للدخول إلى وحدتك، باستثناء حالات الطوارئ الحقيقية، ويمكنه فقط الحضور إلى:

  • إجراء الإصلاحات أو الخدمات الضرورية أو المتفق عليها.
  • عرض الوحدة على المستأجرين المحتملين، أو المشترين أو حاملي الرهن العقاري أو الأشخاص المصلحين أو المقاولين.
  • فحص الوحدة بناءً على طلب المستأجر لاسترداد مبلغ التأمين.
  • عندما يكون هناك أمر محكمة يسمح للمالك بالدخول.

إذا دخل المالك إلى منزلك بشكل غير قانوني، فيجب عليك كتابة خطاب يطالب بإشعار مدته 24 ساعة للدخول المستقبلي وتفيد أنك تريد إيقاف عمليات ا لدخول غير القانونية. يمكنك أيضًا مطالبة المالك بتحديد مواعيد للدخول خلال ساعات العمل العادية (من الاثنين إلى الجمعة، من الساعة 8 صباحًا حتى 5 مساءً). يجوز للوسطاء العقاريين الدخول في عطلات نهاية الأسبوع لإظهار الوحدة على أساس محدود.

إغلاق المنافع 

لا يجوز للمالك إغلاق أي من المرافق الخاصة بك بغرض طردك أو مضايقتك. إذا تم إيقاف تشغيل المرافق الخاصة بك، فاتصل بشركة المرافق وحاول إعادة تشغيلها مرة أخرى. إذا لم يفلح ذلك، فجرّب لجنة المرافق العامة على الرقم

1170-7-703-415 . إذا كان اغلاقا للمياه، فاتصل بالرقم 4767-551-415 لتدوين الفاتورة باسمك. 

  • احتفظ بقائمة بجميع الأحداث والتواريخ وطول المدة التي تم فيها إيقاف تشغيل خدمتك. يجب عليك أيضًا إبلاغ المالك كتابيًا بأنك تعلم حقوقك وأن قطع المرافق العامة غير قانوني، احتفظ بنسخة. إذا كان المالك هو الذي لا يدفع فواتير الخدمات، فيمكنك إعادتها باسمك.
  • انتقل إلى ملف SF Rent Board عن “عريضة تخفيض الخدمات” لتخفيض الإيجار المحتمل (إذا كنت تخضع للتحكم في الإيجار).

الاغلاق

لا يمكن للمالك منعك من دخول منزلك.

إذا تم منعك من الدخول: 

  • بموجب قانون العقوبات 418، فإن مالك العقار مذنب بارتكاب جنحة ويمكن اعتقاله.
  • لديك الحق في استعادة الدخول إلى المبنى، حتى لو اضطررت لاقتحامها. احتفظ بإثبات عقد الإيجار معك في جميع الأوقات.
  • احتفظ بسجل لهذه الحوادث واكتب رسالة إلى المالك تفيد بأنك على دراية بحقوقك وأنك تريد توقف ما يجري دون مزيد من المضايقات. أحتفظ بنسخة.

تذكر دائمًا …

 

  • احتفظ بسجل مكتوب. احتفظ بنسخ من الخطابات التي ترسلها إلى المالك. احفظ الإيصالات. احتفظ بسجل لما قاله لك المالك أو فعله بك، مع الإشارة إلى مكان وتاريخ وقوع كل حادث. في حالة التحرش، سجل أي شهود أيضًا.
  • إذا استمرت المضايقة، فاكتب خطابًا إلى المالك يوضح فيه السلوك العدواني. قم بتضمين التواريخ والأوقات. إذا استمرت المضايقات، فيمكنك التفكير في التماس تقليل الخدمات لدى مجلس الإيجار (إذا كنت ضمن التحكم في الإيجار)، أو إجراء محكمة الدعاوى الصغيرة أو استشارة محامٍ حول نوع آخر من الإجراءات القانونية.
  • لديك الحق في التقدم بطلب للحصول على أمر تقييدي في المحكمة العليا يقيد متى يمكن لمالك العقار الاتصال بك. النماذج متاحة لدى كاتب المحكمة العليا في المحكمة العليا، زاوية شارع بولك ومكاليستر.

ما هذا؟

فرضت المدينة تحديثًا لمبنى مصمم لحماية المباني في حالة وقوع زلزال. بحلول سبتمبر 2021، يجب أن يكون الملاك قد أكملوا جميع الأعمال في المباني التي حددتها المدينة ليتم تحديثها. للتحقق مما إذا كان المبنى الخاص بك مدرجًا في قائمة المدينة، انتقل إلى https://sfdbi.org/softstory.

ماذا يفعلون في الواقع بالمبنى؟

يتم العمل فقط في الطابق السفلي، عادة في المرآب، لتعزيز الهيكل ليصمد أثناء الزلزال. المرآب أو المنطقة التجارية هي الأكثر عرضة للزلازل، ولهذا السبب يجب تعزيزها.

هل سيتعين على النقل؟

في 99٪ من الحالات، لن تضطر إلى الانتقال. الحالة الأكثر احتمالا التي سيتعين عليك فيها الانتقال هي إذا كنت تعيش في شقة في الطابق الأرضي بجوار المرآب.

إذا كنت أسكن في الطابق الأرضي، كيف لي أن أعرف ما إذا كنت سأضطر إلى الانتقال؟

ينص قانون الولاية على وجوب تلقي إشعار إخلاء مؤقت مكتوب لمدة 60 يومًا (30 يومًا إذا كنت قد عشت هناك أقل من عام). يجب أن يكون لدى المالك جميع التصاريح المطلوبة والموافقة عليها من قبل إدارة تفتيش المباني قبل أن يتمكن من إصدار إشعار إخلاء مؤقت.

يجب أن تحصل أيضًا على نصف مزايا إعادة التوطين (راجع المجموعات المدرجة أدناه للحصول على معلومات حول المبلغ)، والنصف الآخر عند المغادرة. يجب أن يذكر الإشعار أن لديك الحق في العودة وأن يقدم التواريخ التي سيتم فيها إنجاز العمل (ليس مفتوحًا). ومع ذلك، فمن المستحسن أن ترسل إلى المالك خطابًا يؤكد حقيقة أنك ستعود عند الانتهاء من العمل. إذا لم ترسل الرسالة، فلا داعي للذعر. لا يزال لديك الحق في العودة. قد ترغب ببساطة في إرسال الرسالة في وقت لاحق.

تعويض الارباك

حتى إذا لم تكن مضطرًا للانتقال، فقد يتعطل عقد الإيجار بسبب أعمال التعديل التحديثي الزلزالي. قد يشمل ذلك فقدان مؤقت لوقوف السيارات أو التخزين. إذا حدث هذا، يجب على المالك إما تقديم خدمة بديلة أو تعويض مالي عن قيمة الخدمة المفقودة، بحد أقصى 15٪ من إيجارك لكل خدمة.

معلومات كوفيد-19 للمستأجرين

Tenant Protections

إذا لم تتمكن من الدفع بسبب فقدان الدخل المرتبط بالجائحة أو زيادة النفقات، فلا يمكن طردك بسبب الدين ولديك بعض الوقت لجلب المال لسداده.

بالنسبة للإيجارات المستحقة في سبتمبر 2020 – سبتمبر 2021، تحدد قوانين الولاية AB 3088 و SB 91 عملية محددة جدًا يتعين عليك أنت والمالك اتباعها.

• إذا أعطاك مالك العقار إشعارًا “بالدفع أو المغادرة”، فأمامك 15 يومًا لإعادة نموذج “إعلان الضائقة المالية المرتبطة بـ COVID-19”، الموقع تحت طائلة عقوبة الحنث باليمين. إذا لم تقدم في الوقت المناسب، فقد يتم رفع دعوى إخلاء ضدك. إذا كنت تحصل على أكثر من 130٪ من متوسط دخل الأسرة، فيجوز للمالك أن يطلب دليلًا على معاناتك المرتبطة بـ COVID-19.

• يجب أن تدفع ما لا يقل عن 25٪ من إيجار سبتمبر 2020 إلى سبتمبر 2021 في أو قبل 30 سبتمبر 2021 أو يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء.

• يمكن تحصيل نسبة 75٪ المتبقية من إيجارك عن طريق محكمة الدعاوى الصغيرة أو غيرها من عمليات تحصيل الديون، ولكن لا يمكن طردك مقابل هذا الجزء من الإيجار.

هناك مساعدة لسداد ديون الإيجار. قم بزيارة sfadc.org/rent لمزيد من المعلومات.

 

أصدرت مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها (CDC) وقفًا وطنيًا مؤقتًا لمعظم عمليات الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار من 4 سبتمبر 2020 إلى 31 يوليو 2021. في معظم الحالات، توفر قوانين الولاية والقوانين المحلية حماية أفضل لمستأجري سان فرانسيسكو، ولكن في بعض الحالات، قد توفر تغطية إضافية. تواصل مع مجموعة حقوق المستأجرين إذا كنت تريد المساعدة لمعرفة ما إذا كان ذلك مفيدًا لك. من أجل الوصول إلى الحماية، يجب على جميع البالغين في الأسرة تقديم هذا الإعلان إلى المالك. أنشأ مشروع قانون الإسكان الوطني والائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل ورقة حقائق سهلة القراءة للمستأجرين لفهم ما إذا كانوا مؤهلين وكيفية الوصول إلى الحماية. أنشأ مشروع قانون الإسكان الوطني أيضًا تحليلًا قانونيًا أكثر تفصيلاً للأمر، وقام بتجميع المزيد من الموارد هنا.

AB3088  يحدد الحماية للإخلاء على أساس عدم دفع الإيجار. تحظر التشريعات المحلية جميع أنواع الإخلاء الأخرى (باستثناء تلك المتعلقة بالصحة والسلامة أو قانون Ellis) حتى 30 شهر سبتمبر 2021. بالإضافة إلى ذلك، يحظر أمر مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها جميع عمليات الإخلاء تقريبًا، بما في ذلك عمليات إخلاء Ellis ، للمستأجرين المشمولين حتى 31 تموز 2021 ، ويسمح بتقديم إعلان إلى المالك في أي وقت (تتوفر مزيد من المعلومات هنا).

يضيف قانون الولاية الجديد (AB3088) عقوبات تصل إلى 2.500 $ لمالكي العقارات الذين يحاولون إخلاء مستأجريهم بشكل غير قانوني (عن طريق تغيير الأقفال، قطع التيار الكهربائي، إزالة الممتلكات، وما إلى ذلك) ويجعل من غير القانوني لأصحاب العقارات استخدام أنواع أخرى من عمليات الإخلاء كرد انتقامي لعدم دفع الإيجار المحمي. يضيف القانون الفيدرالي عقوبات تصل إلى 200.000 $ على انتهاكات النظام الفيدرالي.

تغييرات أخرى في حماية المستأجر

تم حظر الزيادات الكبيرة في الإيجارات على مستوى الولاية أثناء حالة الطوارئ. يحظر قانون الولاية التلاعب في الإيجار أثناء حالة الطوارئ. هذا يعني أنه من غير القانوني لأي مالك أن يتقاضى (أو يعلن) إيجارات بنسبة 10٪ أو أكثر مما كان يفرضه قبل 10 فبراير، حتى لو لم يكن لديك ضبط الإيجارات. كما أنه من غير القانوني أن يقوم المالك بإخلاء المستأجرين ثم إعادة تأجير الوحدة التي تم إخلاؤها بإيجار أعلى مما كان يدفعه المستأجر الذي تم إخلاؤه. استخدم نموذج خطاب المستأجرين معًا هذا إذا تلقيت إشعارًا بزيادة تتجاوز 10٪ بعد إعلان 10 فبراير لحالة الطوارئ.

التقدم بطلب للحصول على سكن ميسور التكلفة: جميع اليانصيب ستستمر في سان فرانسيسكو كما هو مقرر، لكنها الآن تقبل الطلبات عبر الإنترنت فقط. انظر هذه الصفحة لمزيد من المعلومات.

الفنادق السكنية (SROs): ينطبق تعليق الإخلاء المحلي على المستأجرين في المنظمات الفنادق السكنية، حتى لو لم يحصلوا على عقد إيجار بعد (أي، كانوا في غرفهم لمدة 32 يومًا متتاليًا). إذا لم يكتسب المستأجر عقد إيجار بعد (أي؛ ظلوا في غرفهم لمدة 22 يومًا فقط)، فسيكونون محميين من الإخلاء أثناء الجائحة، ولكن عند رفع التأجيل، تبدأ الساعة في عقد الإيجار من حيث توقفوا (أي عند 22 يومًا). بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد من القوانين والإرشادات الجديدة التي تهدف بشكل خاص إلى حماية أولئك الذين يعيشون في الفنادق السكنية في الوقت الحالي.

يتطلب أحد مرسوم الطوارئ من المدينة إتاحة غرف فندقية خاصة للمقيمين في الفنادق السكنية الذين ثبتت إصابتهم بفيروس COVID-19 وإنشاء خط ساخن للمقيمين للاتصال بأسئلة حول الفحص، الرعاية الصحية، والوصول إلى غرف الفنادق. يحظر قانون الطوارئ الثاني عمليات الإخلاء المستقبلية لعدم دفع الإيجار المستحق على مستأجري الفنادق السكنية أثناء الايقاف ويؤسس صندوق اغاثة COVID-19 للفنادق السكنية لتغطية مدفوعات الإيجار الفائتة.

في 10 مارس، أمرت وزارة الصحة العامة الفنادق السكنية بتنظيف جميع المناطق المشتركة والأسطح التي يتم لمسها بشكل متكرر مرة واحدة على الأقل يوميًا وأكثر حسب الحاجة. يمكن العثور على الحد الأدنى من معايير التنظيف هنا

 الفنادق السياحية: أولئك الذين يقيمون في فندق سياحي أو وحدة سياحية في فندق سكني غير مشمولين بوقف الإخلاء السكني، لكنهم محميون بالأمر التنفيذي الصادر في 14 أبريل يحظر إزالة النزلاء الذين يرغبون في الاحتماء في مكانهم أثناء حالة الطوارئ الصحية العامة الحالية. يجب على الضيوف الاستمرار في دفع رسوم غرفة الفندق وإبلاغ الفندق بأنهم إما أثبتوا إصابتهم أو تظهر عليهم أعراض COVID-19 أو أنهم يخضعون للعزل الذاتي أو الحجر الصحي بسبب التعرض المحتمل لـ   COVID-19 . يمكن الاطلاع على مزيد من المعلومات هنا.

المرافق: لن تقوم لجنة المرافق العامة في سان فرانسيسكو بقطع خدمات الكهرباء والمياه بسبب عدم الدفع في الوقت الحالي، وسوف تتنازل عن الرسوم المتأخرة على المدفوعات المتأخرة. علقت شركة باسيفيك للغاز والكهرباء أيضًا فصل الخدمة لعدم الدفع لكل من العملاء السكنيين والتجاريين وستقدم خطة دفع للعملاء الذين يشيرون إلى تأثير أو صعوبة نتيجة COVID-19.

Eviction Moratorium

Missed rent payments from this period can never result in eviction, as long as they are due to COVID-related hardship.  Your landlord can still collect rent in civil court, but non-payment cannot lead to eviction. Both state and local laws cover this period:
  • AB 3088 requires that you return the Declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord within 15 days of them giving you a notice to “pay or quit.” They must include this notification and include the above declaration for you to fill out, and it must be in the language of your rental agreement.
  • San Francisco law protections also ensure that your landlord can never evict you for unpaid rent due March 16-August 31, 2020 (but can still bring a civil lawsuit to collect any remaining unpaid rent).
For rent due September 1, 2020- September 30, 2021: you are covered by the state law AB 3088. To qualify for protections under the law, you have to return the “Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, to your landlord within 15 days of receiving a rent non-payment notice.  Additionally, you must pay at least 25% of your September-September rent on or before September 30, 2021 or your landlord can begin eviction proceedings. The remaining 75% of your rent can be collected via the civil debt collections process, but you cannot be evicted for that portion of the rent.  See more about how to access these protections below.

Frequently Asked Questions
about State Eviction Protections

AB 3088 covers tenants who are unable to pay all of their rent because of increased costs or loss of income due to the pandemic. The rules apply to all residential housing regardless of whether it is covered by the local rent ordinance.  This includes private-market rentals, single family homes, BMRs and other units where the rent is regulated by the city, and SROs and boarding houses.   Tenants are covered regardless of immigration status.
To access the protections for non-payment of rent, you must return the “Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, to your landlord within 15 days of receiving a rent non-payment notice AND pay at least 25% of your September 2020-June 2021 rent on or before September 30, 2021.

Yes, but a notice is just one step of the eviction process. The state law allows landlords to give you a notice for nonpayment (notice to pay or quit) but extends the amount of time you have to pay or respond to 15 days from the typical 3 days.
If you don’t respond to the notice in 15 days, either with the required declaration or by paying your rent, your landlord can file for an eviction. If you didn’t respond in time because of an unintentional error, you may have a defense in court.
You are protected from an eviction if:
  • You respond to the notice within 15 days with the required declaration. Each adult in the household should sign the declaration, and you should repeat this each month.
  • AND you pay 25% of the total rent owed September-June before October 1, 2021.
If you have completed both of the above steps, your landlord can move to collect the remaining rent via the small claims or superior courts but cannot evict you for the remaining debt. If you do face an eviction action for rent due March 4, 2020-September 30, 2021, this state law “masks” (limits the public disclosure of) the court records.  

You can deliver the declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord by mail to the address indicated by the landlord in the notice; in person or by email if the form indicates an address where you can do that; or any way that you pay your rent, if it is possible to deliver the declaration by that method.
The declaration must be sent or received within 15 days of receiving the non-payment notice from your landlord.  It is important to keep proof that you delivered the declaration, such as asking for a receipt if you deliver in person or sending certified mail if you send by mail.    

In order to be protected, you must sign and return the declaration within the 15-day time period given in the eviction notice. However, if you do not do so on time, you may be able to do so later in any court action that is filed if you can provide a good reason why you did not return the declaration within the 15-day time period.    

No!
The landlord may ask for documentation of financial hardship if the tenant is known to be “higher income,”   But the landlord cannot demand any tenant to provide income information in order for the tenant to seek relief under AB3088.   If you receive a request for proof of income you should seek advice from an attorney or a housing counselor.
Most tenants do not have to provide anything other than the declaration of COVID-19-related financial distress. “High-income tenants” (those earning more than 130% of median household income) must provide documentation to support their declaration if a landlord asks for it. A landlord can only require additional documentation if they already had evidence of your income before serving a nonpayment eviction notice.
In San Francisco, a “high-income tenant” is defined as a household making at or above the following income limits:
1 person household: $130,250
2 person household: $148,850
3 person household: $167,450
4 person household: $186,050
5 person household: $200,950
6 person household: $215,800
7 person household: $230,700
Documentation of hardship could include tax returns, pay stubs, a statement from your employer, medical bills, or many other things that are evidence of your hardship. If the landlord has provided the appropriate notice and request for documentation, and the tenant fails to provide both the appropriate documentation as well as the signed declaration, the tenant will not be protected from eviction for nonpayment of rent under the Tenant Relief Act.    

Yes.  
Neither the local board ordinance nor the state law cancels rent.  We are joining groups from around the state and country to call for full rent cancellation, and we will keep fighting to ensure that this recovery is not on our backs!  Join us!      
Protections ensure that you cannot be evicted for 100% of missed rent March-September 2020 and 75% of missed rent October 2020-September 2021, provided you follow the above guidelines.  But this protection from eviction is not the same as rent cancellation, and your landlord can try to recover the money through small claims or superior courts.
State law says that landlords cannot try to collect this rent in small claims court until October 2021, and cannot use other civil courts until October, so you have some time to try to get assistance (see the next question below).
Contact a tenant rights group if your landlord sues you for back rent!

Yes, though eligibility depends on the program, your income, and other factors.  See this page for more information about rental assistance.

No.  SB 91 clarifies that your landlord cannot apply current rent payments retroactively to back rent or other charges and cannot use your security deposit to recover the debt without your explicit consent. Additionally, you cannot be charged late fees for rent owed during this period.

No. The state law does not affect evictions for reasons other than nonpayment due to the impacts of the COVID-19 emergency, though it makes it illegal for your landlord to try to use other kinds of evictions as a back door to evict you for non-payment. Currently, a local law bans all other kinds of evictions (except for those related to health and safety or the Ellis Act) until September 30, 2021.

Landlords who use other kinds of evictions as a way to get around restrictions on eviction for nonpayment of rent face enhanced penalties under the new state and federal laws. Under the state law, it is illegal for a landlord to bring a different kind of eviction case in order to retaliate against a tenant or as a pretext for eviction based on nonpayment of rent, and those who attempt to circumvent the required court process for evictions can be fined $1,000-$2,500 for each violation.  The CDC order adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.