May Karapatan Nangungupahan

Alamin ang Iyong Karapatan!

May karapatan ang mga nangungupahan sa SF! Kung iniipit o nilalapastangan ka ng iyong kasero(a) o nangangamba kang mapalayas o lumipat, mangyaring i-click ang iyong angkop na sitwasyon sa ibaba. Matatagpuan ang buong listahan ng mga tenant rights groups na maaaring makatulong sa iyo.

Hindi mo kailangang tahimik na tiisin ang mga pamemeste ng daga, sirang tubo na nagdudulot ng pagtulo, sirang imburnal, kakulangan sa mainit na tubig, at iba pang mga pagkukumpuni sa iyong tirahan na hindi natutugunan. Ang lokal at pambansang batas ay nagtatalaga ng pamantayan ukol sa estado ng iyong tirahan, at ang kakulangan ng may-ari na mapanatili ito ay may karampatang kapinsalaan. Ikaw ay may karapatan sa:

  • Mga istrukturang hindi tinatablan ng tubig o ng panahon. Wala dapat butas sa bubong, panlabas na pader, bintana, pinto, atbp.
  • Gumaganang sistema ng tubo at gas
  • Sistema ng kuryente na naka-install alinsunod sa batas
  • Sapat na mga tapunan ng basura
  • Malamig na tubig, mainit na tubig at pampainit, sistema ng imburnal na naka-install alinsunod sa batas
  • Walang impestasyon ng mga peste
  • Buo at maayos na gumaganang mga istruktura gaya ng sahig, hagdanan, rehas/kapitan
  • Walang kontaminasyon ng lead
  • Deadbolt sa ilang mga bintana at pintuan, at mga naikakandadong mailbox
  • Natural na ilaw sa bawat kwarto
  • Mga emergency na labasan, malinis at walang kalat na gusali at bakuran

Kung mayroong paglalabag sa iyong tirahan, maaari mo itong iparating sa may-ari o tagapamahala upang masolusyonan. Kung bigo silang tumugon sa tamang oras, maaari kang dumulog sa mga housing counselor o sa San Francisco Rent Board upang humingi ng suporta. Kung ang iyong tirahan ay nasa ilalim ng rent control, maaari kang maging kwalipikado sa pagbabawas ng renta sa pamamagitan ng Decrease in Housing Services petition. Kung ang iyong tirahan ay hindi napasailalim sa rent control, maaari mo pa ring gamitin ang California Civil Code 1942.4 upang umaksyon. Hinihikayat namin kayong makipag-usap muna sa mga tenant counselor ukol sa mga opsyong ito.

Nakalista sa ilalim ang mga hakbang na maaari mong sundin upang matugunan ang mga pagkukumpuni na kailangan sa iyong tirahan:

  1. Magsulat ng hinaing sa iyong landlord at, kung maaari, magdokumento ng mga litrato at bidyo na maaaring maging ebidensya. Mahalagang unahin ito bago ang iba pa mang mga hakbangin. Magtago ng kopya ng iyong mga dokumentasyon. Maaaring ipadala sa koreo ang sulat at manghingi ng return receipt upang makabuo ng pruweba na nakapagpadala ka ng hinaing.
  2. Makipag-usap sa iyong tenant counselor upang masuri kung nararapat bang tawagan ang Department of Building Inspection (DBI) upang magsagawa ng inspeksyon sa iyong gusali. Ang abiso ng paglalabag o Notice of Violation (NOV) ay hindi lamang dagdag na presyur sa may-ari upang isagawa ang pagkukumpuni, ngunit ito rin ay kapaki-pakinabang na proteksyon mula sa mapaghiganting pagpapalayas.
  3. Maghain ng petisyon sa rent board para sa pagbawas ng renta hanggang hindi natatapos ang pagkukumpuni. Kung ang iyong tirahan ay hindi napapasailalim sa rent control o kung hindi umubra ang mga naunang hakbang, mayroon pang dagdag na mga hakbang na maaaring gawin. Kabilang dito ang sariling pagkukumpuni at pagbabawas ng ginastos, pag-alis sa tirahan gamit ang “constructive eviction”, pagsasampa ng kaso laban sa may-ari, o pagpigil magbayad ng renta. Subalit, hinihikayat namin kayo na ikonsulta muna ang mga opsyon na ito sa inyong tenant counselor.
  4. Makipag-usap sa inyong mga kapitbahay at mag-organisa. Kung sila ay may parehas na mga problema, maaari kayong magtulong-tulong na masolusyonan ito sa pamamagitan ng kolektibong pakikipagkasundo, protesta, o paglapit sa media.

(Ang impormasyong ito ay hatid sa inyo ng Housing Rights Committee of San Francisco.)

Hindi ninyo kailangang umalis dahil sinabi ng iyong kasero(a) o nagpapaupa na kailangan niyong gawin ito. Ang pagpapaalis sa inuupahan ay dapat sumunod sa ligal na proseso, at kailangan itong sundin ng inyong kasero(a). Kailangang nakasulat ang lahat ng abiso para sa eviction o pagpapaalis sa tirahan. Bukod rito, karamihan sa mga nangungupahan ay maaari lang paalisin ng kasero(a) ayon sa mga tiyak na dahilan na tinatawag na “Just Cause (Makatwirang Dahilan).” 

MAKIPAG-USAP AGAD SA ISANG TAGAPAYO NG TENANT RIGHTS KUNG KAYO AY PINAPAALIS. BISITAHIN ANG Humingi ng Tulong PARA SA BUONG LISTAHAN NG MGA GRUPONG TENANTS RIGHTS SA SAN FRANCISCO.

MGA JUST CAUSE/MAKATWIRANG DAHILAN sa PAGPAPAALIS

Sa ilalim ng 37.9(a) ng Ordinansa para sa mga Pag-upa ng SF (SF Rent Ordinance), kailangang magkaroon ng makatwirang dahilan ang mga kasero(a) ng rent-controlled na unit para mapaalis ang nangungupahan sa kanilang unit.  (Ang gusali o tirahan ay maaaring hindi mapabilang sa makatwirang dahilan kung naninirahan din ang kasero(a) sa loob ng paupahan kasama ang nangungupahan o kung ang unit ay sakop sa tinutustusang proyekto ng HUD). Para sa buong listahan ng mga pinahihintulutang dahilan para sa pagpapaalis, basahin sa www.sftu.org/justcauses/

An ilan sa dahilan ng pagpapaalis ang paglabag ng umuupa sa kasunduan ng pag-upa o sa batas.Tinatawag ang mga ito na “Fault” evictions o pagpapaalis nang “Dahil sa Paglabag sa Kasunduan o sa Batas.”

Kasama sa ilang karaniwang halimbawa ang:

  1. Hindi pagbabayad ng upa, karaniwan ang  huling pagbabayad, o  madalas na tumatalbog ang tseke. 
  2. Hindi pagsunod (paglabag) sa nakatakda sa kasunduan sa pag-upa na hindi naiwasto matapos ang nakasulat na abiso mula sa kasero(a). 
  3. Panggugulo o pagdudulot ng malaking pinsala sa unit (basura), o “paglikha ng malaking paghadlang sa ginhawa, kaligtasan o kasiyahan sa gusali ng kasero(a) o ng iba pang nangungupahan sa gusali.” 

May limitadong pangkat ng mga dahilan para paalisin ng landlord ang umuupa na hindi lumabag sa kasunduan ng pag-upa o sa batas. Tinatawag ang mga ito na “No-Fault” evictions o pagpapaalis na “Hindi Kasalanan ng Nangungupahan” Kadalasan, may karapatan ang mga nangungupahan sa bayad para sa relokasyon. 

Kasama sa ilang karaniwang halimbawa ang:

  1. OMI:  Paglipat ng kasero(a) o ng malapit na kamag-anak ng kasero(a) (kung nakatira ang kasero(a) sa mismong gusali). 
  2. Pagbebenta ng unit na na-convert na para maging condo.  Hindi puwedeng paalisin ang  matatanda at may permanenteng kapansanan na mga tenant nang dahil sa pagko-convert para maging condo. 
  3. Mga capital improvement (pagdaragdag ng istruktural na pagbabago) o rehabilitasyon. May karapatan ang tenant na muling tumira sa unit sa dati nang pag-upa, kapag natapos na ang trabaho. 
  4. Mga pagpapaalis batay sa Ellis Act, na nangangailangan ng pagkakatanggal sa lahat ng unit sa gusali mula sa paggamit sa mga ito bilang paupahan.

MGA ABISO PARA SA PAGPAPAALIS

Hindi puwedeng sinasabi lamang ang mga abiso para sa pagpapaalis. Nagsisimula ang ligal na pagpapaalis sa pamamagitan ng nakasulat na abiso, na madalas na para sa 3, 30 o 60 araw. Hindi ninyo kailangang umalis sa inyong bahay sa pagtatapos ng abisong ito, at hindi kayo maaaring pilitin ng inyong kasero(a). Kung hindi pa kayo umalis pagkatapos ng 3, 30, o 60 araw, maaari nang simulan ng kasero(a) ang proseso ng pagpapaalis sa korte sa pamamagitan ng summons o kautusan (Unlawful Detainer o pananatili sa inuupahan nang walang ligal na karapatan).  

Kapag nakatanggap kayo ng “Summons and Complaint for Unlawful Detainer (Kautusan at Reklamo para sa Pananatili sa Inuupahan nang Walang Legal na Karapatan),” KAILANGAN NINYONG SAGUTIN ITO SA LOOB NG LIMANG ARAW, o posibleng mawala sa inyo ang karapatan na magkaroon ng paglilitis, at mas mabilis na maipatutupad ang prosesong pagpapaalis sa inyo. Simulan ninyo ang pagbibilang sa 5 araw na ito sa araw na natanggap ninyo ang summons, kabilang ang mga Sabado, Linggo at ang mga holidays sa bilang ng mga araw, bagamat hindi maaaring magtapos ang 5 araw sa Sabado, Linggo o anumang holiday. Kapag hindi ninyo sinagot ang summons, matatalo na kayo agad at maaari na kayong mapaalis ng Sheriff o alagad ng batas sa loob ng isang linggo. 

ANG PAGSAGOT:  Sagutin ninyo ang Summons sa pamamagitan ng pagkumpleto sa form ng korte na tinatawag na “Answer (Sagot).” Posibleng puwede rin muna kayong mag-file ng motion o aksiyon sa korte kung saan binabanatan ninyo ang katumpakan ng pagpapalayas sa inyo. MAHIGPIT NA INIREREKOMENDA na kumuha kayo ng tulong sa pagfa-file sa mga ito mula sa Eviction Defense Collaborative. 

ISINASAGAWA ANG MGA OPISYAL NA PAGPAPAALIS SA PAMAMAGITAN NG KORTE

Hindi napaaalis ng mga kasero(a) ang mga nangungupahan; ang mga hukom at sheriff ang nakagagawa ng mga eviction o pagpapaalis. Kapag nangungupahan kayo, may ligal na karapatan kayong manatili sa inuupahan hanggang sa piliin ninyong umalis o makakuha ng kautusan mula sa korte ang kasero(a). Bago kayo mapaalis, may karapatan kayong iharap ang inyong kaso sa jury o lupon ng mga tagahatol. Kapag nanalo kayo, puwede kayong manatili sa inuupahan.  Kapag natalo kayo, ang sheriff lamang ang may karapatang paalisin kayo. 

LIGAL NA TULONG

Para masagot ang Unlawful Detainer, kailangan ninyong kumuha ng ligal na tulong. Tumutulong ang Eviction Defense Collaborative  sa mga nangungupahan sa kanilang pagsagot sa mga papeles na para sa korte.  Kung sinampahan ka na ng ligal na papeles, tumwag sa legal assistance line ng EDC sa lalong madaling panahon sa (415) 659-9184 o mag email sa legal@evictiondefense.org. Kung wala kayong telepono o palapit na ang deadline ng inyong pagsagot sa korte, maari kang pumunta ng personal at dalhin ang inyong mga papeles sa EDC, 1338 Mission Street, 4th Floor, tuwing Lunes, Miyerkules at Biyernes  and Fri. 10:00-11:30 ng umaga at 1-2:30 ng hapon para makipag-usap sa isang tagapayo sa mga oras ng pagpapayo. 

MGA PAGPAPAALIS NANG DAHIL SA PAG GANTI

Isinasaad ng Kodigo Sibil (Civil Code) 1942.5 ng California na hindi maaaring gantihan ng kasero(a) ang mga nangungupahan sa pamamagitan ng pagpapaalis sa kanila o pagtataas ng upa. Kapag sinubukan kayong paalisin ng kasero(a) sa loob ng anim na buwan mula sa aksyon na ginawa ninyo upang ipaglaban ang inyong mga karapatan, posibleng may depensa kayo laban dito. Tiyakin ang pagtatago ng mga kopya ng lahat ng aksyon na posibleng dahilan para sa pagganti, tulad ng mga abiso mula sa Lupon para sa mga Pagpapaupa (Rent Board), abiso para sa Pag-iinspeksiyon ng Gusali (Building Inspection) at iba pa. 

(Ang impormasyong ito ay hatid sa inyo ng  San Francisco Tenants Union at ng  Housing Rights Committee of San Francisco.)

Dahil napalitan ang iyong kasero(a), ang iyong mga karapatan ay hindi rin magbabago.  Hindi ka maaaring palayasin, hindi maaaring biglaang taasan ang iyong upa, at hindi rin maaaring palitan ang pormal na kasunduan sa pagpapaupa dahil naibenta na ang inyong gusali. Huwag kang mangamba! Ito na ang panahon na malaman ang iyong mga karapatan, at may mga hakbang na maaari ninyong gawin para maprotektahan ang sarili at manatili sa inyong tahanan. 

 

Kapag ipinagbili na iyong tinitirahang gusali, madalas na nangyayari ang isa sa tatlong bagay:  

  1. Ginagawang condo ang iyong gusali  o nagkakaroon ito uri ng joint ownership (magkakasamang pagmamay-ari) na tinatawag na “tenancy in common (magkakasabay na pagmamay-ari,TIC)” at ibinibenta bilang tahanan sa bumibili. 
  2. Gusto ng kasero(a) o nagpapaupa na tumira sa isa o higit pang unit at posibleng ibig rin niyang ilipat ang iba pang miyembro ng pamilya sa iba pang unit. 

Posibleng makagawa ang kasero(a) ng owner move-in (paninirahan ng may-ari, OMI) upang makatira sa inyong unit, nguint kailangan niyang sundin ang ligal na proseso para sa OMI. Maraming pagpapaalis na OMI ay peke at natatagpuang bakante ang mga unit, o muling pinauupahan nang iligal sa bagong nangungupahan sa presyo ng merkado.  

  1. Nagpapatuloy bilang pinagkakakitaan ng paupahan ang gusali (nakatira ang kasero(a) sa ibang lugar). 

Mahal bumili ng gusali sa presyo ng merkado sa kasalukuyan, at posibleng naghahanap ng paraan ang mga bagong landlord para lumaki pa ang kanilang kita: 

  • Posibleng subukan nilang papirmahin ang mga umuupa ng bagong kasunduan sa pag-upa na mas marami ang restriksyon, o posibleng subukan nilang magbawas ng mga serbisyo para mas malaki ang makuha nila mula sa ibinabayad ninyong upa. 
  • Posible ring hikayatin ang mga umuupa na umalis sa pamamagitan ng pag-alok ng pera para umalis (pag-alok ng buyout). Hindi ninyo kailangang tanggapin ang alok. Malamang na hindi magandang kasunduan ito para sa inyo. 
  • Kung minsan, inaalipusta ang mga matagal nang umuupa na nagbabayad ng medyo murang upa dahil kapag napaalis ang matagal nang nangungupahan, maaari nilang taasan ang upa nang hanggang sa halagang gusto nila. 

Ano ang “Estoppel Agreement” O “Listahan ng mga tanong tungkol sa pag-upa? ” Kailangan ko bang pirmahan ito?

Kapag ibinibenta ang gusali, madalas na binibigyan ng realtor ang mga nangungupahan ng “estoppel agreement” o “listahan ng mga tanong” para pirmahan. Sa pamamagitan ng form, kumukuha ng inpormasyon ang kasero(a) upang pagtibayin ang impormasyon tungkol sa mga bahagi ng lugar na mayroon o wala kayong access o nagagamit o hindi, at kung ano ang puwede at hindi puwedeng gawin sa lugar. Hindi ninyo kailangang sagutan o pirmahan ang form, maliban na lamang kung itinatakda ng inyong rental agreement o kasunduan sa pagpapaupa na gawin ito. Posibleng mas gusto ninyong magsulat ng sariling impormal na liham kapalit nito. Mas malamang na hindi magagamit ito laban sa inyo sakaling may makaligtaan kayong isulat. Posibleng ring mapahintulutan kayo ng sulat na magawan ng dokumentasyon ang mga berbal na kasunduan, kagaya ng iba pang kasama sa bahay, alagang hayop, paradahan, paggamit ng bakuran, at iba pa. Kapag tinanong ng landlord kung isa kayong “protektadong nangungupahan” para sa dahilan ng owner move-in (OMI) eviction o pagpapaalis nang dahil sa pagtira ng may-ari (halimbawa, matatanda, may kapansanan, o pamilya na may mga anak), kailangan ninyong sagutin ito para maipaglaban ninyo ang protektadong katayuan sa hinaharap. 

Kailangan ko bang pirmahan ang bagong kasunduan o lease sa pag-upa?

Sinusubukan ng maraming bagong kasero(a) na puwersahin ang mga umuupa na pumirma ng bagong kasunduan sa pag-upa. Hindi ninyo kailangang pumirma ng bagong kasunduan na malaki ang pagkakaiba sa kasalukuyang kasunduan! Mapipilitan lamang kayong pumirma kung aalukin kayo ng kasero(a) ng kasunduan na kapareho ng kasunduan na mayroon kayo ngayon. Kung mayroon kayong kasunduan noong lumipat, pero kasalukuyang nasa month-to-month o buwanang kasunduan ito, malamang na mas ligtas kung pipirma kayo ng isa pang kasunduan. Bukod rito, posibleng makabuti sa inyo ang pagpirma ng kasunduan na magbibigyan kayo ng proteksyon mula sa no-fault eviction o pagpapaalis dahil natapos na ang kasunduan (tulad ng mga pagpapaalis batay sa batas Ellis o OMI) sa panahon ng kasunduan sa pag-upa.

PAGTAAS NG IYONG UPA:

Hindi maaaring taasan ng bagong kasero(a) ang upa ng higit pa sa pinahihintulutang halaga, maliban na lamang kung “umaasa sila sa naipon” na pagtataas ng upa na hindi ginawa ng dating kasero(a).  Ang mga pagtaas na ito ay kailangang iyong pahintulutan na sa tinutukoy na mga taon. Nangangailangan ang pagtaas ng upa ng nakasulat na abiso 30 araw bago ang pagtaas. Kung 10% o higit pa ang “banked” o naipong upa, kailangan ng nakasulat na abiso 60 araw bago ang pagtaas.

Hindi maaaring taasan ng bagong kasero(a) ang upa ng higit pa sa pinahihintulutang halaga. Karamihan sa mga nangungupahan sa San Francisco ay protektado ng lokal na rent control. Hindi sakop ang mga  “bagong” paupahan na itinayo pagkatapos ng 1979, ang subsidized housing at ang mga single family homes. Kung sakop ng rent control ang iyong inuupahan, maaari lang taasan ang upa ng isang beses bawat taon ayon sa maliit ng halagang angkop sa inflation (CPI – consumer price index). Ang kasero ay maaari  lang sumingil ng parehong halaga ng upa, maliban kung ito ay ‘banking’ o ang pagpatong ng pagtaas ng upa dahil hindi ito ginawa ng nakaraang kasero(a). Ang pagtaas nito ay dapat sumang-ayon sa pinahihintulutan halaga sa mga taon na hindi tinasaan. 

Kahit hindi kayo sakop ng lokal na rent control, maaari ka pa rin maprotektahan. Kung tinutustusan ng gobyerno ang iyong upa, ang halaga ng iyong upa ay magiging ayon sa iyong kinikitang sahod at kailangang kilalanin ito ng iyong bagong kasero(a). Sakop lamang ang iyong inuupahan sa pang-estadong rent control kung ito ay itinayo pagkatapos ng 1979 at itinayo sa nakalipas na 15 taon o higit pa. Maaari ka rin protektahan ng pang-estadong rent control kung ikaw ay nangungupahan sa isang single family home pero ang kasero(a) ay kabilang sa isang corporate entity. Ang limitasyon ng pang-estadong batas ay ayon sa CPI at ang karagdagang 5%.

Ang abiso ng pagtaas ng upa ay kailangang nakasulat sa loob ng 30 araw. Kung ang pagtaas ng upa ay higit pa sa 10%, ang abisong ito ay kailangang nakasulat sa loob ng 60-na araw. 

ELLIS ACT / BATAS ELLIS: 

Kung ibinebenta ang inyong gusali, kailangang malaman ninyo ang tungkol sa Ellis Act. Batas ito ng estado na nagpapahintulot sa kasero(a) na umalis sa negosyo ng pagpapaupa sa pamamagitan ng pagpapaalis sa lahat ng umuupa at hindi na pag-aalok sa building para sa pagpapaupa o pagbebenta (sa labas ng merkado). Ginagamit ang batas na ito bilang paraan ng pag-iwas sa pagkontrol sa upa, sa pamamagitan ng paglalagay ng mga bagong nangungupahan sa gusali na nagbabayad ng upa na nakabatay sa mga presyo sa merkado. Pinatataas din nito ang presyo ng gusali dahil mas mataas na maibebenta ang ari-arian kung walang nangungupahan. 

Mayroong 120 araw ang mga umuupa na humaharap sa pagpapaalis batay sa Ellis Act, maliban na lamang kung senior o matatanda sila o may kapansanan, at sa ganitong mga kaso, mayroon silang isang taon. Tatanggap din sila ng pera para sa lumisan sa kanilang inuupahan. Gayon pa man, posibleng labanan ang pagpapaalis na ito batay sa Ellis Act sa pamamagitan ng pagtawag ng pansin sa mapanlinlang na paggamit nito. 

MAKIPAG-USAP SA ISANG TENANTS RIGHTS COUNSELOR (AT HINDI NIYO KAILANGANG PUMIRMA NG KAHIT ANONG DOKUMENTO, KAHIT IPINAGBIBILI ANG IYONG INUUPAHANG GUSALI.) BISITAHIN ANG sfadc.org/help PARA SA BUONG LISTAHAN NG TENANTS RIGHTS GROUPS SA SAN FRANCISCO.

(Ang impormasyong ito ay hatid sa inyo ng San Francisco Tenants Union at ng Housing Rights Committee of San Francisco.)

Ang buy-out ang pag-alok ng pera kapalit ng pag-alis ng nangungupahan. Madalas na inaalok ng mga kasero(a) o nagpapaupa ang buyout kapag wala silang dahilan para sa legal na pagpapaalis o upang malusutan ang mga balakid na nasa prosesong ligal na pagpapaalis, kasama na ang mga posibleng restriksyon sa maaaring mangyari sa unit matapos makaalis ang mga nangungupahan. 

Madalas na hindi kailanman nakabubuting transaksyon ang mga buyout para sa umuupa, lalo na at dahil napakataas ngayon ng kinakailangang halaga para manirahan sa San Francisco.

Tunghayan natin ang ilang halimbawa para tuklasin kung paano mauubos ang halaga ng inalok, ayon sa kasalukuyang merkado ng pabahay:

Lumipat si Carla sa kanyang 2-bedroom apartment noong 2003. Ang halaga ng kanyang apartment ay $2,000 kada buwan. Kasama ang pinahintulutang pagtaas ng upa kada taon, ang kanyang kasalukuyang upa ay  $2,532.07.

Inalok si Carla ng kanyang kasero(a) ng $10,000 para lisanin niya ang kanyang inuupahan. Nakipag-areglo siya at tinaasan ang kanyang alok sa $20,000. Tinanggap niya ang alok!

Ngayon, kailangan ng lumipat ni Carla. Hanap siya nang hanap ng paupahan sa kanyang kapitbahayan, subalit ang karaniwang halaga ng upa ngayon ay lampas sa $4,500. Nagdesisyon siyang lumipat sa isang 1-bedroom apartment para sa mas murang halaga at nakahanap siya ng unit sa halagang $3,500.

Bago pumirma ng bagong kasunduan sa pag-upa, pinag isipan niya kung paano mag-budget. Hinihingi agad ng kanyang bagong kasero ang halaga ng unang buwan ng upa, halaga ng huling buwan ng upa at ang security deposit. Ito ay nasa halagang $10,500.

Nagdesisyon siyang bayaran ang halaga ng pag kontrata ng mga tauhan para hakutin ang kanyang mga kagamitan sa bahay, gamit ang halagang kinita niya sa pagbebenta ng mga kagamitan na hindi kasya sa kanyang bago at munting apartment.

Ang natitira na lang sa halaga ng perang buyout ni Carla ay $9,500. Subalit ang halaga ng upa sa bagong tirahang ito ay nadagdagan pa ng $968 kada buwan. Ibig sabihin nito, mauubos ang buong halaga ng kanyang buyout sa loob ng 10 buwan.

Natauhan si Carla at nalaman niya na hindi sulit ang buyout na $20,000. Mayroon siya 45-araw sa ilalim ng batas ng lungsod para hindi ituloy ang kanyang kasunduang buyout. Agad niyang sinabi sa kanyang kasero na nagbago ang kanyang isip, at balak niyang manatili sa kanyang kasalukuyang tahahan. 

Karamihan sa mga nangungupahan na tumanggap ng buyouts ay nais sanang manatili sa kanilang apartment. Ngunit iniipit sila ng kanilang kasero(a) sa pamamagitan ng pang-aapi, panglalapastangan, o ang pagbabanta ng pagpapaalis. Ang mga buyouts ay tinututukan na ng pamahalaan ng Lungsod at ang nangungupahan ay mayroong 45 araw para baguhin ang kanilang desisyon at umatras sa kasunduang buyout. Ito ang dapat alamin kapag inalok kayo ng buyout:

  • Magkano ba ang upa, ayon sa bagong kasunduan ng pag-upa sa iyong kapitbahayan?
  • Gaano katagal ang iyong balak na manatili sa iyong unit o sa iyong kapitbahayan?
  • Makakahanap ka ba ng ibang tirahan dito sa SF?
  • Ang iyong kasero(a) ay may dahilan para tanggapin mo ang buyout. Mas mahalaga ba ang iyong inuupahang apartment o ang pera?
Impormasyon tungkol sa bagong batas ng pagtutok sa mga buyouts:

Dapat ibigay alam ng kasero(a) ang alok na buyout sa Rent Board sa pamamagitan ng “pre-buyout negotiations disclosure form” o ang “abiso ng negosasyon bago magkaroon ng buyout” at dapat silang magbigay ng pangalawang form na kabilang ang listahan ng mga tenants’ rights groups, bago magsimula ang negosasyon.

Hindi kinakailangan ng nangungupahan na sumang-ayon sa negosasyon ng buyout. Kapag pumayag sila, maaari silang kumunsulta sa abogado at umatras sa kasunduang buyout sa loob ng 45 araw ng pagpirma nito. Ang huling kasunduan ay dapat isinumite sa Rent Board sa loob ng  46 hanggang 59 na araw.

Puwedeng ipatupad ang anumang paglabag sa batas na ito sa pamamagitan ng aksiyong sibil sa korte ng estado. Posibleng maapektuhan ng mga buyout ang kakayahan ng kasero(a) na gawing condo ang mga paupahan kung binigyan ng buyout ang taong senior o matanda na, may kapansanan, o may malubhang karamdaman, o kung dalawa o higit pa sa mga umuupa ang nakakuha ng buyout nang hanggang sa sampung taon bago ma aprubahan ang condo conversion (pagpapalit sa gamit ng gusali para maging mga condo unit). 

Ipinagbabawal ang iyong kasero na pagsalitaan kayo, gulpihin o pagbantaan kayo o tawagan ang pulis para lang pilitan kayong lumayas. Hindi maaaring ipagkait ng iyong kasero(a) ang iyong inuupahan dahil lamang sa iyong lahi, etnisidad, kasarian, sekswal na oryentasyon, lugar ng kapanganakan, katayuan sa imigrasyon o pagiging citizen, relihiyon, edad, pagiging magulang, pagiging kasal o hindi, pagdadalang tao, may kapansanan, may AIDS o dahil may anak kayo. Ang pagbabanta dahil sa iyong katayuan sa imigrasyon ay kabilang sa kalapastanganan at ipinagbabawal ang diskriminasyong ito sa ilalim ng rent ordinance.

PAGPASOK NG KASERO(A) SA IYONG UNIT

Kailangang ipagbigay alam ng iyong kasero(a) sa loob ng 24 oras na nakasulat ang abiso para pumasok sa inyong unit, at puwede lamang siyang pumasok sa mga sumusunod na pagkakataon: 

  • Upang gumawa ng mga kinakailangan at napagkasunduang pagkukumpuni o serbisyo. 
  • Upang ipakita ang unit sa posibleng uupa, buyer, may hawak ng mortgage o pagkakasanla, tagakumpuni o kontratista. 
  • Upang inspeksiyunin ang unit nang dahil sa kahilingan ng umuupa para sa pagsasauli ng security deposit (halagang nagsisilbing proteksiyon sakaling may malabag sa kasunduan ang umuupa).
  • Kung may kautusan ang korte na nagbibigay ng awtorisasyon sa pagpasok ng landlord. 

Kapag iligal na pumasok ang kasero(a) sa inyong tahanan, dapat kayong sumulat ng liham na naggigiit ng 24 oras na abiso para sa mga pagpasok sa hinaharap at nagsaad na gusto ninyong matigil na ang mga ilegal na pagpasok.  Puwede rin ninyong igiit na mag-iskedyul lamang ang landlord ng pagpasok sa mga normal na oras para sa paggawa at mga transaksyon (Lunes hanggang Biyernes, 8am – 5pm). Puwedeng pumasok ang mga realtor o nagbebenta ng bahay sa mga araw ng Sabado at Linggo para maipakita ang unit sa mga limitadong pagkakataon. 

PAGPUTOL NG UTILITIES

Hindi puwedeng putilin ng iyong kasero(a) ang alinman sa inyong mga utility (kagaya ng tubig, gas at kuryente) para sa layunin ng pagpapaalis o pangha-harass sa inyo. Kung naputol na ang inyong utility, tawagan ang kumpanya para sa utility at subukang ipakabit uli ito. Kapag hindi nangyari ito, subukang kumontak sa Komisyon para sa mga Pampublikong Serbisyo (Public Utilities Commission) sa 415-703-1170. Kung pinutulan kayo ng tubig, tumawag sa 415-551-4767, at ilagay ang bill o singil sa inyong pangalan. 

Ilista ang lahat ng insidente, petsa at haba ng panahon na naputol ang serbisyo sa inyo. 

Ipagbigay-alam sa inyong landlord sa pamamagitan ng sulat na alam ninyo ang inyong mga karapatan at ilegal ang pagputol sa inyong mga utility. Magtago ng kopya ng sulat para sa inyong mga rekord. 

Kung hindi nagbabayad ng singil sa utility ang landlord, puwede ninyong ipakabit muli ang mga utility sa inyong pangalan. 

Pumunta sa Lupon para sa Pagpapaupa (Rent Board) ng SF para mag file ng petisyon para sa ‘decrease of services o pagbabawas ng mga serbisyo’ (25 Van Ness Ave.) at para na rin sa posibleng pagbabawas sa binabayad na upa. 

PAG-LOCKOUT O PAG KANDADO NG PAUPAHAN 

Hindi kayo puwedeng i-lock out ng kasero(a) mula sa inyong tahanan.  Kung na-lock out kayo: 

  • Sa ilalim ng Kodigo Penal (Penal Code) 418, nakagawa ang inyong landlord ng misdemeanor (maliit na paglabag sa batas)  at posibleng maaresto. 
  • May karapatan kayong muling makapasok sa lugar kahit na kailangan ninyong puwersahin ang pagpasok.  Magdala ng pruweba ng inyong pangungupahan sa lahat ng oras. 
  • Magtago ng rekord ng mga insidenteng ito. Sumulat ng liham sa iyong kasero(a) na nagsasabing alam ninyo ang inyong mga karapatan at ibig niyong itigil na ang sitwasyon nang hindi na magkakaroon pa ng panglalapastangan sa hinaharap. Magtago ng kopya nito.
LAGING TANDAAN NA…
  • Magtago ng nakasulat na rekord. Ipunin ang lahat ng kopya ng sulat na ipinadala ninyo sa iyong kasero(a). Ipunin lahat ng resibo. Isulat sa isang kwaderno ang lahat ng sinabi o ginawa ng kasero(a) sa inyo, at isulat dito ang lugar, oras at petsa ng bawat insidente. Sa kaso ng paglapastangan, mangyaring isulat din ang mga pangalan ng nakasaksi.  
  • Kapag lumala ang paglalapastangan mula sa iyong kasero, ugaliing sumulat sa kanya at ibahagi ang kanyang hindi magandang asal. Isulat dito ang mga petsa at oras. Kapag patuloy na nangyayari ang kalapastanganan, maaari kang magsampa ng “decrease in services petition” sa Rent Board (kung sakop ka ng rent control), maghain ng kaso sa Small Claims Court o kumunsulta sa abogado tungkol sa ibang paraan ng ligal na hakbang. 
  • May karapatan kang magsampa ng Restraining Order sa Superior Court para ipagbawal ang pakikipag-ugnayan ng kasero(a) sa inyo. May mga forms sa Superior Court Clerk sa  Superior Courthouse, sa kanto ng Polk at McAllister Streets.