حقوق المستأجر
اعرف حقوقك!
لدى المستأجرين في سان فرانسيسكو حقوق! إذا كنت تواجه مضايقات أو ضغوطًا من المالك أو تخشى أن يتم إخلائك أو تضطر إلى الانتقال، فانقر على مشكلتك أدناه ابحث عن قائمة بمجموعات حقوق المستأجرين الذين يمكنهم تقديم المساعدة هنا.
لا يتعين عليك كمستأجر أن تعاني في صمت من تفشي القوارض، والأنابيب المكسورة والتسريبات، وأنظمة الصرف الصحي التالفة، وانعدام المياه الساخنة، وغيرها من الإصلاحات التي لم تتم معالجتها. تضع القوانين المحلية وقوانين الولاية معايير دنيا لصلاحية السكن وأيضا العواقب إذا لم يحافظ عليها مالك العقار. يحق لك في ما يلي:
- هيكل مقاوم للماء والطقس. لا ينبغي أن يكون هناك ثقوب في السقف، والجدران الخارجية، والنوافذ، والأبواب، وما إلى ذلك.
- أنظمة السباكة والغاز يجب أن تكون صالحة.
- نظام كهربائي مثبت بشكل قانوني .
- أوعية كافية للقمامة.
- الماء البارد، الماء الساخن و التدفئة، ونظام صرف صحي قانوني.
- عدم وجود أي آفات.
- الهياكل السليمة مثل الأرضيات والسلالم وحواجز السلالم في حالة وظيفية جيدة.
- لا يوجد تلوث بالرصاص.
- أقفال ثابتة على بعض النوافذ والأبواب، وقفل صناديق البريد.
- إضاءة طبيعية في كل غرفة.
- مخارج الطوارئ ومبنى وأرضيات نظيفة ومرتبة.
إذا كانت هناك مخالفة في منزلك، فيجب أن تكون قادرًا على الاتصال بمالك العقار أو مدير العقار لإجراء الإصلاحات. إذا لم يستجيبوا في الوقت المناسب، يمكنك التواصل مع مستشار الإسكان ومجلس الإيجارات في سان فرانسيسكو للحصول على الدعم. إذا كنت تعيش في وحدة مراقبة الإيجار، فقد تكون مؤهلاً للحصول على تخفيض الإيجار من خلال التماس تخفيض خدمات الإسكان لدى: Decrease in Housing Services petition. إذا لم تكن وحدتك مشمولة بمراقبة الإيجار، فلا يزال بإمكانك استخدام القانون المدني لولاية كاليفورنيا رقم 1942.4 لاتخاذ الإجراء إستعمل هذا القانون: California Civil Code 1942.4 t.
نحن نحثك بشدة على التحدث عن الخيارات المتوفرة لك مع مستشار المستأجر أولاً!
فيما يلي قائمة مفصلة بالخطوات التي يمكنك اتخاذها للحصول على الإصلاحات التي تحتاجها:
١. قم بتقديم شكوى كتابية إلى المالك، وإذا أمكن، احتفظ بالأدلة المصورة والفيديو. هذه الخطوة حاسمة ويجب القيام بها قبل أي شيء آخر. احتفظ بنسخة عن الملفات الخاصة بك. تتمثل إحدى طرق إنشاء إثبات التسليم في إرسال الرسالة بالبريد المعتمد، مع طلب إيصال الإرجاع.
٢. تحدث إلى مستشار المستأجر to a tenant counselor لمساعدتك في تقييم ما إذا كان يجب عليك الاتصال بقسم فحص المباني (DBI) للذهاب إلى المبنى الخاص بك وإجراء التفتيش. لا يعد إشعار الانتهاك (NOV) من DBI مجرد مصدر آخر للضغط على المالك لإجراء الإصلاحات، بل يمكن أن يكون إشعار الانتهاك مفيدًا في الحماية من عمليات الإخلاء الانتقامية.
٣. تقديم التماس إلى مجلس الإيجار لتخفيض الإيجار حتى تتم الإصلاحات. إذا لم تكن تحت سيطرة الإيجار أو لم تنجح هذه الخطوات الأولية، فقد تكون هناك خطوات أخرى يجب مراعاتها، مثل إجراء الإصلاح بنفسك وخصم النفقات، أو المطالبة “بالإخلاء البناء” والمغادرة، أو مقاضاة مالك العقار، أو حجب الإيجار. ومع ذلك، فإننا نحثك بشدة على التحدث عن هذا الخيار مع: tenant counselor
٤. تحدث مع جيرانك وقم بالتنظيم. إذا كان لدى الآخرين مشاكل مماثلة، فيمكنك العمل معًا لحلها من خلال المفاوضة الجماعية والاحتجاج والتواصل الإعلامي.
لست مضطرًا للمغادرة لمجرد أن مالك العقار أخبرك بذلك! يتبع الإخلاء عملية قانونية محددة للغاية يجب على المالك اتباعها. يجب أن تكون جميع إشعارات الإخلاء مكتوبة. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن إخلاء معظم المستأجرين إلا لمجموعة محددة من الأسباب تسمى “سبب عادل”.
تحدث إلى مستشار حقوق المستأجرين فورًا إذا تم طردك. قم بزيارة حصول على مساعدة لقائمة مجموعات حقوق المستأجرين في سان فرانسيسكو.
أسباب الإخلاء العادلة
بموجب المادة 37.9 (أ) من قانون الإيجار في SF ، يجب أن يكون لملاك العقارات في جميع الوحدات السكنية تقريبًا سبب وجيه لطرد المستأجرين من تلك الوحدات. (يُعفى العقار من شرط السبب العادل فقط إذا كان المالك يشارك الوحدة المؤجرة مع المستأجر أو إذا كانت الوحدة المؤجرة في مشروع HUD المدعوم). للحصول على قائمة كاملة لأسباب الإخلاء المسموح بها، انظر
www.sftu.org/justcauses/
بعض أسباب الإخلاء لأن المستأجر قد انتهك عقد الإيجار أو القانون. وتسمى هذه عمليات الإخلاء “الخطأ”. تتضمن بعض الأمثلة الشائعة ما يلي:
- عدم دفع الإيجار أو اعتياد السداد المتأخر أو الشيكات المرتجعة بشكل متكرر.
- خرق (انتهاك) لشروط عقد الإيجار لم يتم تصحيحه بعد إشعار خطي من المالك.
- الإزعاج أو الضرر الجسيم للوحدة (تبديد)، أو “إحداث تدخل كبير في راحة، أو سلامة، أو راحة المالك، أو المستأجرين الآخرين في المبنى.”
هناك مجموعة محدودة من الأسباب التي تجعل المالك يستطيع إخلاء المستأجر الذي لم ينتهك عقد الإيجار أو القانون. وتسمى هذه عمليات الإخلاء “بلا أخطاء”. دائمًا ما يكون للمستأجرين الحق في مدفوعات الانتقال. تتضمن بعض الأمثلة الشائعة ما يلي:
- OMI انتقال المالك أو أحد أقاربه المقربين (إذا كان المالك يعيش في المبنى).
- بيع الوحدة التي تم تحويلها إلى مسكن. لا يمكن إخلاء كبار السن والمستأجرين المعاقين بشكل دائم من أجل تحويل الشقة.
- تحسينات رئيسية أو إعادة التأهيل. يحق للمستأجر إعادة شغل الوحدة بالإيجار السابق بمجرد الانتهاء من العمل.
- إخلاء قانون Ellis ، والتي تتطلب الانسحاب من استئجار المساكن استخدام جميع الوحدات في المبنى.
إشعارات الإخلاء:
لا يمكن إعطاء إشعارات الإخلاء شفهيا. يبدأ الإخلاء الحقيقي بإخطار كتابي، عادة لمدة 3 أو 30 أو 60 يومًا. لا يتعين عليك مغادرة منزلك بنهاية هذا الإشعار، ولا يمكن للمالك إجبارك على المغادرة. إذا لم تكن قد انتقلت إلى مكان آخر بحلول نهاية 3 أو 30 أو 60 يومًا، فيمكن للمالك بعد ذلك بدء عملية الإخلاء من المحكمة باستدعاء (حجز غير قانوني).
إذا تلقيت “استدعاء وشكوى لمحتجز غير قانوني“. يجب عليك الرد على هذا في غضون خمسة أيام، أو قد تفقد حقك في محاكمة وسيتحرك الإخلاء بشكل أسرع. لا تحتسب عطلات نهاية الأسبوع وعطلات المحكمة في الأيام الخمسة. إذا لم ترد، فستخسر تلقائيًا ويمكن أن يطردك الشريف في غضون أسبوع.
الرد: ترد على الاستدعاء من خلال ملء استمارة محكمة تسمى “إجابة”. قد تكون قادرًا أيضًا على تقديم طلبات المحكمة أولاً بالرد على صحة الإخلاء. يوصى بشدة أن تحصل على مساعدة في حفظها في تعاونية الدفاع عن الإخلاء.
تتم عمليات الإخلاء من خلال المحاكم:
الملاك لا يطردون: القضاة وعمداء الطرد يطردون. عندما تستأجر، لديك حق قانوني في البقاء حتى تختار إما المغادرة أو يحصل المالك على أمر من المحكمة. قبل طردك، يحق لك رفع قضيتك إلى هيئة محلفين. إذا فزت، يمكنك البقاء. إذا خسرت، يحق فقط للشريف طردك. حتى لو لم تكن لديك حجة قوية بما يكفي للفوز، يمكنك على الأقل التفاوض للحصول على مزيد من الوقت و / أو المال للخروج.
مساعدة قانونية:
للرد على محتجز غير قانوني، تحتاج إلى الحصول على مساعدة قانونية. تساعد جمعية الدفاع عن الإخلاء (EDC) المستأجرين في الرد على أوراق المحكمة. إذا تم تقديم أوراق قانونية لك، فاتصل بخط المساعدة القانونية EDC في أقرب وقت ممكن على الرقم (415) 659-9184 أو أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى legal @ evictiondefense. إذا لم يكن لديك هاتف أو اقتربت من الموعد النهائي لردك على المحكمة، فيمكنك أيضًا الحضور شخصيًا وإحضار أوراقك إلى
EDC (1338 Mission Street; 4th Floor, San Francisco, CA 94103) Mon
الاثنين والأربعاء والجمعة. 10:00 حتى 11:30 و 1 – 2:30 للتحدث مع مستشار خلال ساعات الإرشاد.
عمليات الإخلاء الانتقامية:
ينص القانون المدني لولاية كاليفورنيا 1942.5 على أن المالك لا يمكنه الانتقام من المستأجرين بطردهم أو رفع الإيجار. إذا حاول المالك طردك في غضون ستة أشهر من الإجراء الذي اتخذته لتأكيد حقوقك، فقد يكون لديك دفاع ضده. تأكد من الاحتفاظ بنسخ من جميع الإجراءات التي قد تكون سببًا للانتقام، مثل إشعارات مجلس الإيجار وإشعارات فحص المباني وما إلى ذلك.
المعلومات المقدمة بواسطة:
) San Francisco Tenants Union and Housing Rights Committee of San Francisco)
حقوقك لا تتغير لمجرد أن لدى مالك العقار لديه حقوق. لا يمكن إخلائك أو رفع إيجارك أو تغيير اتفاقية الإيجار لمجرد بيع المبنى الخاص بك.
لذلك لا داعي للذعر! هذا هو الوقت الذي تكون فيه معرفة حقوقك أمرًا مهمًا، ولكن هناك بعض الخطوات التي يمكنك اتخاذها لحماية نفسك والبقاء في منزلك.
عند بيع مبنى، يحدث عادةً أحد الأشياء الثلاثة:
- يتم تحويل المبنى إلى شقق سكنية أو شكل من أشكال الملكية المشتركة يسمى “إيجار مشترك “(TIC) للبيع كمنازل للمشترين.
- يسعى المالك للعيش في واحدة أو أكثر من الوحدات وقد يرغب في أن يعيش أفراد الأسرة في وحدات أخرى.
قد يكون المالك قادرًا على “انتقال للمالك (OMI)” إلى شقتك، ولكن يجب عليه اتباع إجراءات OMI القانونية. العديد من عمليات الإخلاء من OMI وهمية وتم العثور على الشقق شاغرة أو معاد تأجيرها لمستأجرين جدد بسعر السوق، بشكل غير قانوني.
- يستمر المبنى كعقار استثماري للإيجار (يعيش المالك في مكان آخر).
يعد شراء مبنى في سوق اليوم مكلفًا، وقد يبحث الملاك الجدد عن طرق لزيادة أرباحهم:
• قد يحاولون إقناع المستأجرين بالتوقيع على اتفاقيات إيجار جديدة أكثر تقييدًا أو قد يحاولون الاستغناء عن الخدمات للاستفادة بشكل أكبر من أموال الإيجار.
• قد يشجعون المستأجرين على الخروج من خلال تقديم المال للمغادرة (عرض شراء). ليس عليك قبول هذا العرض. من المحتمل ألا تكون صفقة جيدة بالنسبة لك.
• في بعض الأحيان، تستهدف المضايقات المستأجرين على المدى الطويل الذين يدفعون إيجارات ميسورة، لأنه بمجرد خروج المستأجر لفترة طويلة، سيكونون قادرين على رفع الإيجار إلى ما يريدون.
ما هو “عقد الإغلاق” أو “استبيان التأجير”؟ هل يجب أن أوقع عليه؟
عندما يكون المبنى معروضًا للبيع، غالبًا ما يمنح السمسار المستأجرين “اتفاقية الإغلاق” أو “استبيان الإيجار” للتوقيع. يسعى المالك إلى الحصول على معلومات بهذا الشكل لتقوية ما تفعله وما لا يمكنك الوصول إليه وما لا يمكنك فعله في العقار. لا يتعين عليك ملء هذا النموذج أو التوقيع عليه ما لم تتطلب اتفاقية الإيجار الخاصة بك ذلك. قد ترغب في كتابة خطاب غير رسمي خاص بك بدلاً من ذلك، والذي سيكون من غير المرجح أن يتم احتجاجه ضدك إذا تركت شيئًا ما، ويمكن أن يسمح لك بتوثيق الاتفاقات الشفهية مثل رفقاء السكن الإضافيين، الحيوانات الأليفة، مواقف السيارات، استخدام الفناء الخلفي، وما إلى ذلك. . إذا كان سأل المالك عما إذا كنت “مستأجرًا محميًا” لأغراض عمليات إخلاء انتقال المالك (أي كبار السن أو المعاقين أو الأسرة التي لديها أطفال)، فيجب عليك الإجابة على هذا في غضون ثلاثين يومًا من طلب المالك لتأكيد حالة محمية لاحقًا.
هل يجب أن أوقع عقد إيجار جديد؟
يحاول العديد من الملاك الجدد إجبار المستأجرين على توقيع اتفاقية إيجار جديدة. لا يتعين عليك توقيع اتفاقية جديدة تختلف بشكل كبير عن اتفاقيتك الحالية!! فقط إذا قدم لك المالك نفس الاتفاقية التي لديك الآن، فقد تضطر إلى التوقيع عليها. إذا كان لديك عقد إيجار عند الانتقال، ولكنك الآن على اتفاقية شهرية، فمن المحتمل أن يكون توقيع عقد إيجار آخر أكثر أمانًا. أيضًا، قد يكون من مصلحتك التوقيع على عقد إيجار يحميك من عمليات الإخلاء بدون خطأ (مثل عمليات إخلاء قانون Ellis أو OMI) خلال فترة عقد الإيجار.
رفع الإيجارات:
لا يمكن للمالك الجديد رفع الإيجار عن المبلغ المسموح به. معظم مستأجري سان فرانسيسكو محميون من خلال التحكم المحلي في الإيجارات الاستثناءات هي المساكن “الجديدة” التي بنيت بعد عام 1979، والإسكان المدعوم ومنازل الأسرة الواحدة. إذا تم تطبيق مراقبة الإيجار في سان فرانسيسكو، فلا يمكن زيادة الإيجار إلا مرة واحدة في السنة بمبلغ صغير مرتبط بالتضخم) مؤشر أسعار المستهلك -CPI ). يجب على المالك الجديد أن يتقاضى نفس هذا الإيجار، ما لم يكن “ينفق” على زيادات الإيجار التي لم يأخذها المالك السابق. يجب أن تكون تلك الزيادات هي المسموح بها للسنوات المعنية.
حتى لو تم إعفاؤك من التحكم في الإيجار المحلي، فقد تكون محميًا. إذا كان إيجارك مدعومًا من الحكومة، فسيعتمد إيجارك على دخلك ويجب على المالك الجديد احترام الدعم. سيتم تطبيق التحكم في الإيجارات الحكومية إذا تم بناء منزلك بعد عام 1979 ولكن عمره 15 عامًا على الأقل. ستحميك مراقبة الإيجار الحكومية أيضًا إذا كنت تعيش في منزل لأسرة واحدة، ولكن المالك هو كيان مؤسسي. يحد قانون الولاية من زيادة الإيجارات في مؤشر أسعار المستهلكين CPI بالإضافة إلى 5٪.
تتطلب زيادة الإيجار إشعارًا كتابيًا مدته 30 يومًا. إذا كانت الزيادة الإجمالية في الإيجار أكثر من 10٪، يلزم تقديم إشعار خطي لمدة 60 يومًا.
قانون ELLIS:
إذا كان المبنى الخاص بك معروضًا للبيع، فيجب أن تعرف قانون ELLIS. هذا هو قانون الولاية الذي يسمح لأصحاب العقارات بالخروج من أعمال الإيجار عن طريق إخلاء جميع المستأجرين وإخراج المبنى من السوق. يتم استخدام هذا القانون باعتباره ثغرة حول التحكم في الإيجارات، من خلال الحصول على مستأجرين جدد في مبنى يدفعون إيجارات السوق. كما أنه يزيد من قيمة بيع المبنى حيث يتم بيع العقار بأكثر من دون المستأجرين فيه.
أمام المستأجرين الذين يواجهون الإخلاء بموجب قانون ELLIS 120 يومًا للانتقال، ما لم يكونوا كبار السن أو معاقين، وفي هذه الحالة يكون لديهم عام واحد. كما أنهم يتلقون أموال إعادة التوطين. من الممكن محاربة الإخلاء بموجب قانون ELLIS من خلال لفت الانتباه إلى استخدامه غير الأمين.
تحدث إلى مستشار حقوق المستأجرين (ولا توقع على أي شيء قبل القيام بذلك إذا كان المبنى الخاص بك معروضًا للبيع. قم بزيارة sfadc.org/help للحصول على قائمة بمجموعات حقوق المستأجرين في سان فرانسيسكو.
(المعلومات مقدمة من اتحاد المستأجرين بسان فرانسيسكو ولجنة حقوق الإسكان بسان فرانسيسكو)
الاستحواذ (شراء الحق) هو عرض نقدي مقابل إخلاء المستأجر للمبنى. غالبًا ما يعرض الملاك عمليات شراء عندما لا يكون لديهم أسباب للإخلاء القانوني، أو للالتفاف حول قيود عملية الإخلاء القانونية، بما في ذلك القيود المحتملة على ما يحدث للوحدة بعد خروج المستأجرين.
لا تكاد تكون عمليات الاستحواذ (شراء الحق) صفقة جيدة للمستأجرين، خاصة مع ارتفاع تكلفة المعيشة في سان فرانسيسكو. دعونا نلقي نظرة على مثال لمعرفة مدى سرعة اختفاء أموال الاستحواذ في سوق الإسكان اليوم:
انتقلت كارلا إلى شقتها المكونة من غرفتي نوم في عام 2003. وبلغت تكلفة شقتها 2000 دولار. مع زيادة الإيجار المسموح به كل عام، يبلغ إيجارها الآن 2532.07 دولارًا.
يعرض عليها مالك منزل كارلا مبلغ 10000 دولار للخروج. تفاوضت ورفعت العرض إلى 20000 دولار. قبلت العرض!
الآن يجب على كارلا أن تتنقل. تقوم تبحث وتبحث في الحي الذي تسكن فيه، حيث يبلغ متوسط الإيجار الآن أكثر من 4500 دولار. قررت أنها تستطيع الدخول في غرفة نوم واحدة لجعل الإيجار في المتناول وتجد مكانًا مقابل 3500 دولار.
قبل التوقيع على عقد الإيجار، تجلس لإعداد الميزانية. يريد المالك الجديد إيجار الشهر الأول وإيجار الشهر الأخير ووديعة تأمين مقدمًا. أصبح المبلغ 10500 دولار.
قررت أنها ستدفع تكلفة استئجار أثاث نقل بالأموال التي تجنيها من بيع جميع الأثاث الذي لا يناسب شقتها الجديدة الأصغر حجمًا.
الآن كارلا لديها 9500 دولار متبقي من اتفاقية الاستحواذ الخاصة بها. لكن الإيجار في هذا المكان الجديد هو 968 دولارًا إضافيًا في الشهر. هذا يعني أنها ستكون قد أنفقت كامل عملية الاستحواذ على هذا الإيجار الإضافي في أقل من 10 أشهر.
تدرك كارلا أن 20 ألف دولار ليست صفقة جيدة في النهاية. كان لديها 45 يومًا بموجب قانون المدينة لإلغاء اتفاقية الاستحواذ الخاصة بها، ولذا أخبرت مالكها أنها غيرت رأيها، وأنها تخطط للبقاء في منزلها.
كان العديد من المستأجرين الذين قاموا تلقوا مبالغ الاستحواذ يفضلون البقاء في شققهم، ولكن تم الضغط عليهم من خلال الترهيب أو المضايقة أو التهديد بالإخلاء. يتم الآن تنظيم عمليات الاستحواذ من قبل المدينة وللمستأجر 45 يومًا لتغيير رأيه وإلغاء اتفاقية الشراء. بعض الأشياء التي يجب مراعاتها عند عرض الاستحواذ:
• كم هو الإيجار بعقد إيجار جديد في منطقتك؟
• كم من الوقت كنت تخطط للبقاء في وحدتك أو في منطقتك؟
• هل ستجد مكانًا آخر هنا في سان فرانسيسكو؟
• هناك سبب يريد مالك العقار منك ان توافق على مبلغ الاستحواذ. هل شقتك تساوي لك أكثر من المال؟
لا يمكن لمالك العقار مضايقتك أو تهديدك لفظيًا أو جسديًا أو الاتصال بالشرطة لمحاولة إجبارك على المغادرة. لا يجوز للمالك التمييز ضدك بسبب العرق أو الجنس أو التوجه الجنسي أو مكان الميلاد أو الهجرة أو الجنسية أو الدين أو العمر أو الأبوة أو الزواج أو الحمل أو الإعاقة أو الإيدز أو لأن لديك طفلًا. تعتبر التهديدات المتعلقة بوضعك كمهاجر مضايقة وهي غير قانونية بموجب قانون الإيجار.
دخول المالك
يجب أن يقدم لك المالك إشعارًا كتابيًا مدته 24 ساعة للدخول إلى وحدتك، باستثناء حالات الطوارئ الحقيقية، ويمكنه فقط الحضور إلى:
- إجراء الإصلاحات أو الخدمات الضرورية أو المتفق عليها.
- عرض الوحدة على المستأجرين المحتملين، أو المشترين أو حاملي الرهن العقاري أو الأشخاص المصلحين أو المقاولين.
- فحص الوحدة بناءً على طلب المستأجر لاسترداد مبلغ التأمين.
- عندما يكون هناك أمر محكمة يسمح للمالك بالدخول.
إذا دخل المالك إلى منزلك بشكل غير قانوني، فيجب عليك كتابة خطاب يطالب بإشعار مدته 24 ساعة للدخول المستقبلي وتفيد أنك تريد إيقاف عمليات ا لدخول غير القانونية. يمكنك أيضًا مطالبة المالك بتحديد مواعيد للدخول خلال ساعات العمل العادية (من الاثنين إلى الجمعة، من الساعة 8 صباحًا حتى 5 مساءً). يجوز للوسطاء العقاريين الدخول في عطلات نهاية الأسبوع لإظهار الوحدة على أساس محدود.
إغلاق المنافع
لا يجوز للمالك إغلاق أي من المرافق الخاصة بك بغرض طردك أو مضايقتك. إذا تم إيقاف تشغيل المرافق الخاصة بك، فاتصل بشركة المرافق وحاول إعادة تشغيلها مرة أخرى. إذا لم يفلح ذلك، فجرّب لجنة المرافق العامة على الرقم
1170-7-703-415 . إذا كان اغلاقا للمياه، فاتصل بالرقم 4767-551-415 لتدوين الفاتورة باسمك.
- احتفظ بقائمة بجميع الأحداث والتواريخ وطول المدة التي تم فيها إيقاف تشغيل خدمتك. يجب عليك أيضًا إبلاغ المالك كتابيًا بأنك تعلم حقوقك وأن قطع المرافق العامة غير قانوني، احتفظ بنسخة. إذا كان المالك هو الذي لا يدفع فواتير الخدمات، فيمكنك إعادتها باسمك.
- انتقل إلى ملف SF Rent Board عن “عريضة تخفيض الخدمات” لتخفيض الإيجار المحتمل (إذا كنت تخضع للتحكم في الإيجار).
الاغلاق
لا يمكن للمالك منعك من دخول منزلك.
إذا تم منعك من الدخول:
- بموجب قانون العقوبات 418، فإن مالك العقار مذنب بارتكاب جنحة ويمكن اعتقاله.
- لديك الحق في استعادة الدخول إلى المبنى، حتى لو اضطررت لاقتحامها. احتفظ بإثبات عقد الإيجار معك في جميع الأوقات.
- احتفظ بسجل لهذه الحوادث واكتب رسالة إلى المالك تفيد بأنك على دراية بحقوقك وأنك تريد توقف ما يجري دون مزيد من المضايقات. أحتفظ بنسخة.
تذكر دائمًا …
- احتفظ بسجل مكتوب. احتفظ بنسخ من الخطابات التي ترسلها إلى المالك. احفظ الإيصالات. احتفظ بسجل لما قاله لك المالك أو فعله بك، مع الإشارة إلى مكان وتاريخ وقوع كل حادث. في حالة التحرش، سجل أي شهود أيضًا.
- إذا استمرت المضايقة، فاكتب خطابًا إلى المالك يوضح فيه السلوك العدواني. قم بتضمين التواريخ والأوقات. إذا استمرت المضايقات، فيمكنك التفكير في التماس تقليل الخدمات لدى مجلس الإيجار (إذا كنت ضمن التحكم في الإيجار)، أو إجراء محكمة الدعاوى الصغيرة أو استشارة محامٍ حول نوع آخر من الإجراءات القانونية.
- لديك الحق في التقدم بطلب للحصول على أمر تقييدي في المحكمة العليا يقيد متى يمكن لمالك العقار الاتصال بك. النماذج متاحة لدى كاتب المحكمة العليا في المحكمة العليا، زاوية شارع بولك ومكاليستر.
في كثير من الحاالت، ُيسمح لمالك العقار برفع اإليجار، ولكن هناك قوانين حكومية ومحلية تحدد مقدار الزيادة وعدد المرات التي يمكن رفعها. اعتماًدا على المكان الذي تعيش فيه، تنطبق قوانين مختلفة. إذا كنت تعتقد أن زيادة اإليجار الخاص بك كانت غير قانونية، فاتصل بمستشار حقوق المستأجر للحصول على المساعدة. تفضل بزيارة SFADC.ORG/HELP للحصول علىقائمة لمجموعات حقوق المستأجرين في سان فرانسيسكو.
هل وحدتك مشمولة بقانون اإليجار في سان فرانسيسكو؟
إذا كنت تعيش في سان فرانسيسكو، فإن وحدتك مشمولة بقانون اإليجار، إال إذا كنت تعيش في منزل عائلة واحدة، أو سكن مدعوم، أو مبنى تم بناؤه بعد عام .1979 بموجب مراقبة اإليجار، ال يمكن لمالك العقار رفع اإليجار إال مرة واحدة سنوًيا. مقدار المبلغ مرتبط بالتضخم )CPI – مؤشر أسعار المستهلك(. يعلن مجلس اإليجار عن زيادة اإليجار السنوية المسموح بها كل عام. على سبيل المثال، اعتبا ًرا من 1 مارس 2024 حتى 28 فبراير ،2025 تبلغ الزيادة السنوية المسموح بها في اإليجار %1.7
قد يختار مالك العقار أي ًضا “تحصيل” الزيادة السنوية المسموح بها في اإليجار، مما يعني أنه ال يرفع إيجارك في العام المسموح بفرضه، ولكن يمكنه فرض زيادة واحدة أو أكثر في اإليجار البنكي )المتأخر( في تاريخ الحق. وهذا أكثر شيو ًعا عندما يشتري مالك جديد مبنى لم يفرض فيه مالك سابق زيادات في اإليجار، ولكن يمكن ألي مالك أن يختار فرض زيادات مسبق يمكنك العثور على قائمة زيادات اإليجار السنوية الحالية والسابقة المسموح بها على الموقع ً
في اإليجار كانت مسجلة ا.
اإللكتروني لمجلس اإليجارات في سان فرانسيسكو.
رخصة ملزمة لزيادة اإليجار مع مجلس اإليجار .
يجب أن يكون لدى المالك ترخيص زيادة اإليجار الحالي المسجل لدى مجلس اإليجار قبل أن تدخل أي زيادة سنوية أو زيادة في اإليجار البنكي حيز التنفيذ. يتم منح التراخيص سنوًيا عندما يتم تحديث قائمة المساكن بالمدينة بمعلومات حول العقار. يمكنك البحث في بوابة مجلس اإليجار لمعرفة ما إذا كان مالك العقار على علم برخصة زيادة اإليجار الخاصة به. إذا تلقيت إشعا ًرا بزيادة اإليجار الذي يدخل حيز التنفيذ بينما يكون المالك غير مرخص، فيمكنك تقديم التماس ملخص المستأجر إلى مجلس اإليجار.
مراقبة اإليجارات الحكومية
حتى لو تم إعفاؤك من مراقبة اإليجارات المحلية، فقد تكون محمًيا. إذا كان إيجارك مدعو ًما من الحكومة، فسيعتمد ايجارك على دخلك ويجب على المالك الجديد احترام الدعم. سيتم تطبيق مراقبة اإليجارات الحكومية إذا تم بناء منزلك بعد عام 1979 ولكن عمره 15 عا ًما على األقل. سوف تحميك مراقبة اإليجارات الحكومية أي ًضا إذا كنت كيان تجارًيا.أو إذا لم يتم تغيير عقد اإليجار الخاص بك إلبالغك بأنك معفى ً
تعيش في منزل ألسرة واحدة إذا كان المالك ا
من حماية الدولة.
يحد قانون الوالية من زيادة اإليجارات إلى مؤشر أسعار المستهلك باإلضافة إلى .٪5 تتطلب زيادة اإليجار إشعا ًرا كتابًيا مدته 30 يو ًما. إذا كان إجمالي الزيادة في اإليجار أكثر من ،%10 فيجب تقديم إشعار كتابي مدته 90 يو ًما. يرجى زيارة Together Tenants للحصول على مزيد من الموارد حول تشريعات مراقبة اإليجارات على مستوى الوالية.
انتهاكات قانون 1942.4واإلصالحات التي لم تتم معالجتها
ينص القانون المدني 1942.4 على أنه ال يجوز للمالك المطالبة باإليجار، أو تحصيل اإليجار، أو إصدار إشعار بزيادة اإليجار، أو إصدار إشعار لمدة ثالثة أيام لدفع اإليجار أو المغادرة إذا كانت الوحدة أو المبنى لديه إشعار نشط باالنتهاك من إدارات الصحة العامة أو تفتيش المباني ألكثر من 35 يو ًما.
إذا كنت تعيش في “سكن ميسور التكلفة”، بما في ذلك القسم 8 واإلسكان العام:
ال تنطبق قوانين مراقبة اإليجار على المساكن ذات األسعار المعقولة، حيث تكون اإليجارات مدعومة ويجب أن تكون عند مستوى معين من قبل الحكومة. يتضمن ذلك القسم ،8 اإلسكان العام، واإلسكان الداعم الدائم، وBMR( أقل من سعر السوق( واالئتمان الضريبي )LIHTC )وبعض البرامج الصغيرة األخرى. لكن هذا ال يعني أنك ال تتمتع بالحماية من زيادات عا بنسبة %30 من الدخل(، لذا يجب أال يزيد إيجارك أبًدا ًدة اإليجار. في السكن المدعوم، يرتبط ايجارك بدخلك )يتم تحديده عن هذا المبلغ، ما لم يتغير دخلك أو تكوين أسرتك، أو ما لم تفشل في االلتزام بمتطلبات برامج اإلسكان المدعوم)على سبيل المثال تعبئة أوراق إعادة التأهيل السنوية(. في برامج اإلسكان األخرى ذات األسعار المعقولة، يتم تنظيم اإليجار بحيث يكون هناك أي ًضا حد لمبلغ اإليجار الذي يمكن رفعه. للمساعدة في زيادة اإليجارات في هذه األنواع من البرامج، اتصل بلجنة حقوق اإلسكان على الرقم 8634-703-415 أو BAY AREA LEGAL AID على الرقم 1300-982-415