租客權益

明晰你的權利！

舊金山的租客，你有法律賦予的權利！如果你正在承受來自於房東的騷擾和施壓，且害怕自己可能會被逼遷，請點擊此處，來找到能為你提供協助的機構名單。

您不必默默忍受鼠患、水管破裂、漏水、下水道系統損壞、熱水短缺以及其他未處理的維修問題。當地和州法律規定了最低的居住標準，並規定如果您的房東不遵守這些標準的後果。其中包括：

 

  • 防水和防風雨的結構。屋頂、外牆、門窗等不得有破洞。
  • 正常運作的管道和煤氣系統
  • 合法安裝的電力系統
  • 足夠的垃圾箱
  • 冷水、熱水、暖氣和合法的排污系統
  • 無蟲害
  • 好無損的結構，如地板、樓梯和欄桿
  • 無鉛污染
  • 部分門窗設有門栓，信箱帶鎖
  • 每個房間都有自然光線
  • 緊急出口，建築物和地面保持整潔

 

如果您的住所存在違規行為，您應該聯繫您的房東或物業經理進行維修。如果他們未能及時回應，您可以向住房輔導員和舊金山租務委員會尋求援助。如果您住在受租金控制的單位中，您可能有資格通過 「住房服務減少請願書」進行租金減免。如果您的單位不在租金控制範圍內，您仍然可以使用加利福尼亞州民法第1942.4條采取行動。我們強烈建議您首先與住房輔導員討論這些選擇！

 

以下是您可以获得所需维修的详细步骤：

 

  1. 以書面形式向房東進行投訴，如果可能的話，保留相片和視頻證據。這一步驟至關重要，必須在進行其他操作之前完成。保留一份副本作存檔使用。保存提交證明的其中一種方式是通過掛號信形式寄出信件，並要求回執。

 

  1. 與住房輔導員交諮詢，以幫助您評估是否應該聯繫樓宇檢查部門（DBI）前來檢查您所在建築物。DBI發出的違規通知不僅是對房東進行維修的另一種壓力來源，還可以在防止報復性驅逐方面發揮作用。如果DBI發出的「違規通知（NOV）」，不僅可以對房東施加另一種壓力，迫使其進行維修，還可以有效防止報復性驅逐。

 

  1. 向租務委員會提出減租，直至維修完成。如果您不受到租金管制，或者這些初步措施未奏效，您還可以考慮採取其他措施，例如自行維修並扣除費用，主張 “推定驅逐”並搬離，及對房東提起訴訟，或者暫停支付租金。但我們強烈建議您首先與住房輔導員討論這些方案！

4. 與您的鄰居交流並組織起來。如果其他人亦有類似的問題，您可以通過集體談判、抗議和媒體宣傳的方式共同解決這些問題。

哪怕您的房東讓您搬走，您也不是一定得搬走！每一宗驅逐案要求房東必須遵循特定的法律程序。所有驅逐通知書都必須以書面形式發出。另外，只有當房東有「合法正當理由」，才能合法地驅逐租客。而這些合法正當理由是法律已經有所規定的一系列特定理由。

如果您已經被迫搬離了租賃單位，請馬上尋求租客維權顧問的協助。可點擊訪問此頁面，來獲得舊金山租客維權機構的列表，以獲得協助。

驅逐的合法正當理由

根據《舊金山租務條例》37.9（a）節，絕大部分住宅租賃單位的房東必須有合法正當理由才能驅逐居住在這些租賃單元內的租客。（有些租賃單位是無須合法正當理由則可對租客進行驅逐：房東與租客共用同一空間，或租賃單位屬於聯邦住房和城市規劃局發出津貼的住房計劃）。想查閱所有可被允許進行驅逐的理由，請點擊此網頁。

有些驅逐的正當理由是基於租客違反了他們所簽的租賃協議或相關法律。這些稱為「租客有過錯」類型的驅逐。以下是常見例子：

  1. 未繳租金、習慣性遲繳租金或頻繁使用空頭支票。
  2. 違反了租賃協議的條款，並在房東發出要求改正的書面通知後，依然不改正違反協議的行為。
  3. 構成公共滋擾行為或對租賃單位造成極大的損毀（或浪費），或「對房東或其他租客造成極大的干擾，妨礙他們舒適地、安全並愉悅地使用其單位的權利。」

以下是房東在租客並未違反租賃協議或法律的情況下依然可以合法的驅逐租客的特定理由。通常會被稱為「租客無過錯」類型的驅逐。基本上這種理由的驅逐租客都有權收到搬遷安置費。一些常見的例子包括：

  1. 房東遷入：房東或房東的親屬（若房東已住在樓宇內）搬入
  2. 單位已被轉換為共管式公寓單位並已被出售。基於轉換共管式公寓單位的理由，不能驅逐長者和永久殘障租客。
  3. 房屋整修或大規模修繕。在這種情況下租客有權在修繕工程宣告完成時，再搬回單位，須支付的是搬出前的租金。
  4. 艾利斯法案驅逐，要求將樓宇內全部單位從租賃市場上抽走，不再出租。

驅逐通知書：

驅逐通知書不可以口頭形式發出。真正的驅逐必須從一份書面通知書開始，一般期限為3日、30日或60日。您在驅逐通知書期限屆滿的時候都不需要搬走，且您的房東不可以強行把您趕走。如果您沒有在驅逐通知書期限屆滿前搬走，則房東有權開啟民事驅逐案的法庭程序，向您發出法庭傳票（非法留置案）。

如果您收到「非法留置案的傳票和起訴書」，您必須在5日內對法庭傳票作出回應，否則您將失去經過法庭審理該案件的權利，且驅逐的進程會被加快。回應法庭傳票的5日期限並不包括週六日和法庭節假日。如果您不作出回應，則您將在該案中自動敗訴，且將在敗訴的一週內被治安官執行強制驅離。

回應法庭傳票：您可以通過填寫一份法庭表格來回應法庭傳票，這份表格被稱為「傳票回應書」。您也可能有權通過向法庭提交動議，來對驅逐案的效力進行攻擊。強烈建議您在填寫這些表格的時候尋求非牟利法律援助機構「抗逼遷聯盟」的協助。

驅逐須經過法庭執行

房東們無權執行驅逐：法官和治安官才可執行驅逐。當您租下了一個單位時，您就擁有法律賦予您的權利：有權住在該單位直到您自己想搬離，或房東獲得法庭頒布的命令後。您在被驅離前，有權要求陪審團來審理您的案件。如果您勝訴，您可以繼續留在該單位居住。如果您敗訴，只有地方治安官有權將您從單位中驅離。哪怕你的案件並無太大勝算，你也可以在訴訟過程中與房東進行磋商來為自己爭取更多搬出的時間和安置費。

法律援助機構：

你需要獲得法律協助來填寫非法留置案的法庭回應文書。抗逼遷聯盟（EDC）能幫助租客回應法庭文書。如果你收到法庭文件，請盡快致電抗逼遷聯盟的法律援助電話：415-659-9184或發電子郵件至legal@evictiondefense。如果你沒有電話或回應法庭文書的期限快要屆滿，你也可以親身攜帶相關文書到抗逼遷聯盟的辦公室，他們的地址是加州舊金山976 Mission Street; 1樓；郵編為CA94103。顧問咨詢時間：週一、週二，週三和週五的上午10時到11：30，下午1時到2：30。

報復性質的驅逐：

《加州民事法》1942.5規定房東不可基於報復的理由對租客進行驅逐或漲租。假如在你嘗試守護自己的權益的6個月內，房東對你採取法律行動，你都有法律賦予你的抗辯理由。請記得把所有可能會導致房東報復的行動做好詳細的記錄，包括租委會的通知、樓宇監察局的通知等等。

以上信息由舊金山租客聯會和舊金山住房權益委員會提供。您可以在這裡下載。

新業主接手後，你的租客權利並不會有變。租客不會因為樓宇轉手而被逼遷，加租，或改變租約條款。

不要慌張! 這個時候最重要的是了解租客權利來保護自己的家園。

當一棟樓宇轉讓時，通常會有以下3個可能性:

  1. 樓宇被轉換成為公寓或「共同契約承租人」（Tenancy In Common） 的共同擁有形式來出售。
  1. 業主搬進其中一個或多個單位中，或者把其中的單位留給親人居住。
  • 業主可能會以「業主自住」的理由來搬進你的單位，但一定要遵從法律程序。很多時候「業主自住逼遷」都是假的，單位可能被丟空或重新以市價出租，這都是違法的。
  1. 樓宇繼續以租賃物業投資形式運作 (業主不在此居住)

由於現時的房屋市價非常昂貴，新業主會找方法來增加利潤:

    • 新業主可能會要求租客重新簽署一份比之前苛刻和限制的租約，又或者會減少服務來降低成本以賺取最多的利潤。
    • 以金錢 (自願退出同意書) 鼓勵租客自己搬走，但當然你不用接受，因為對你來說不會是一個好的交易。
    • 針對騷擾租金較便宜的長期租戶，因為一旦長期租戶搬走，新業主就可以隨意提高租金。

甚麼是「租客問卷」？ 我應該簽嗎？

當物業轉讓時，地產中介會要求租客填寫一份「租客問卷」(“Estoppel Agreement” or “Rental Questionnaire”) ，因為業主想知道每一戶租客在樓宇內的使用權，確定租客可以使用什麼，或者有什麼是租客被禁止做的事情。您不必填寫或簽署此問卷，除非你的租約規定有此需要。你可以寫一份非正式的信函來代替這份問卷，此舉可以避免因在問卷中遺漏填寫重要資料而帶來的麻煩，你也可在非正式信函中記錄任可業主對你作出的口頭協議 – 例如: 加上額外的室友、寵物、停車位、後院的使用權等等…

如果房東以需要遷入單位為理由對你進行逼遷，並質疑你是否屬於「受保護類租客」（例如：長者、殘障人士或有未成年人的家庭），你需在收到房東請求信的30日內作出回應來確認屬於上述受保護類別，這樣才能守護你應有的權利。

我需要簽新的租約嗎？

有時候新業主會嘗試強逼租客簽署新的租約協議。但你並不需要簽署與原本租約協議內容差異的新租約！除非業主提供一份內容跟之前一模一樣的新租約來要求你簽署。也如果你搬進時有簽約，但現在按月協議，簽訂另一租約可能較為安全，這可以保護你在租住期間被無過錯逼遷 (艾麗斯逼遷或業主自住逼遷)。

業主加租:

新的房東只可向你收取可被政府允許的升租額度。大部分舊金山居民都受本地租務管制法律保護。唯一得到豁免不受租金管控的樓宇是建於1979年以後的「新樓宇」、接受政府補助的住屋以及獨棟單戶樓宇。如果你的樓宇受舊金山租務管制條例管轄，那麼每年租金可上漲的幅度是與該年的通脹率（CPI-消費者價格指數）掛鉤，換言之每年可被允許收取的升租額僅為一個很小的數額。新的房東只能對你收取跟前任房東一樣的租金額，除非是前任房東在過去並未收取每年可被允許的升租額，則新房東有權對你收取這些累積未收的升租額。對於這些累積的升租額，新房東也必須遵照過去每年相應可被政府允許的升租百分比，才能向你征收。

就算你的樓宇不受本地租務管制條例保護，你也可能受其它法律保護。如果你的租金的一部分來自政府補助，你的租金將跟你的收入掛鉤，新的房東也必須遵照這些規例。如果你所住樓宇建於1979年之後但建成已滿15年，那麼你會受到加州租金管制的保護。如果你住在獨棟單戶樓宇但房東是一個實體企業，加州租金管制將能為你提供保護。該州法律限制每年的升租額為每年消費者價格指數的百分比再加5%。

房東漲租前必須給你發出期限為30日的書面升租通知。如果總升租額超過10%，則必須發出期限為60日的書面通知。

艾麗斯法案: 

如果你所居住的樓宇正在被出售，則你應該了解何為「艾利斯法案」。這是一個州法律允許房東不再經營租賃單位，將樓宇退出租賃市場並驅趕全部租客。這個法律通常被房東們視作繞過租務管制的漏洞工具，從而可以將樓宇重新租給能支付高昂市價的新租客。房東們也能利用這條法律抬高樓宇的銷售價格，因為沒有租客居住在內的樓宇通常能被賣出更高的價格。

以艾利斯法案為理由的逼遷，租客們的搬遷期限為120日，除非租客是長者或殘障人士，則可有長達一年的期限。租客們可獲得搬遷安置費。如果可以證明房東動機是不誠實地利用此項法案，則租客仍可抗爭到底，維護自己的權利。

如果你的樓宇正在出售，在諮詢輔導員之前請不要簽署任何文件。

收購指業主希望私下與租客洽談賠償，讓租客搬出之餘，業主又可以避免合法逼遷程序上的限制及日後對租賃單位的潛在限制。

收購對租客來說不是一個好主意，尤其是三藩市的租金一直居高不下。以下的例子說明了收購的賠償在現今的租務市場有多快花光： 

不少租客遇上收購時其實都想選擇留下，不過很多時受業主的騷擾、恐嚇或逼遷威脅，他們便接受了收購。現在，收購受市府規管，租客有45天冷靜期去改變主意及取消與業主的收購協議。以下是你在考慮收購協議時需注意的事：

  • 現在三藩市的平均租金是多少？
  • 你打算居住在你的單位或這個城市多久？
  • 你會在三藩市另找單位住嗎？
  • 業主想你搬走事必有因。對你來說，你的單位還是賠償較為重要？

有關收購的新法例：
業主與租客洽談收購前必須透過「收購前協商披露表」向租務委員會登記，而且要給予租客一份房屋機構名單，讓租客知道可以到哪裡諮詢意見。

租客不一定要同意進行收購租賃權的磋商。如果租客同意進行磋商，他們可以咨詢律師的意見並在簽署後的45日內隨時反悔。而且，在房東向租客發出書面權利告知書以及收購租賃權磋商開始的30日後，收購租賃權協議才可被簽署生效。最終生效的協議必須在46-59日內遞交租務委員會進行存檔。

如發現業主有任何違法行為，租客可透過民事訴訟他。如收購涉及長者、傷殘人士或長期病患者，又或者在過去十年業主曾收購兩個或以上的單位，就會影響業主把樓宇轉型為康度。

業主並不可以在口頭上或支體上對你作出騷擾或恐嚇，也不可以要求警察來強逼驅逐你。業主不可以拒絕接受或認可你的合法的租金支付，也不可以拒絕兌現租金支票超過30天。業主不可以因為你的種族、信仰、年齡、 家庭狀況、懷孕、殘疾、病患、或因為帶有小孩的理由而歧視你。威脅個人的移民身份也屬於騷擾，在租金條例下是違法的。

業主擅自進入單位

除非是非常緊急原因，否則房東必須提前24小時給予你書面通知才可以進入你的租賃單位，而且只能基於以下理由進入單位：進行必要或相方同意的維修或服務。

  • 向潛在租戶、買家、抵押人、維修人員或承包商顯示單位。
  • 應租客的要求檢查單位以便押金退款。
  • 當有法院命令書授權業主進入。

如果業主違法地進入你的單位，你應該以書面要求業主往後必需要24小時前通知，也聲明要求業主停止違法地進入。你也可以要求業主只可在正常營業時間安排進入（星期一至星期五，上午8點至下午5點）。 房地產經紀人則可以在周末有限地展示你的單位。

中斷水電煤供應

業主不可以中斷公用設施來對租客作出逼遷或騷擾。如果你的水電煤被中斷，你可以致電提供服務的公司，要求他們重新開啟。如果還是不行，請嘗試致電公用事業委員會415-703-1170。如果用水被關掉，請致電415-551-4767把帳單轉換到你名下。

盡可能記錄所有發生過的事情，包括日期和服務被中斷的時間。並以書面聲明你清楚了解住客權利，業主中斷服務是違法的。記得保存所有書信副本。如果業主拒絕支付水電費，你可以把帳單轉換到你的名下，並重新啟動服務。

（如果你的單位受租金管制），請前往舊金山租務委員會（25 Van Ness Ave）遞交「住房服務減少請願書」來獲得租金減免。

上鎖:

業主不可以把單位上鎖並將你趕出家門。

如果你被鎖在門外:

  • 根據“刑法典”第418條，業主違反法律犯罪，可能會被捕。
  • 你有權把鎖打開重返入內。請隨身攜帶你的租客證明。
  • 記錄這些事件，並寫信給你的房東，聲明你知道你的權利，要求停止這種情況發生，不再受到騷擾。 並保存副本。

請謹記…

保留所有書信記錄、影印所有你給業主的信件、保存收據、記錄業主對你說的話、記下每個事件發生的地點和日期。 在騷擾的情況下，留意有沒有證人。

如果騷擾行為持續，寫信給業主例出所有發生過的攻擊性行為， 包括日期和時間。 如果騷擾繼續下去，你可以到租務局（如果在租金管制下）申請「服務減少請願書」來降低租金，也可以到小額索賠法庭或與律師協商其他法律訴訟方法

你有權在高級法院申請限制令，限制業主與你作出聯繫。 表格可在高級法院書記處獲得(Polk和McAllister街拐角處) 。

什麼是軟底建築防震改造？

舊金山市府勒令樓宇進行專門為避免地震損害而設計的加固工程。在2021年9月底，被市府指定須進行加固工程的樓宇必須完成所有規定的工程。你可點擊市府網頁來查詢自己所在樓宇是否在市府的列表中。

建築物需要經過哪些改造工程？

改造工程只在建築物底層進行，通常在車庫中，以加強在地震期間支撐的結構。車庫或是店面區域是地震中最脆弱的地方，也是為什麼這些區域需要加強的原因。

 

我需要搬離嗎？

在99％的情況下，您不必搬離住所。如果你住在建築物一樓車庫旁邊的單位裡，那您最有可能面臨需要被重新安置的情況。

如果我住在建築物一樓，要如何得知我是否需要被重新安置？

加州州法律規定，您必須先收到書面的60天臨時搬遷通知書（如果您在那里居住不到一年，則會是30天的通知書）。房東必須先獲得建築檢查部門 （Department of Building Inspections）申請並批准的所有許可證，才能發出臨時搬遷通知。

在收到書面臨時搬遷通知書時，您同時會獲得一半的重新安置補償金（請與下面列出的團體聯繫以獲取有關金額的資訊），並在搬遷時得到剩下一半的補償金。書面臨時搬遷通知書必須聲明您有權返回，並提供工程完成的日期（非開放日期）。但是，建議您向房東發送一封信，確認您在工程完成後將會搬回。如果你沒有發送信，不要驚慌。你仍然有權返回。您可以在搬遷之後發送這封信。

因受干擾而獲得補償

儘管你無須搬走，但抗震加固工程可能會對你使用租賃單位造成影響。包括暫時失去車庫或儲物室的使用權。如果這種情況發生，你的房東要麼需要為你提供可替代的住房服務，或對於你所失去的住房服務而給予你經濟補償，但每項住房服務不可超過你租金的15%。