своих правах арендатора

У арендаторов Сан Франциско есть права!

Вы имеете право на безопасный, пригодный для проживания дом, ремонт которого должен производиться своевременно. Вам не обязательно переезжать, даже если домовладелец заставляет Вас покинуть дом или продает его. Выселение – это юридический процесс.

Прежде чем что-либо подписывать, поговорите с консультантом по правам арендаторов! Это бесплатные клиники по правам арендаторов по всему городу, предлагающие консультации и юридическую поддержку на русском языке.

Вы не должны молча страдать от нашествия грызунов, сломанных труб и утечек, поврежденных канализационных систем, перебоев с горячей водой и других проблем, требующих ремонта. Местные законы и законы штата устанавливают минимальные стандарты пригодности для проживания и последствия для арендодателя, если он их не придерживается.

Вы имеете право на:

  • Влаго- и атмосфероустойчивое жильё. В крыше, наружных стенах, окнах, дверях и т. д. не должно быть отверстий
  • Работающие водопровод и газовую систему
  • Законно установленную электропроводку
  • Достаточное количество мусорных баков
  • Холодную воду, горячую воду и отопление, исправную канализацию
  • Отсутствие заражения грызунами и насекомыми
  • Неповрежденные конструкции, такие как полы, лестницы и перила, в функциональном состоянии.
  • Отсутствие загрязнения свинцом
  • Засовы на некоторых окнах и дверях, запирающиеся почтовые ящики.
  • Естественное освещение в каждой комнате
  • Аварийные выходы и незагроможденное, чистое здание и территория

Если в вашем доме обнаружено нарушение, вы должны иметь возможность связаться с арендодателем или управляющим недвижимостью по поводу ремонта. Если они не ответят в установленное время, вы можете обратиться к консультанту по жилищным вопросам и в San Francisco Rent Board за поддержкой. Если вы живете в квартире с контролем арендной платы, вы можете получить право на снижение аренды на основании петиции о понижении уровня жилищных услуг. Если на ваше жилье не распространяется контроль арендной платы, вы все равно можете воспользоваться Гражданским кодексом Калифорнии 1942.4, чтобы принять меры. Мы настоятельно рекомендуем вам сначала обсудить эти варианты с консультантом по жилищным вопросам! Посетите раздел «Помощь», чтобы получить список групп по защите прав арендаторов в Сан-Франциско.

Ниже приведен подробный список шагов, которые можно предпринять, чтобы добиться необходимого ремонта:

  1. Пожалуйтесь арендодателю в письменной форме и, если возможно, сохраните фото- и видеодоказательства. Этот шаг имеет решающее значение и должен быть сделан прежде, чем предпринять что-то еще. Сохраните копию в своих файлах. Один из способов подтверждения доставки — отправить вашу жалобу заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. Поговорите с консультантом по жилищным вопросам, который поможет решить, следует ли вам обращаться в Department of Building Inspection (DBI) с просьбой провести инспекцию здания, в котором вы живёте.
  3. Подайте петицию в Rent Board о снижении арендной платы до завершения ремонта. Если помещение не находится под контролем арендной платы или эти первоначальные действия не принесли результата, возможно, стоит рассмотреть дальнейшие шаги, такие как самостоятельное сделать ремонт и вычесть расходы из аренды, потребовать «конструктивного выселения» и съехать из квартиры, подать в суд на арендодателя или удержать арендную плату. Однако мы настоятельно рекомендуем вам сначала обсудить эти варианты с консультантом по жилищным вопросам!
  4. Поговорите с соседями и объединитесь с ними. Если у других есть подобные проблемы, вы можете сотрудничать, чтобы решить их вместе посредством коллективных переговоров, протестов и привлечения СМИ.

Вы не должны съезжать только потому, что вам об этом сказал домовладелец! Выселение следует очень специфической юридической процедуре, которой обязан придерживаться ваш домовладелец. Все уведомления о выселении должны быть составлены в письменной форме. Кроме того, большинство арендаторов могут быть выселены только по определенному набору причин, называемых «Справедливым основанием».

ЕСЛИ ВАС ВЫСЕЛЯЮТ, НЕМЕДЛЕННО ПОГОВОРИТЕ С КОНСУЛЬТАНТОМ ПО ПРАВАМ АРЕНДАТОРОВ. ПОСЕТИТЕ РАЗДЕЛ Get Help ЧТОБЫ УВИДЕТЬ СПИСОК TENANTS RIGHTS GROUPS В САН-ФРАНЦИСКО.

СПРАВЕДЛИВЫЕ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ

В соответствии с разделом 37.9(a) Постановления об аренде в Сан-Франциско, хозяева жилья с контролируемой арендной платой должны иметь веские основания для выселения арендаторов из этих квартир. Полный список допустимых причин для выселения см.www.sftu.org/justcauses/

Некоторые причины для выселения связаны с тем, что арендатор нарушил арендный договор или закон. Это так называемые выселения «по вине». Некоторые распространенные примеры включают в себя:

  1. Неуплата аренды, постоянные задержки платежа или частые возвраты чеков банком.
  2. Самовольное изменение или нарушение условий арендного договора, не исправленное после письменного уведомления от арендодателя.
  3. Проблемы или существенные повреждения жилья, нанесшие ущерб, или «создание существенных препятствий для комфорта, безопасности или удовольствия арендодателя или других арендаторов в здании».

Существует ограниченный набор причин, по которым хозяин жилья может выселить арендатора, не нарушавшего арендный договор или закон. Это называется выселением «без вины». Часто арендаторы имеют право на оплату переезда. Вот несколько распространенных примеров:

  1. OMI: Вселение арендодателя или близкого родственника арендодателя (если арендодатель проживает в здании).
  2. Продажа квартиры, которую переоборудуют в кондоминиум. Пожилые люди и арендаторы с перманентной инвалидностью не могут быть выселены при переоборудовании квартир в кондо.
  3. Капитальный ремонт или реконструкция. Арендатор имеет право вновь занять квартиру с сохранением прежней арендной платы после завершения работ.
  4. Выселения по Закону Эллиса, согласно жилье убирают с рынка недвижимости, включая все квартиры в здании.

УведОМЛЕНИЯ О ВЫСЕЛЕНИИ:

Уведомление о выселении не может быть дано устно. Настоящее выселение начинается с письменного уведомления, обычно за 3, 30 или 60 дней. Вам не придется покидать ваше жильё до истечения срока действия уведомления, и домовладелец не сможет вас заставить съехать. Если вы не переехали к концу 3, 30 или 60 дней, домовладелец может начать судебный процесс выселения с повесткой в ​​суд (Незаконная Задержка).

Если вы получили «Повестку и Жалобу на Незаконную Задержку», ВЫ ДОЛЖНЫ ОТВЕТИТЬ НА НЕЁ В ТЕЧЕНИЕ ПЯТИ ДНЕЙ, иначе вы можете потерять право на судебное разбирательство, и выселение произойдет гораздо быстрее. Выходные и праздничные дни суда не засчитываются в 5 дней. Если вы не ответите, вы автоматически проиграете и можете быть выселены шерифом через неделю.

ОТВЕТ:

Вы отвечаете на повестку, заполняя судебную форму под названием «Ответ». Вы также можете сначала подать в суд ходатайство, оспаривающее законность выселения. НАСТОЯТЕЛЬНО РЕКОМЕНДУЕТСЯ получить помощь в заполнении этих документов в Eviction Defense Collaborative.

ВЫСЕЛЕНИЕ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ЧЕРЕЗ СУД:

Арендодатели не выселяют: выселяют судьи и шерифы. Когда вы снимаете жилье, вы имеете законное право оставаться там до тех пор, пока не решите уйти или пока арендодатель не получит постановление суда. Прежде чем вас могут выселить, вы имеете право передать свое дело на рассмотрение присяжных. В случае выигрыша вы получаете право остаться. Если вы проиграете, только шериф имеет право вас выселить. Все арендаторы Сан-Франциско, которым грозит выселение, имеют право на бесплатное юридическое представительство.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ:

Чтобы ответить на жалобу о «Незаконной задержке», вам необходимо получить юридическую помощь. Eviction Defense Collaborative (EDC) помогает арендаторам отвечать на судебные документы. Приносите свои документы в EDC (976 Mission St, 1st Floor San Francisco, CA 94103) в понедельник, вторник, среду, пятницу с 10:00 до 11:30 и с 13:00 до 14:30. Звонить не нужно. Зайдите, чтобы поговорить с консультантом в указанное выше время.

ВЫСЕЛЕНИЕ В ОТМЕСТКУ:

Гражданский кодекс Калифорнии 1942.5 гласит, что арендодатель не может принимать ответные меры против арендаторов, выселяя их или повышая арендную плату. Если домовладелец попытается выселить вас в течение шести месяцев после того, как вы предприняли действия для соблюдения своих прав, у вас есть возможность защищаться. Убедитесь, что вы храните копии всех извещений, которые могут стать причиной ответных мер, таких как уведомления от Rent Board, Building Inspection и т. д.

(Информация предоставлена San Francisco Tenants Union и Housing Rights Committee of San Francisco и её можно скачать в виде информационной листовки здесь.)

Ваши права не меняются только потому, что домовладелец принял это решение. Вас не могут выселить, повысить арендную плату или изменить договор аренды только потому, что ваше здание было продано.

Так что не паникуйте! В это время важно знать свои права, но есть определенные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы защитить себя и оставаться в вашем жилье.

Когда здание продается, обычно происходит одно из трех:

  1. Здание переоборудуется в кондоминиумы или создется форма совместной собственности, называемую «tenancy in common (TIC)», для продажи в качестве жилья для покупателей.
  2. Арендодатель собирается жить в одной или нескольких квартирах и может захотеть, чтобы члены его семьи жили в других квартирах.

Арендодатель имеет право на заселение в вашу квартиру — owner move-in (OMI), но он должен следовать юридической процедуре OMI. Многие выселения OMI являются фиктивными, а квартиры оказываются пустующими или незаконно сдаются новым арендаторам по рыночным ценам.

  1. Здание остается инвестиционной сдаваемой в аренду недвижимостью (владелец живет в другом месте).

Покупка здания на сегодняшнем рынке обходится дорого, и новые арендодатели могут искать способы увеличить свою прибыль:

  • Они могут попытаться заставить арендаторов подписать новые, более жесткие соглашения об аренде или могут попытаться лишить вас услуг, чтобы получать больше выгоды от оплаты.
  • Они могут поощрять арендаторов выселиться, предлагая деньги за переезд (предложение выкупа). Вам не обязательно принимать это предложение. Скорее всего, для вас это будет невыгодно.
  • Иногда притеснения направлены на долгосрочных жильцов, с установленной доступной оплатой, потому что, как только долгосрочный арендатор уйдет, они смогут поднять сумму оплаты до любого уровня.

Что такое «Соглашение об эстоппеле» или «Опросник арендатора»? Должен ли я их подписать?

Когда здание выставлено на продажу, риэлтор часто дает арендаторам на подпись «Соглашение об эстоппеле» или «Опросник арендатора». Арендодатель запрашивает информацию в этой форме, чтобы уточнить, к чему у вас имеется доступ, а также что вы можете и не можете делать на территории здании. Вам не нужно заполнять или подписывать эту форму, если этого не требует ваш арендный договор. Вместо этого вы можете при желании написать собственное неофициальное письмо, которое с меньшей вероятностью будет направлено против вас, если вы что-то упустите, и позволит вам задокументировать устные соглашения, такие как дополнительные соседи по квартире, домашние животные, парковка, использование заднего двора и т. д. .

Если домовладелец спрашивает, являетесь ли вы «защищенным арендатором» (т. е. пожилым человеком, инвалидом или семьей с детьми) с намерением переехать в вашу квартиру (OMI) и выселить вам , вы должны ответить на этот вопрос, чтобы позже подтвердить свой защищенный статус.

Должен ли я подписывать новый арендный договор?


Многие новые арендодатели пытаются заставить арендаторов подписать новый договор. Вам не обязательно подписывать новый договор, который существенно отличается от вашего текущего договора! Только если ваш домовладелец предложит вам те же условия договора, которые действуют сейчас, вас могут заставить подписать его. Если у вас был долгосрочная аренда, когда вы въехали, но сейчас вы на помесячном соглашении, вероятно, было бы безопаснее подписать еще один арендный договор. Кроме того, вам может быть выгодно подписать долгосрочный договор, который защитит вас от выселений без вины (таких как выселения по закону Эллиса или OMI) в течение оговоренного срока аренды.

ПОВЫШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ:


Новый арендодатель не может поднять оплату выше допустимой суммы, если только он не «суммирует» периодические увеличения арендной платы, которые предыдущий арендодатель не получил. Эти увеличения должны быть допустимыми для рассматриваемых лет. О повышения арендной платы вас должны уведомить письменно за 30 дней. Если суммарное повышение оплаты составляет 10% или более, необходимо письменное уведомление за 60 дней.

ЗАКОН ЭЛЛИСА:

Если дом выставлен на продажу, вам следует знать о Законе Эллиса. Это закон штата, который позволяет владельцам жилья выйти из арендного бизнеса, выселив всех арендаторов и сняв здание с рынка. Этот закон используется как лазейка в контроле за арендной платой, поскольку новые арендаторы платят в соответствии с рыночной ценой. Это также увеличивает продажную стоимость здания, поскольку недвижимость продается дороже без арендаторов.

У арендаторов, которым грозит выселение в соответствии с Законом Эллиса, есть 120 дней на переезд. Пожилым людям или инвалидам, в этом случае предоставляется год. Они также получают деньги на переезд. Кроме того можно бороться с выселением по Закону Эллиса, привлекая внимание к его нечестному использованию.

ПОГОВОРИТЕ С КОНСУЛЬТАНТОМ ПО ПРАВАМ АРЕНДАТОРОВ (И НИЧЕГО НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ ПРЕЖДЕ, ЧЕМ ЭТО СДЕЛАЕТЕ), ЕСЛИ ВАШЕ ЗДАНИЕ ПРОДАЕТСЯ. ПО ССЫЛКЕ WWW.SFADC.ORG МОЖНО НАЙТИ СПИСОК TENANTS RIGHTS GROUPS В САН-ФРАНЦИСКО.

(Информация предоставлена San Francisco Tenants Union и Housing Rights Committee of San Francisco)

Выкуп – это предложение денег в обмен на освобождение арендатором помещения. Часто арендодатели предлагают выкуп, когда у них нет оснований для законного выселения, или чтобы обойти нормативы законного процесса выселения, включая потенциальные ограничения на то, что будет происходить с квартирой после отъезда арендаторов.

Выкуп почти никогда не бывает выгодной сделкой для арендаторов, особенно с учетом рекордно высокой стоимости жизни в Сан-Франциско. Давайте посмотрим на пример, чтобы увидеть, как быстро деньги, полученные в качестве выкупа, могут исчезнуть на сегодняшнем рынке жилья:

Карла переехала в свою двухспальную квартиру в 2003 году. Ее квартира стоила 2000 долларов в месяц. С учетом допустимого ежегодного повышения аренды её оплата теперь составляет 2532,07 доллара.

Арендодатель Карлы предложил ей 10 000 долларов за переезд. В результате переговоров предложенная сумма была повышена до 20 000 долларов. Она приняла предложение!

Теперь Карле должна переехать. Она настойчиво ищет в своём район, где средняя арендная плата сейчас превышает 4500 долларов в месяц. Карла решает, что сможет втиснуться в квартиру с одной спальней, чтобы арендная плата была более доступной, и находит место за 3500 долларов.

Прежде чем подписать договор аренды, она садится и составляет бюджет. Новый домовладелец хочет, чтобы она сразу оплатила первый и последний месяц проживания, а также требует внести залог. Это составляет 10500 долларов.

Она решает, что оплатит услуги грузчиков за счет денег, заработанных на продаже всей той мебели, которая не поместится в ее новой, меньшей квартире.

Теперь у Карлы остаётся 9500 долларов от соглашения о выкупе. Но аренда этой новой квартиры стоит на 968 долларов в месяц дороже. Это означает, что она потратит всю сумму выкупа на дополнительную арендную плату менее чем за 10 месяцев.

Карла понимает, что 20 000 долларов — это не очень хорошая сделка. По городским законам у нее есть 45 дней на то, чтобы расторгнуть договор о выкупе, поэтому она сообщает домовладельцу, что передумала и планирует остаться в своем доме.

Многие арендаторы, согласившиеся на выкуп, предпочли бы остаться в своих квартирах, но подверглись давлению посредством запугивания, преследования или угрозы выселения. Выкуп теперь регулируется городскими властями, и у арендатора есть 45 дней, чтобы передумать и расторгнуть договор о выкупе. Некоторые вещи, которые следует учитывать, когда вам предлагают выкуп:

  • Сколько стоит аренда нового жилья в вашем районе?
  • Сколько времени вы планировали оставаться в своей квартире или в своём районе?
  • Сможете ли вы найти другую квартиру в Сан-Франциско?
  • У арендодателя есть основания хотеть, чтобы вы взяли выкуп и освободили жилье. Значит ли ваша квартира для вас больше, чем деньги?

Информация о новом законе, регулирующем выкупы:

Прежде чем начать переговоры арендодатель должен зарегистрировать предложение о выкупе в Rent Board, подав специальную форму “pre-buyout negotiations disclosure form”, а также предоставить арендатору вторую форму, включающую список групп, защищающих права жильцов.

Арендатор не обязан соглашаться на переговоры о выкупе, но если он это сделает, он может проконсультироваться с юристом и отказаться от соглашения в течение 45 дней с момента его подписания. Окончательное соглашение должно быть подано в Rent Board в течение 46-59 дней.

За любое нарушение этого закона можно привлечь к ответственности, инициировав гражданский иск в суде штата. Разрешение переоборудовать квартиру в кондоминиум для арендодателя может зависеть от выкупа, если выкуп предоставляется пожилому человеку, инвалиду или неизлечимо больному человеку или если двое или более арендаторов получили выкуп не позднее, чем за десять лет до одобрения переоборудования квартиры.

Арендодатель не имеет права словесно или физически притеснять вас или угрожать вам, а также вызывать полицию, чтобы попытаться заставить вас выехать. •Ваш арендодатель не может отказаться принять/подтвердить получение законной арендной платы или отказаться обналичить чек за аренду в течение более 30 дней. Ваш домовладелец не может дискриминировать вас на основании вашей расы, этнической принадлежности, пола, сексуальной ориентации, места рождения, иммиграционного статуса или гражданства, религии, возраста, родительства, брака, беременности, инвалидности, заболевания СПИДом или потому, что у вас есть ребенок. Угрозы относительно вашего иммиграционного статуса являются преследованием и незаконны в соответствии с постановлением об аренде.

ВХОД В ВАШЕ ЖИЛЬЕ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ


Домовладелец должен письменно уведомить вас за 24 часа о входе в вашу квартиру, и он может войти только для того чтобы:

  • Произвести необходимый или согласованный ремонт или обслуживание.
  • Показать квартиру потенциальным арендаторам, покупателям, держателям ипотечных кредитов, специалистам по ремонту или подрядчикам.
  • Осмотреть квартиру по требованию арендатора для возврата залога.
  • При наличии постановления суда, разрешающего вход арендодателю.

Если арендодатель незаконно вошел в ваш дом, вам следует написать письмо с требованием уведомить вас за 24 часа о будущих посещениях и заявить, что вы хотите прекратить незаконные проникновения. Вы также можете потребовать, чтобы арендодатель планировал вход только в обычные рабочие часы (с понедельника по пятницу, с 8:00 до 17:00). Агенты по недвижимости могут ограниченно приходить по выходным, чтобы показать квартиру.

ОТКЛЮЧЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ


Ваш домовладелец не имеет права отключать какие-либо коммунальные услуги с целью выселения или преследования вас. Если ваши коммунальные услуги были отключены, позвоните в коммунальную компанию и попытайтесь договориться о подключении. Если это не сработает, обратитесь в Public Utilities Commission по телефону 415-703-1170. Если произошло отключение воды, позвоните по номеру 415-551-4767, чтобы получить счет на ваше имя.

Сохраняйте список всех происшествий, дат и продолжительности времени, в течение которого ваша коммунальная услуга была отключена. Вам также следует сообщить арендодателю в письменной форме, что вы знаете свои права и что отключение коммунальных услуг является незаконным. Сохраните копию. Если ваш домовладелец не платит счета за коммунальные услуги, вы можете перевести их на свое имя.

Обратитесь в Rent Board Сан-Франциско и подайте петицию о понижении уровня услуг (25 Van Ness Ave.) с просьбой о потенциальном снижении арендной платы.

ПРЕПЯТСТВИЕ К ДОСТУПУ В КВАРТИРУ

Ваш домовладелец не может запереть вашу квартиру от вас.

Если вам блокируют доступ:

  • Согласно Уголовному кодексу 418, ваш домовладелец виновен в правонарушении и может быть арестован.
  • Вы имеете право снова войти в помещение, даже если вам придется вскрыть замок. Всегда держите при себе документы подтверждающие аренду.
  • Записывайте эти инциденты и отправьте письмо домовладельцу, в котором укажите, что вы осведомлены о своих правах и хотите, чтобы ситуация была прекращена без дальнейших притеснений. Сохраните копию.

ВСЕГДА ПОМНИТЕ…

  • Ведите учётные записи. Сохраняйте копии писем, которые вы отправляете домовладельцу. Сохраняйте квитанции. Записывайте в журнал, что домовладелец вам сказал или сделал, отмечая место и дату, каждого инцидента. В случае преследования также укажите свидетелей.
  • Если преследование продолжается, напишите письмо домовладельцу с изложением оскорбительного поведения. Укажите даты и время. Если преследование продолжается, вы можете рассмотреть возможность подачи петиции о понижении уровня услуг в Rent Board (если это жилье под контролем арендной платы), обратиться в Суд Мелких Тяжб (Small Claims Court )или проконсультироваться с адвокатом по поводу какого-либо другого вида судебного иска.
  • Вы имеете право подать заявление на получение запретительного приказа в суд (Superior Court), который ограничит для домовладельца возможность контактировать с вами . Необходимые формы можно получить у секретаря суда в Superior Courthouse, на пересечении улиц Polk и McAllister.

(Вышеуказанную информацию можно скачать в виде информационной листовки здесь.)

Во многих случаях домовладельцу разрешено повышать арендную плату, но существуют законы штата и местные законы, которые определяют, на сколько и как часто она может повышаться. В зависимости от того, где вы живете, действуют разные законы. Если вы считаете, что повышение арендной платы было незаконным, обратитесь к Tenant Rights Counselor для помощи. Посетите SFADC.org/help для получения списка групп по защите прав арендаторов в Сан-Франциско.

Подпадает ли ваше жилье под действие San Francisco Rent Ordinance?

Если вы живете в Сан-Франциско, на вашу квартиру распространяется постановление об арендной плате, за исключением случаев, когда вы живете в частном доме, субсидированном жилье или здании, построенном после 1979 года. При контроле арендной платы ваш домовладелец может повышать арендную плату только один раз в год на сумму, привязанная к инфляции (ИПЦ – индекс потребительских цен). Совет по аренде ежегодно объявляет о допустимом повышении арендной платы. Например, с 1 марта 2024 г. по 28 февраля 2025 г. годовое допустимое повышение арендной платы составляет 1,7%.

Ваш домовладелец также может решить «суммировать» ежегодное допустимое повышение арендной платы, что означает, что он не будет повышать вашу арендную плату в тот год, когда это разрешено, но может наложить одно или несколько накопленных (отложенных) повышений арендной платы в будущем. Это чаще встречается, когда новый арендодатель покупает здание, в котором предыдущий владелец не повышал арендную плату, но любой арендодатель может решить ввести ранее зарезервированное повышение арендной платы. Список текущих и прошлых ежегодных допустимых повышений арендной платы можно найти на San Francisco Rent Board website.

Действующая лицензия на повышение арендной платы по требованиям Rent Board


Арендодатель должен иметь действующую лицензию на повышение арендной платы, зарегистрированную в Rent Board, прежде чем любое ежегодное или суммарное повышение оплаты может вступить в силу. Лицензии выдаются ежегодно, когда в жилищном фонде города обновляется информация об объекте недвижимости. Вы можете проверить на Rent Board Portal имеет ли ваш домовладелец лицензию на повышение арендной платы. Если вы получили уведомление о повышении оплаты, которое вступает в силу, пока у арендодателя нет лицензии, вы можете подать Tenant Summary Petition Rent Board.

Арендный Контроль Штата


Даже если ваше жилье освобождено от местного контроля за арендной платой, вы можете быть защищены. Контроль арендной платы штата будет применяться, если ваш дом был построен после 1979 года, но ему не менее 15 лет. Контроль арендной платы штата также защитит вас, если вы живете в доме на одну семью, если арендодателем является юридическое лицо, или если ваш договор аренды не был изменен, чтобы сообщить вам, что вы не подлежите защите штата. Закон штата ограничивает повышение арендной платы до уровня ИПЦ плюс 5%. Для повышения арендной платы требуется письменное уведомление за 30 дней. Если общее повышение арендной платы превышает 10%, необходимо письменное уведомление за 90 дней.

По ссылке Tenants Together можно найти дополнительные ресурсы по законодательству штата о контроле за арендной платой.

1942.4 Нарушения правил и неучтенный ремонт

Гражданский кодекс 1942.4 гласит, что арендодатель не может требовать арендную плату, взимать арендную плату, извещать о повышении арендной платы или давать трехдневное уведомление о необходимости заплатить или съехать, если у квартиры или здания есть действующее уведомление о нарушении от Departments of Public Health или Building Inspection в течение более чем 35 дней.

Если вы живете в «доступном жилье», включая Section 8 и государственное жилье:

Законы о контроле за арендной платой не применяются к доступному жилью, где оплата субсидируется или поддерживается на определенном уровне по требованию правительства. Сюда входят Section 8, Государственное жилье, Permanent Supportive Housing, BMR (Below Market Rate – жилье ниже рыночной стоимости) and Tax credit – налоговые льготы (LIHTC), а также некоторые другие программы. Однако это не означает, что у вас нет защиты от повышения арендной платы. В субсидируемом жилье ваша арендная плата привязана к вашему доходу (обычно устанавливается на уровне 30% от дохода), поэтому оплата никогда не должна превышать эту сумму. Она может измениться, только только если изменился ваш доход или состав семьи или если вы не соблюдаете требований программы (например, предоставление документов для ежегодной ресертификации). В других программах доступного жилья арендна регулируется таким образом, что устанавливается предел того, насколько может быть повышена оплата. Чтобы получить помощь по поводу повышения арендной платы в рамках таких программ, позвоните в Housing Rights Committee по телефону 415-703-8634 или в Bay Area Legal Aid по телефону 415-982-1300.

С 11 апреля 2022 года ассоциации арендаторов в Сан-Франциско, проживающих в зданиях с пятью и более квартирами, имеют новые права и защищены в соответствии с Union at Home Ordinance..

В ближайшее время мы обновим эту страницу, добавив дополнительную информацию, но приведенное ниже краткое изложение средств защиты любезно предоставлено Housing Rights Committee of SF

Благодаря новому закону:

  1. У вас будет защищенное право создать ассоциацию с соседями по дому. Впервые арендаторы Сан-Франциско получили законное право официально учреждать ассоциацию в своем здании. Если ваше здание состоит из пяти или более квартир и принадлежит частному арендодателю, то вы и ваши соседи имеете право создать ассоциацию в соответствии с этим новым законом. Процесс прост: отправьте письмо своему арендодателю с подписанием большинства (50%+1) представителей существующих квартир (достаточно только одной подписи арендатора на квартиру).
  2. Новые меры защиты для листовок, стука в дверь и проведения собраний арендаторов по месту жительства. В то время как арендаторы Сан-Франциско имели право раскладывать листовки в зданиях, теперь их права расширены, они могут стучать в двери соседних квартир, проводить собрания арендаторов в местах общего пользования и в своих квартирах, а также разрешать адвокатам-нерезидентам входить в здание и беседовать с жильцами об их правах.
  3. Новое юридическое требование обязывает арендодателя встретиться и провести переговоры с ассоциацией. Впервые в стране арендодатель, чьи жильцы образуют ассоциацию, имеет юридическое обязательство «встретиться и посоветоваться» с ассоциацией. Ассоциация может запросить встречу, самостоятельно решить, кто будет присутствовать (включая адвокатов-нерезидентов), изложить проблемы арендодателю, представить предложения по решению этих проблем и запросить соглашения в письменной форме.
  4. Эти новые права и меры защиты классифицируются как официальные жилищные услуги. Так же, как водопровод и отопление, все эти новые права, называемые в законе «организационной деятельностью», будут классифицироваться как официальные жилищные услуги. Это означает, что права арендаторов раскладывать листовки, стучать в дверь к соседям, создавать ассоциацию и вести переговоры со своими арендодателями стоят на одном уровне с правами жильцов на работающую технику, покой и комфорт.
    Какие темы может обсуждать ассоциация? Возможности включают:

    • Техническое обслуживание и благоустройство зданий, безопасность и охрана.
    • Строительные проекты и уровень шума
    • Уровни арендной платы и переходы на другой уровень
    • Паркинг, кладовые и другие жилищные услуги
  5. Если домовладелец нарушает какое-либо из этих прав или мер защиты, вы и ваши соседи имеете право на снижение арендной платы. Вместо того, чтобы полагаться на гражданский суд и судебные иски для обеспечения исполнения, этот закон дает арендаторам право требовать снижения арендной платы, если арендодатели срывают какую-либо организационную деятельность. Поскольку все эти права теперь относятся к жилищным услугам, ассоциация арендаторов может подать петицию в Rent Board для нескольких квартир о снижении оплаты для всех членов — немедленное и более эффективное средство правовой защиты, чем длительный судебный процесс.