Derechos de los inquilinos

¡Conoce tus derechos!

¡Los inquilinos en San Francisco tienen derechos! Si está sufriendo acoso o presión por parte de su arrendador o teme que le desalojen o tenga que mudarse, haga clic en su problema a continuación. Encuentre una lista de grupos de derechos de inquilinos que pueden ofrecerle ayuda aquí.

No tiene porque sufrir en silencio por infestaciones de roedores, tuberías rotas y goteras, sistemas de drenaje que no funcionan, o por otras reparaciones que no le reparan. Hay leyes locales y estatales que implementan estándares mínimos de habitabilidad así como consecuencias si su propietario no las mantiene.

Usted tiene derecho a :

  • Estructura de techos que sean resistentes al agua y climas. No debe de haber ningún agujero en su techo, paredes exteriores, ventanas, puertas, etc.
  • Sistemas de plomería y gas que funcionen
  • Una instalación de sistema electrónico legal
  • Suficientes contenedores de basura
  • Agua fría y caliente, calefacción, un sistema de drenaje legal
  • Ninguna infestación de pestes
  • Estructuras completas de pisos, escaleras, y barandales en buen estado
  • No tener contaminación de plomo
  • Cerraduras en ciertas ventanas y puertas así como buzones con cerradura
  • Luz natural en cada cuarto de su vivienda
  • Salidas de emergencia que no estén bloqueadas, un edificio limpio con todas sus áreas

Si hay alguna violación en su hogar, usted puede contactar al propietario o al administrador de su unidad para pedir reparaciones. Si ellos no responden en un tiempo corto determinado, usted puede contactar a un consejero y al buró de renta de San Francisco por apoyo. Si usted vive en una unidad bajo control de renta, usted puede ser elegible para una reducción en su renta por medio de la Petición de Reducción de Servicios de Vivienda. Si su unidad no está bajo control de renta, usted puede usar el Código Civil de California 1942.4 para tomar acción. Le sugerimos la urgencia de hablar de estas opciones con consejeros de vivienda primero.

Abajo se encuentra una lista detallada de los pases que usted puede tomar para que obtenga las reparaciones que usted necesita:

  1. Haga su queja con el dueño por escrito, y si es posible, mantenga evidencia de fotos y video. Este paso es crucial y debe ser el primero paso antes que usted tome otra acción. Mantenga una copia de esta carta en sus archivos. Una manera de crear prueba de entrega de la carta es si usted envía la carta certificada y así obtendrá un recibo que debe de guardar.
  2. Hable con un consejero de vivienda para que le ayude a decidir si usted debe llamar al Departamento de Inspección de Edificios (DBI) para que un inspector vaya a su unidad a hacer una inspección. Así puede obtener una Notificación de Violación (NOV) por parte de DBI no sólo para presionar al dueño a hacer las reparaciones, pero también esa notificación puede servirle en el futuro para protegerle en contra de un desalojo en caso de que el dueño llegara a tomar represalias contra usted.
  3. Haga su petición de Reducción de Servicios en el buró de Renta mientras las reparaciones sean completadas. Si su unidad no está bajo control de renta o estos pasos iniciales no han servido, puede haber otros pasos como hacer la reparación usted y reducirlo de sus cargos de vivienda, señalando un “desalojo constructivo” y mudarse de ahí; demandar al propietario, o retener su renta. Sin embargo, le sugerimos urgentemente que hable sobre estas opciones primero con un consejero de vivienda.
  4. Hable con sus vecinos y organícense juntos. Si otras personas están pasando por problemas similares, ustedes pueden trabajar juntos para solucionar sus problemas de vivienda por medio de negociaciones colectivas, protestas y llamando a los medios de comunicación.

¡No tiene que irse sólo porque su arrendador se lo diga! Un desalojo sigue un proceso legal muy específico que su arrendador debe seguir. Todos los avisos de desalojo deben hacerse por escrito. Además, la mayoría de los inquilinos sólo pueden ser desalojados bajo un conjunto específico de razones llamadas «Causa Justa».

HABLE CON UN CONSEJERO DE DERECHOS DE INQUILINOS INMEDIATAMENTE SI ESTÁ SIENDO DESALOJADO. VISITE AQUÍ PARA OBTENER UNA LISTA DE GRUPOS DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

CAUSAS JUSTAS para DESALOJO

Según la sección 37.9 (a) de la Ordenanza de Alquiler de SF, los propietarios de casi todas las unidades de vivienda residencial deben tener una causa justa para desalojar a los inquilinos de esas unidades. (La propiedad está exenta del requisito de causa justa sólo si el propietario comparte la unidad de alquiler con el inquilino o si la unidad de alquiler está en un proyecto subsidiado por Vivienda y Desarrollo Urbano —HUD por sus siglas en inglés, también conocido como Sección 8). Para obtener una lista completa de las razones permitidas para el desalojo, visite www.sftu.org/justcauses/

Algunas causas de desalojo se deben a que el inquilino ha violado su contrato de arrendamiento o la ley. Estos se denominan desalojos por “culpa”. Algunos ejemplos comunes incluyen:

  1. Falta de pago del alquiler, retraso habitual en el pago o frecuentes pagos con cheques sin fondos.
  2. Incumplimiento (violación) de un término del contrato de alquiler que no ha sido corregido después de una notificación por escrito del propietario.
  3. Molestia o daño sustancial a la unidad (desperdicio), o «crear una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario u otros inquilinos en el edificio».

Hay un conjunto limitado de razones por las que un propietario puede desalojar a un inquilino que no violó su contrato de arrendamiento o la ley. Estos se denominan desalojos «sin culpa». Casi siempre los inquilinos tendrán derecho a pagos por reubicación. Algunos ejemplos comunes incluyen:

  1. Mudanza del Propietario (OMI por sus siglas en inglés): El arrendador se muda a la unidad, o un pariente cercano del arrendador (si el arrendador vive en el edificio).
  2. Venta de una unidad convertida en condominio. Las personas mayores y los inquilinos con discapacidades permanentes no pueden ser desalojados por conversiones de condominios.
  3. Mejoras de capital o rehabilitación. El inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad con el alquiler anterior, una vez finalizada la obra.
  4. Los desalojos de la Ley Ellis, que requieren el retiro del uso como vivienda de alquiler a todas las unidades del edificio.
AVISOS DE DESALOJO:

Los avisos de desalojo no se pueden dar verbalmente. Un desalojo real comienza con una notificación por escrito, generalmente un aviso de 3, 30 o 60 días. No tiene que salir de su casa al final de este aviso y su arrendador no puede obligarlo a salir. Si no se ha mudado al final de los 3, 30 o 60 días, el propietario puede comenzar el proceso de desalojo judicial con una citación (Retención ilegal).

Si recibe una «Citación y Queja por Retención Ilícita». DEBE RESPONDER A ESTO EN CINCO DÍAS, o puede perder su derecho a un juicio y el desalojo avanzará mucho más rápido. Los fines de semana y dias feriados judiciales no cuentan para los 5 días. Si no responde, perderá automáticamente y el alguacil puede desalojarle en una semana.

LA RESPUESTA: Usted responde a la Citación completando un formulario de la corte llamado «Respuesta». También puede presentar primero mociones judiciales que ataquen la validez del desalojo. Se RECOMIENDA ALTAMENTE que obtenga ayuda para presentarlas por medio de la Colaboración de Defensa de Desalojo.

LOS DESALOJOS SE HACEN A TRAVÉS DE LA CORTE:
Los propietarios no desalojan: los jueces y los alguaciles desalojan. Cuando alquila, tiene el derecho legal de quedarse hasta que elija irse o el propietario obtenga una orden judicial. Antes de que lo puedan desalojar, tiene derecho a llevar su caso ante un jurado. Si gana, puede quedarse. Si pierde, solo el alguacil tiene derecho a destituirlo. Incluso si no tiene un caso lo suficientemente sólido para ganar, al menos probablemente pueda negociar más tiempo y/o dinero para mudarse.

ASISTENCIA LEGAL:
Para responder a una Retención Ilícita, debe obtener asistencia legal. La Colaborativa de Defensa Contra Desalojos (Eviction Defense Collaborative -EDC por sus siglas en inglés) ayuda a los inquilinos a responder a los documentos judiciales. Si le han entregado documentos legales, llame a la línea de asistencia legal de la EDC lo antes posible al (415) 659-9184 o envíe un correo electrónico a legal@evictiondefense.org

Si no tiene un teléfono o se acerca a la fecha límite para su respuesta a la corte, también puede venir en persona y traer sus papeles a la EDC (976 Mission Street, San Francisco, CA 94103) lunes, martes, miércoles y viernes 10-11:30 am y 1-2:30 pm para hablar con un consejero durante las horas de consejería.

DESALOJOS RETALIATORIOS:
El Código Civil de California 1942.5 dice que un propietario no puede tomar represalias contra los inquilinos desalojándolos o aumentando el alquiler. Si su arrendador intenta desalojarlo dentro de los seis meses posteriores a una acción que usted haya tomado para hacer valer sus derechos, es posible que tenga una defensa en su contra. Asegúrese de guardar copias de todas las acciones que puedan ser motivo de represalias, como avisos de la Junta de Alquileres, Avisos de Inspección de edificios, etc.

(Información proporcionada por el Sindicato de Inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de Vivienda de San Francisco)

Sus derechos no cambian solo porque su vivienda tiene un nuevo dueño. Usted NO puede ser desalojado, su renta no puede subir, y su contrato de renta no cambia solo porque su edificio o vivienda ha sido vendida. 

¡No entre en pánico! Este es un momento importante en el que debe conocer sus derechos, pero también asegúrese de tomar las siguientes recomendaciones para protegerse y permanecer en su hogar.

Cuando un edificio se vende, típicamente alguna de las siguientes tres cosas pasan:

1. El edificio es convertido en condominios, o en alguna forma de propiedad conjunta llamada “Inquilinos en Común” ( “Tenancy in Commons –TIC”)

2. El arrendador o dueño quiere vivir en una o más de las unidades y/o quiere que alguno de sus familiares viva en otras unidades.  

El dueño puede peticionar una “Mudanza de Propietario” (OMI) para mudarse en su vivienda, pero es requerido seguir el proceso legal del OMI o “Mudanza de Propietario”

3. El edificio o vivienda continúa como una inversión de propiedad para rentar (El dueño vive en otro lugar).

Comprar un edificio en el mercado de hoy en día es costoso y los nuevos dueños pueden buscar maneras para incrementar sus ganancias. 

Ellos pueden tratar de que los inquilinos firmen un contrato de renta nuevo y más estricto, o puede que traten de reducir o quitar servicios para sacar más provecho del dinero que usted paga de renta. 

Ellos pueden animar los inquilinos a salirse del edificio ofreciéndoles algún dinero. Usted NO tiene que aceptar estas ofertas. Seguramente no será un buen negocio para usted y su familia. 

Algunas veces el hostigamiento tiene como propósito sacar a inquilinos que han vivido en estos edificios por un largo tiempo, y quienes están pagando rentas más económicas. Una vez ellos sacan a estos inquilinos, los dueños pueden cobrar las rentas tan altas como ellos quieran. 

¿Qué es un “Acuerdo de Impedimento” (Estoppel Agreement) o “Cuestionario de Arrendamiento”? ¿Debería Firmarlo?
Cuando un edificio está en venta, la agencia inmobiliaria usualmente envía a los inquilinos un “Acuerdo de Impedimento” o “Cuestionario de Arrendamiento” para firmar.  El dueño está buscando información en este formulario para enterarse a que servicios tiene o no tiene acceso, y que puede o no puede usted hacer en la propiedad de vivienda.  Usted no tiene que llenar esta forma o firmarla a menos que su acuerdo de renta lo solicite. Usted puede escribir una carta por su cuenta y es menos posible que esto pueda ser usado en su contra si se olvida algo, y le permite incluir acuerdos verbales tales como ocupantes adicionales, mascotas, parqueadero, uso de la yarda etc. 

Si el arrendador pregunta si usted es un «inquilino protegido» contra desalojos por causa de la mudanza del propietario (es decir, personas de la tercera edad, discapacitados o familias con niños), debe responder a esto dentro de los treinta días posteriores a la solicitud del arrendador para hacer valer su estatus como inquilino protegido más tarde. 

¿Tengo que firmar un nuevo contrato de renta? 
La mayoría de dueños nuevos tratan de forzar a los inquilinos a firmar un nuevo contrato de renta. ¡Usted NO tiene que firmar un acuerdo que sea diferente a su contrato vigente! Solamente si el nuevo dueño le ofrece el mismo contrato que usted tiene entonces le puede exigir su firma. Si usted tenía un acuerdo cuando se mudo por primera vez, pero ahora tiene un acuerdo de mes a mes, puede que le convenga mas firmar un nuevo contrato. Asimismo, puede ser ventajoso para usted firmar un contrato que lo proteja de desalojos sin causa justa (Ej. Desalojos por Acto Ellis o OMI) durante el periodo de su contrato. 

AUMENTO A SU ALQUILER:
Un nuevo arrendador no puede aumentar el alquiler por encima de la cantidad permitida. La mayoría de los inquilinos de San Francisco están protegidos por el control de alquiler local. Las exenciones son viviendas «nuevas» construidas después de 1979, viviendas subvencionadas y viviendas unifamiliares. Si se aplica el control de renta de San Francisco, el alquiler solo se puede aumentar una vez al año en una pequeña cantidad vinculada a la inflación (IPC – índice de precios al consumidor, o CPI por sus siglas en inglés). Un nuevo arrendador debe continuar cobrando este mismo alquiler, a menos que esté «contando» con aumentos de alquiler que el propietario anterior no tomó. Esos aumentos deben ser los permitidos para los años en cuestión.

Incluso si está exento del control local de alquileres, puede estar protegido. Si su alquiler está subsidiado por el gobierno, su alquiler se basará en sus ingresos y el nuevo propietario debe cumplir con el subsidio. Se aplicará el control estatal de alquileres si su casa se construyó después de 1979 pero tiene al menos 15 años de antigüedad. El control estatal de alquileres también le protegerá si vive en una casa unifamiliar pero el propietario es una entidad corporativa. La ley estatal limita los aumentos de alquiler al CPI más un 5%.

El aumento de alquiler requiere un aviso por escrito con 30 días de anticipación. Si el aumento total del alquiler es más del 10 por ciento, se necesita un aviso por escrito con 60 días de anticipación.

LEY DE ELLIS:
Si su edificio está a la venta, debe conocer la Ley Ellis. Esta es una ley estatal que permite a los propietarios salir del negocio de alquiler desalojando a todos los inquilinos y sacando el edificio del mercado. Esta ley se utiliza como una laguna jurídica en torno al control de alquileres, al hacer que los nuevos inquilinos de un edificio paguen alquileres de mercado. También aumenta la venta de un edificio ya que la propiedad se vende por más sin inquilinos en ella.

Los inquilinos que enfrenten un desalojo de la Ley Ellis tienen 120 días para mudarse, a menos que sean personas discapacitadas o de la tercera edad, en cuyo caso tienen un año. También reciben dinero para la reubicación. Es posible luchar contra un desalojo de la Ley Ellis llamando la atención sobre su uso deshonesto.

HABLE CON UN CONSEJERO DE DERECHOS DE INQUILINOS Y NO FIRME NADA ANTES DE HACERLO, SI SU EDIFICIO ESTA EN VENTA. VISITE WWW.SFADC.ORG PARA UNA LISTA DE GRUPOS U ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO. 

(Información producida por la Unión de Inquilinos de San Francisco y  el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

 

Una adquisición es una oferta monetaria a cambio de que un inquilino desocupe una propiedad. Es común que los dueños de vivienda  ofrezcan dinero cuando ellos no tienen una razón justa para desalojar a un inquilino legalmente, o también para evitar el proceso legal de un desalojo, el cual incluye restricciones de que se puede hacer con esta propiedad, una vez este desocupada. 

Adquisiciones la mayoría de las veces no son buenas para los inquilinos, especialmente porque el costo de vida en San Francisco esta demasiado alto. Preste atención al siguiente ejemplo, para darse cuenta que tan rápido puede desaparecer el dinero de una adquisición en el mercado de vivienda actual:

Carla se movió a su apartamento de 2 recamaras en el año 2003. Su apartamento costaba $2,000 al mes.  Con los incrementos de renta permitidos, la renta de ella es ahora $2,532.07.

El arrendatario de Carla le ofrece $10,000 para que ella se salga. Ella hace una negociación, y  la oferta sube a $20,000. Carla acepta!

Ahora Carla se tiene que mover. Ella busca y busca en su vecindario, donde el promedio de renta es ahora mas de $4,500. Ella decide  que puede ajustarse a un apartamento de una recamara para que sea un poco mas económica la renta,  y encuentra un lugar por $3,500.

Antes de firmar el contrato de renta, ella se sienta a hacer un presupuesto.

El nuevo arrendador quiere el primer mes de renta, mas el ultimo mes de renta y un deposito para que Carla se pueda mover. Esto suma $10,500.

 Ella decide contratar unos ayudantes para la mudanza con el dinero que ella recoge la venta de los muebles que no van a caber en su nuevo apartamento que es mas pequeño. 

Le quedan ahora $9,500 a Carla de su acuerdo de adquisición. Sin embargo, la renta de este nuevo lugar cuesta $968 más. Esto significa que ella va a gasta lo que le queda en menos de 10 meses. 

Carla se da cuenta que $20,000 no era un acuerdo conveniente para ella al final. Ella tenia 45 días para anular el acuerdo de adquisición de acuerdo con la legislación de la ciudad, entonces ella le dice al dueño que ella ha cambiado de decisión, y quiere permanecer en su vivienda. 

Muchos inquilinos que han tomado dinero de adquisiciones hubieran preferido quedarse en sus viviendas pero fueron presionados o intimidados, y en algunas ocasiones hostigados y amenazados con desalojos. Adquisiciones o Buyouts en ingles, están regulados por el gobierno de la ciudad. Un inquilino tiene 45 días para cambiar de opinión y renunciar al acuerdo de adquisición. Algunas cosas para considerar cuando le hagan una oferta:

  • Cuanto están costando las rentas en su vecindario?
  • Cuanto tiempo tenia planeado quedarse en su vivienda o en su vecindario?
  • Que tan fácil se le haría encontrar vivienda en San Francisco?
  • Hay una razón por la cual el dueño quiere que usted se vaya? Cuesta su vivienda mucho mas en el mercado actual de lo que usted esta pagando?
REGULACIONES SOBRE NEGOCIACIONES DE PAGOS POR DESALOJO

El dueño debe registrar la oferta de la adquisición con la Junta de Control de Rentas a través de una forma llamada “Pre-Buyout Negotiations Disclosure form”- “Divulgación de Negociación para una Pre-Adquisición”. El dueño debe darle esta forma al inquilino y junto con una lista de grupos de derechos de inquilinos, antes de empezar las negociaciones. 

Un inquilino no tiene ninguna obligación de aceptar entrar en una negociación de pago por desalojo, pero si lo hace, puede consultar a un abogado y desistir del acuerdo antes de cumplirse los 45 días de haberlo firmado. Además, un acuerdo de pago solo se puede firmar después de esperar un mínimo de 30 días de que el inquilino haya recibido notificación de sus derechos y hayan comenzado las discusiones de compra. El acuerdo final debe presentarse ante la Junta de Rentas en un plazo de 46 a 59 días. 

Cualquier violación de esta ley puede ser impuesta a través de acción civil en una corte estatal.  La habilidad del dueño de convertir su vivienda en un condominio, puede ser afectada por una adquisición si le dio a una persona de la tercera edad, con discapacidades, o con una enfermedad terminal,  si dos o mas inquilinos recibieron dinero hasta 10 años antes de que la conversión fuera aprobada. 

HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA INMEDIATAMENTE SI USTED HA RECIBIDO UNA OFERTA MONETARIA DE ADQUISICION. VISITE AQUI PARA UNA LISTA COMPLETA DE ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO. 

(Información producida por la Unión de inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco).

El dueño/ arrendador de su vivienda no debe hostigarlo, ni amenazarlo verbal o físicamente, no puede llamar la policía ni tratar de forzarlo para que se vaya. El arrendador no puede discriminarle por su raza, etnia, género, orientación sexual, lugar de nacimiento, estatus migratorio o ciudadanía, edad, por ser padre de familia, estado de embarazo, discapacidad, VIH o por tener niños. Amenazas sobre su estado migratorio son formas de acoso ilegal bajo la Ley/Ordenanza de Renta. 

 
ENTRADA DEL DUENO O ARRENDADOR 

Su arrendador debe notificarle por escrito con 24 horas de anticipación para ingresar a su unidad, excepto en casos de verdadera emergencia, y solo puede ingresar por los siguientes motivos:

  • Hacer reparaciones necesarias o para proveer servicios acordados.
  • Mostrar la unidad a futuros inquilinos, compradores, titulares de hipoteca, reparadores de daños o contratistas. 
  • Inspeccionar su unidad por solicitud del inquilino para la devolución del depósito. 
  • Cuando hay una orden de la corte que autoriza la entrada del dueño. 

Si el dueño entra a su casa ilegalmente (sin notificación), usted debería escribir una carta exigiendo la notificación de 24 horas para entradas futuras y la suspensión de entradas ilegales. Usted también puede demandar que el dueño solo entre durante horarios de trabajo (Lunes a Viernes de 9am a 5pm). Agentes de propiedad pueden entrar en la propiedad los fines de semana para mostrar la unidad, pero con ciertas limitaciones. 

 

SUSPENSION DE SERVICIOS

El dueño de su edificio NO puede suspender los servicios básicos (agua, electricidad, basura) con el propósito de acosarlo para que desaloje la vivienda. Si sus servicios son cortados, llame a la compañía de utilidades y trate de que ellos reinicien los servicios. Si esto no funciona,  trate de llamar a la Comisión de Utilidades Publicas al 415-703-1170. Si le han suspendido el servicio de agua, llame al 415-551-4767 para que pongan el recibo a su nombre.

Mantenga una lista de todos los incidentes, incluyendo fechas y  duración por la cual sus servicios fueron suspendidos. Infórmele al dueño por escrito que usted conoce sus derechos, y que la suspensión de servicios es ilegal. Guarde una copia de la carta. Si el dueño es quien no está pagando los servicios, usted puede  ponerlos a su nombre. 

Vaya a la Junta de Alquiler de SF (25 Van Ness Ave.) y presente una «petición de disminución de servicios» para una posible reducción de su alquiler (si su unidad tiene control de renta).

 
IMPEDIMIENTO DE ACCESO

El dueño o arrendatario de su vivienda no puede dejarlo por fuera, o bloquear el acceso a su hogar. 

Si el dueño le ha impedido el acceso a su hogar:

  • Bajo el Código Penal 418, el dueño es culpable de un delito y puede ser arrestado
  • Usted tiene el derecho de recuperar el acceso a la propiedad incluso si usted tiene que hacer una entrada forzosa. Mantenga prueba de su tenencia en todo momento. 
  • Mantenga un record escrito de todos los incidentes y escriba una carta al dueño indicando que usted conoce sus derechos y que usted quiere que ponga en alto esta situación sin ser hostigado. Guarde una copia para su record. 

 

SIEMPRE RECUERDE…

Tenga un record escrito de todo lo que este pasando. Guarde copias de cartas que le mande al arrendatario. Guarde y reclame recibos de todos sus pagos. Mantenga una lista de lo que el dueño le diga o haga, indicando el lugar, fecha donde tuvo lugar el incidente. En caso de hostigamiento escriba si hay testigos. 

Si el hostigamiento persiste, escriba una carta al dueño describiendo todo el comportamiento ofensivo. Incluya las fechas y horas. Si el hostigamiento continua, usted puede considerar hacer una petición por “reducción de servicios” en la Junta de Control de Renta (si usted tiene control de renta), o puede hacer una demanda en la Corte de Reclamos Menores. Puede consultar con un abogado acerca de que otro tipo de acción legal puede tomar. 

Usted tiene derecho a presentar una Orden de Restricción en la Corte Superior. Los formatos están disponibles en la oficina del secretario de la corte (Superior Court Clerk), ubicada en la esquina de la calle Polk con MacAllister. 

SI USTED ESTA SIENDO HOSTIGADO, HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA DE INMEDIATO. VISITE AQUÍ PARA UNA LISTA COMPLETA DE ORGANIZACIONES PARA LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

(Información producida por la Unión de Inquilinos de San Francisco y  el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

El Código Civil de California 1950.5 regula los depósitos de seguridad de todas las unidades California, estén o no protegidas por control de rentas. El Código Civil de California Sección 1950.5 establece que: El depósito de seguridad máximo para una unidad de vivienda es el equivalente a un mes de renta, sin importar si la unidad está amueblada o no. 

Si el propietario es (1) una persona natural o una corporación de responsabilidad limitada en la que todos los miembros son personas naturales y (2) posee no más de 2 propiedades residenciales de alquiler que, en conjunto, incluyen no más de 4 unidades de vivienda ofrecidas en alquiler, el depósito de seguridad máximo no debe exceder el equivalente a dos meses de renta, sin importar si la unidad está amueblada o no. 

No existe tal cosa como un depósito de seguridad no reembolsable. No importa cómo se llame — depósito de llave, cargo por mudanza, pago de último mes de renta, depósito por mascota, etc. — todo el dinero que une inquiline paga junto con el primer mes de renta es reembolsable. Una cláusula de contrato que establezca que el depósito de seguridad no es reembolsable no es ejecutable.

Excepción: si une inquiline entrega al propietarie dinero para “apartar” el departamento y después cambia de opinión, entonces es posible que el propietarie pueda conservar una parte o todo el depósito de apartado (véase la sección sobre depósitos de apartado).

La regla básica sobre los depósitos de seguridad es la siguiente:

  • Los propietarios no pueden deducir del depósito de seguridad el desgaste normal por uso del departamento.
  • Les propietaries deben pagar intereses anuales sobre el depósito de seguridad.
  • Cuando les propietaries reciben el aviso de 30 días de intención de desocupar el departamento, deben informar a les inquilines que tienen la opción de una inspección previa a desocupar para que puedan arreglar cualquier problema en el departamento. Una segunda inspección confirma que las reparaciones se han ejecutado. Esto ayuda a prevenir deducciones del depósito de seguridad.

Nota: La Sección 1950.5(f)(1) del Código Civil de California establece que “un propietarie no está requerido a realizar una inspección inicial si le propietarie ha entregado al inquiline un aviso de 3 días porque le inquiline ha fallado en pagar la renta, ha violado alguna cláusula del contrato o acuerdo de renta, ha dañado materialmente la propiedad, ha sido una molestia, o ha usado la propiedad con fines ilícitos.

Los problemas de depósitos de seguridad en Sección 8 son tratados de la misma manera que en el mercado privado.

Intereses sobre depósitos de seguridad El Capítulo 49 del Código Administrativo de San Francisco es la ley que regula el pago de intereses sobre los depósitos de seguridad. Sin embargo, si le inquiline vive en una unidad donde la renta es subsidiada o está asistida por cualquier unidad, agencia o autoridad de gobierno, NO reciben ningún interés sobre su depósito.

Antes de Ago 4, 2002, tasa de interés…5.0%

De Ago 4, 02 a Feb 28, 03………………….3.4%

De Mar 1, 03 a Feb 28, 04… ………………1.2%

De Mar 1, 05 a Feb 28, 06…………………1.7%

De Mar 1, 06 a Feb 28, 07.. ……………….3.7%

De Mar 1, 07 a Feb 28, 08… ………………5.2%

De Mar 1, 08 a Feb 28, 09… ………………5.2%

De Mar 1, 09 a Feb 28, 10… ………………3.1%

De Mar 1, 10 a Feb 28, 11… ………………0.9%

De Mar 1, 11 a Feb 28, 12.. ……………….0.4%

De Mar 1, 12 a Feb 28, 13… ………………0.4%

De Mar 1, 13 a Feb 28, 14. ………………..0.4%

De Mar 1, 14 a Feb 28, 15.. ……………….0.3%

De Mar 1, 15 a Feb 28, 16… ………………0.1%

De Mar 1, 16 a Feb 28, 17.. ……………….0.2%

De Mar 1, 17 a Feb 28, 18… ………………0.6%

De Mar 1, 18 a Feb 28, 19.. ……………….1.2%

De Mar 1, 19 a Feb 28, 20. ………………..2.7%

De Mar 1, 20 a Feb 28, 21… ………………2.2%

De Mar 1, 21 a Feb 28, 22… ………………0.6%

De Mar 1, 22 a Feb 28, 23.. ……………….0.1%

De Mar 1, 23 a Feb 28, 24… ………………2.3%

De Mar 1, 24 a Feb 28, 25.. ……………….5.2%

Según esta ley, la nueva tasa se establece cada año el 1 de marzo, el mismo día que se aprueba la nueva tasa de aumento permitido para los apartamentos bajo control de renta. Los pagos de intereses se deben realizar en la fecha de aniversario del ingreso de le inquiline cada año, y cuando se reembolsa el depósito al final del contrato de arrendamiento.

Si alguien se muda antes de que termine un año completo, pero ha vivido en el apartamento durante un año o más, aún tiene derecho a un pago de intereses prorrateado por esa parte del año, más el tiempo que vivió en su apartamento. 

No recibir intereses durante el último año puede ser un problema. El plazo de prescripción para un depósito de seguridad depende del tipo de contrato de arrendamiento que une tenga: para un contrato oral, es de dos años; para un contrato escrito, es de cuatro años. Les inquilines que se mudan antes de cumplir un año de ocupación no tienen derecho a intereses. Si se están mudando y su arrendador no les paga los intereses, deben seguir los pasos a continuación.

Devolución de depósitos

Les arrendadores tienen 21 días para devolver los depósitos de seguridad. Si se retiene todo o parte de su depósito, el arrendador debe enviar al inquiline una declaración escrita y detallada que indique el motivo por el cual se retiene el monto. Si no le devuelve el depósito dentro de los 21 días, o si no están de acuerdo con la cantidad retenida, o si su arrendador no le ha pagado los intereses, le inquiline puede hacer lo siguiente: Enviar una carta al arrendador en la que solicite el dinero y se refiera a la ley de depósitos de seguridad del Código Civil de California 1950.5, y el Código Administrativo de SF Capítulo 49 por el impago de intereses. Le inquiline debe guardar una copia de todas las cartas.

Si el arrendador no responde en un plazo razonable, le inquiline puede demandar en la Corte de Reclamos Menores. El tribunal es informal y no se permiten abogados. Le inquiline y el arrendador tendrán la oportunidad de contar sus versiones. Le inquiline debe preparar toda la documentación escrita, informes de inspección, contratos de arrendamiento, recibos de los depósitos pagados y fotos que ayuden a probar su caso.

Le inquiline puede demandar a su arrendador por el depósito más daños punitivos por hasta el doble del depósito de seguridad. El máximo que se puede demandar en la Corte de Reclamos Menores es de $12,500.

Mudanza

Es probable que une inquiline haya tenido que entregar una cantidad sustancial de dinero para mudarse a su apartamento. Para asegurarse de que su arrendador devuelva este depósito cuando se mude, es importante que le inquiline conozca la ley, así protegerán mejor su dinero.

Cuando se muda, le inquiline debe hacer un inventario cuidadoso de la condición del lugar. Registrar cualquier daño y revisar todo el equipo para asegurarse de que funcione correctamente. Si es posible, debe tomar fotos de los daños existentes para asegurarte de que no le culpen por ellos. Sugerimos que le inquiline pida al propietarie o administradorx firme y feche la lista de inventario y guarda una copia.

Venta durante el arrendamiento

Les arrendadores que venden sus edificios están obligades a transferir el depósito de seguridad al nuevo propietarie o devolver el depósito a sus inquilines. Si el depósito se transfiere al nuevo propietarie, el antiguo arrendador debe dar a le inquiline un documento que indique el monto de la transferencia y el nombre completo y dirección del nuevo propietarie.

Salida del arrendamiento

Ya sea que une inquiline tenga un contrato de mes a mes o esté por concluir un contrato de arrendamiento fijo, la ley requiere que le inquiline dé un aviso por escrito de 30 días antes de mudarse. Si no han pagado el último mes de renta por adelantado, deben pagarlo junto con el aviso, a menos que su contrato de arrendamiento escrito específicamente indique que pueden usar el depósito de seguridad para cubrir el último mes de renta. Si se mudan sin dar aviso, el arrendador puede tener derecho a deducir «renta no pagada» de su depósito. Si se mudan sin dar aviso y el apartamento se vuelve a alquilar de inmediato, el arrendador debe devolverles la renta correspondiente al tiempo en que un nuevo inquilino ocupó el apartamento, de lo contrario estarían cobrando doble, lo cual no está permitido (CCC 1951.2).

Después de que le inquiline dé aviso, puede solicitar por escrito que le propietarie realice una inspección dos semanas antes de mudarse. De esta manera, podrá hacer las reparaciones necesarias por cualquier daño y evitar deducciones en su depósito de seguridad. Siempre es recomendable tomar fotos, si es posible, y documentar todo.

Ejemplo: Juan le da a su arrendadora, Jill, un aviso de 30 días de que se irá el 1 de marzo. Él solicita una inspección inicial. La inspección se realiza (no antes de dos semanas del final del arrendamiento y con un aviso de 48 horas). Jill le entrega a Juan una lista detallada de los problemas en la unidad. Desde el final de la inspección hasta el final del arrendamiento, Juan tendrá la oportunidad de arreglar los problemas y así evitar deducciones en su depósito. Antes de mudarse, Juan le pide a Jill que vuelva a inspeccionar el lugar para ver las reparaciones que hizo.

¿Qué puede deducir el arrendador?

Existen dos tipos de cosas que afectan el depósito de seguridad: daños y el desgaste normal. El desgaste normal es responsabilidad del arrendador; los daños o la suciedad son responsabilidad de le inquiline. Por lo tanto, un arrendador no puede cobrar a une inquiline por el desgaste normal. Si lo hacen, le inquiline puede llevarles a la Corte de Reclamos Menores para impugnar la deducción.

Para arrendamientos que comenzaron el 1/1/03 o después, las deducciones por limpieza del inmueble—según 1950.5 (a)(3)— solo están permitidas «para devolver la unidad al mismo nivel de limpieza en que estaba al comienzo del arrendamiento.»

Desgaste normal

A continuación, algunas cosas que pueden considerarse desgaste normal:

  • Cortinas descoloridas por el sol
  • Ducha manchada por el agua
  • Pequeña cantidad de suciedad o marcas en las alfombras
  • Número razonable de agujeros de tachuelas y clavos en las paredes
  • Pintura descolorida en las paredes
  • Inodoro atascado por depósitos minerales
  • Puertas de gabinetes deformadas y/o pisos de madera desgastados

¿Qué se considera «daño» o responsabilidad de une inquiline?

  • Quemaduras de cigarrillo en alfombras o cortinas
  • Grandes agujeros en las paredes
  • Manchas de mascotas en alfombras u otros lugares
  • Listones faltantes en persianas
  • Puertas o estantes rotos del refrigerador

En muchos casos, el propietario puede aumentar el alquiler, pero existen leyes estatales y locales que determinan cuánto y con qué frecuencia se puede aumentar. Dependiendo de dónde viva, se aplican diferentes leyes. Si cree que su aumento de alquiler fue ilegal, comuníquese con un consejero de derechos de inquilinos para obtener ayuda. Visite SFADC.org/help para obtener una lista de grupos de derechos de inquilinos en San Francisco.

¿Su unidad está cubierta por la Ordenanza de Alquiler de San Francisco?

Si vive en San Francisco, su unidad está cubierta por la Ordenanza sobre alquileres, a menos que viva en una vivienda unifamiliar, una vivienda subsidiada o un edificio construido después de 1979. Según el control de alquileres, el propietario solo puede aumentar el alquiler una vez al año en una cantidad ligada a la inflación (IPC – Índice de Precios al Consumo). La Junta de Alquiler anuncia el aumento de alquiler anual permitido cada año. Por ejemplo, desde el 1 de Marzo de 2024 hasta el 28 de Febrero de 2025, el aumento de alquiler anual permitido es del 1,7 %.

Su arrendador también puede optar por “acumular” el aumento de alquiler anual permitido, lo que significa que no aumenta su alquiler el año en que se permite imponerlo, pero puede imponer uno o más aumentos de alquiler acumulados (retrasados) en una fecha futura. Esto es más común cuando un nuevo propietario compra un edificio donde un propietario anterior no impuso aumentos de alquiler, pero cualquier propietario puede optar por imponer aumentos de alquiler previamente acumulados. Puede encontrar una lista de los aumentos de alquiler anuales permitidos actuales y pasados en el sitio web de la Junta de Alquiler de San Francisco.

Licencia Válida de Aumento de Alquiler con Junta de Alquiler Requerida

El propietario debe tener una licencia de aumento de alquiler vigente registrada en la Junta de Alquiler antes de que cualquier aumento de alquiler anual o acumulado pueda entrar en vigor. Las licencias se otorgan anualmente cuando el inventario de viviendas de la ciudad se actualiza con información sobre la propiedad. Puede buscar en el Portal de la Junta de Alquiler para ver si su arrendador está actualizado con su licencia de aumento de alquiler. Si recibe un aviso de aumento de alquiler que entra en vigor mientras el propietario no tiene licencia, puede presentar una Petición Resumida de Inquilino ante la Junta de Alquiler.

Control Estatal de Alquileres

Incluso si su unidad está exenta del control de alquiler local, usted puede estar protegido. Se aplicará el control estatal de alquileres si su casa fue construida después de 1979 pero tiene al menos 15 años. El control estatal de alquileres también lo protegerá si vive en una casa

unifamiliar si el propietario es una entidad corporativa o si su contrato de arrendamiento no fue modificado para informarle que estaba exento de la protección estatal. La ley estatal limita los aumentos de alquiler al IPC (Índice de Precios al Consumo) más el 5%. El aumento del alquiler requiere un aviso por escrito con 30 días de antelación. Si el aumento total del alquiler es superior al 10%, se necesita un aviso por escrito con 90 días de antelación. Visite Tenants Together o Inquilinos Unidos para obtener más recursos sobre la legislación estatal de control de alquileres.

1942.4 Violaciones del Código y Reparaciones No Atendidas

El Código Civil 1942.4 establece que un propietario no puede exigir alquiler, cobrar alquiler, emitir un aviso de aumento de alquiler o emitir un aviso de tres días para pagar el alquiler o desalojar si la unidad o el edificio tiene un Aviso de Infracción Activo del Departamento de Salud Pública o Inspección de Edificios por más de 35 días.

Si vive en una “Vivienda Asequible”, incluida la Sección 8 y la Vivienda Pública:

Las leyes de control de alquileres no se aplican a Viviendas Asequibles, donde el gobierno subsidia o exige que los alquileres estén en un cierto nivel. Esto incluye la Sección 8, Vivienda Pública, Vivienda de Apoyo Permanente, BMR (Tasa Inferior al Mercado) y Crédito Fiscal (LIHTC) y algunos otros programas pequeños. Sin embargo, esto no significa que no tenga protección contra los aumentos de alquiler. En las viviendas subsidiadas, su alquiler está vinculado a sus ingresos (generalmente fijado en el 30% de sus ingresos), por lo que su alquiler nunca debe exceder esa cantidad, a menos que sus ingresos o la composición de su hogar cambien, o a menos que no cumpla con los requisitos del programa (por ejemplo, trámites de recertificación anual). En otros programas de vivienda asequible, el alquiler está regulado de modo que también hay un límite en cuanto a cuánto se puede aumentar el alquiler. Para obtener ayuda con los aumentos de alquiler en este tipo de programas, llame al Comité de Derechos de Vivienda al 415-703-8634 o Bay Area Legal Aid (Asistencia Legal del Área de la Bahía por sus siglas en Inglés) al 415-982-1300.

A partir del 11 de abril de 2022, las asociaciones de inquilines en San Francisco tienen nuevos derechos y protecciones. La nueva ley—la primera de este tipo en el país—incluye varias oportunidades para hacer las asociaciones de inquilines más fuertes y más seguras que antes.

Actualizaremos esta página con más información pronto, pero un resumen de las protecciones a continuación es cortesía del Comité de Derechos de Vivienda de SF:

  1. Tendrán el derecho de crear una asociación con sus vecinos en su edificio por primera vez. Les inquilines tienen el derecho legal de “certificar” una asociación en su edificio. Si su edificio tiene 5 unidades o más y es de un propietario privado, usted y sus vecines son elegibles para crear una asociación usando esta nueva ley. El proceso es simple: Enviar una carta al propietario con la mayoría (50%+1) firmada por las unidades existentes (con solo una firma de uno de les que están en el contrato)
  2. Nuevas protecciones para dejar propaganda, tocar puerta a puerta y realizar reuniones de inquilines en el edificio. Aunque les inquilines de SF ya tenían el derecho de dejar propaganda en su edificio, les inquilines ahora han expandido su derecho a tocar puerta a puerta en su edificio, realizar reuniones en las áreas compartidas y sus unidades y permitir que las personas no residentes aboguen y puedan entrar en su edificio a hablar con les inquilines sobre sus derechos.
  3. Nuevos requerimientos legales para los propietarios para conectarse y negociar con la asociación. Por primera vez en el país, un propietario tiene la obligación legal para reunirse y conferir con la asociación, la cual es fundada por les inquilines del edificio. Una asociación puede solicitar una reunión, decidir quiénes pueden participar (incluyendo defensores que no residen en el edificio), hablar sobre algún problema con el propietario, presentar propuestas para resolver estos problemas y solicitar acuerdos por escrito.
  4. Estos nuevos derechos y protecciones están calificados como servicios oficiales de vivienda. Así como plomería y calefacción, todos estos nuevos derechos- llamados “actividades para organizar” en la ley- van a ser clasificados como servicios oficiales de vivienda. Esto significa que los inquilinos tienen el derecho de dejar propaganda, tocar puerta a puerta, formar una asociación y negociar con sus propietaries son todos en parte con los derechos de les inquilines para tener sus electrodomésticos trabajando y gozar tranquilamente.

    ¿De cuáles otros temas puede negociar la asociación? Posiblemente incluye:

    • Mejorar mantenimiento, seguridad y protección.
    • Proyectos de construcción y niveles de ruido
    • Niveles de renta y traspasos.
    • Estacionamiento, almacenamiento y otros servicios de vivienda
  5. Si el propietario viola cualquiera de estos derechos y protecciones, entonces Usted y sus vecinos tienen derecho a una rebaja en su renta. En lugar de confiar en corte civil o demandas para reforzar, la ley empodera a les inquilines para recibir reducciones en su renta si le propietarie interrumpe cualquier actividad para organizar. Ya que todos estos derechos ahora son servicios de vivienda, una asociación de inquilines puede presentar una petición de múltiples unidades ante la junta de Control de Renta para obtener reducciones de alquiler para todos los miembros, un remedio más inmediato e impactante que una demanda prolongada.