Derechos de los inquilinos

Las Protecciones Temporales de COVID

¡Conoce tus derechos!

¡Los inquilinos en San Francisco tienen derechos! Si está sufriendo acoso o presión por parte de su arrendador o teme que le desalojen o tenga que mudarse, haga clic en su problema a continuación. Encuentre una lista de grupos de derechos de inquilinos que pueden ofrecerle ayuda aquí.

¡No tiene que irse sólo porque su arrendador se lo diga! Un desalojo sigue un proceso legal muy específico que su arrendador debe seguir. Todos los avisos de desalojo deben hacerse por escrito. Además, la mayoría de los inquilinos sólo pueden ser desalojados bajo un conjunto específico de razones llamadas «Causa Justa».

HABLE CON UN CONSEJERO DE DERECHOS DE INQUILINOS INMEDIATAMENTE SI ESTÁ SIENDO DESALOJADO. VISITE AQUÍ PARA OBTENER UNA LISTA DE GRUPOS DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

CAUSAS JUSTAS para DESALOJO

Según la sección 37.9 (a) de la Ordenanza de Alquiler de SF, los propietarios de casi todas las unidades de vivienda residencial deben tener una causa justa para desalojar a los inquilinos de esas unidades. (La propiedad está exenta del requisito de causa justa sólo si el propietario comparte la unidad de alquiler con el inquilino o si la unidad de alquiler está en un proyecto subsidiado por Vivienda y Desarrollo Urbano —HUD por sus siglas en inglés, también conocido como Sección 8). Para obtener una lista completa de las razones permitidas para el desalojo, visite www.sftu.org/justcauses/

Algunas causas de desalojo se deben a que el inquilino ha violado su contrato de arrendamiento o la ley. Estos se denominan desalojos por “culpa”. Algunos ejemplos comunes incluyen:

  1. Falta de pago del alquiler, retraso habitual en el pago o frecuentes pagos con cheques sin fondos.
  2. Incumplimiento (violación) de un término del contrato de alquiler que no ha sido corregido después de una notificación por escrito del propietario.
  3. Molestia o daño sustancial a la unidad (desperdicio), o «crear una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario u otros inquilinos en el edificio».

Hay un conjunto limitado de razones por las que un propietario puede desalojar a un inquilino que no violó su contrato de arrendamiento o la ley. Estos se denominan desalojos «sin culpa». Casi siempre los inquilinos tendrán derecho a pagos por reubicación. Algunos ejemplos comunes incluyen:

  1. Mudanza del Propietario (OMI por sus siglas en inglés): El arrendador se muda a la unidad, o un pariente cercano del arrendador (si el arrendador vive en el edificio).
  2. Venta de una unidad convertida en condominio. Las personas mayores y los inquilinos con discapacidades permanentes no pueden ser desalojados por conversiones de condominios.
  3. Mejoras de capital o rehabilitación. El inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad con el alquiler anterior, una vez finalizada la obra.
  4. Los desalojos de la Ley Ellis, que requieren el retiro del uso como vivienda de alquiler a todas las unidades del edificio.
AVISOS DE DESALOJO:

Los avisos de desalojo no se pueden dar verbalmente. Un desalojo real comienza con una notificación por escrito, generalmente un aviso de 3, 30 o 60 días. No tiene que salir de su casa al final de este aviso y su arrendador no puede obligarlo a salir. Si no se ha mudado al final de los 3, 30 o 60 días, el propietario puede comenzar el proceso de desalojo judicial con una citación (Retención ilegal).

Si recibe una «Citación y Queja por Retención Ilícita». DEBE RESPONDER A ESTO EN CINCO DÍAS, o puede perder su derecho a un juicio y el desalojo avanzará mucho más rápido. Los fines de semana y dias feriados judiciales no cuentan para los 5 días. Si no responde, perderá automáticamente y el alguacil puede desalojarle en una semana.

LA RESPUESTA: Usted responde a la Citación completando un formulario de la corte llamado «Respuesta». También puede presentar primero mociones judiciales que ataquen la validez del desalojo. Se RECOMIENDA ALTAMENTE que obtenga ayuda para presentarlas por medio de la Colaboración de Defensa de Desalojo.

LOS DESALOJOS SE HACEN A TRAVÉS DE LA CORTE:
Los propietarios no desalojan: los jueces y los alguaciles desalojan. Cuando alquila, tiene el derecho legal de quedarse hasta que elija irse o el propietario obtenga una orden judicial. Antes de que lo puedan desalojar, tiene derecho a llevar su caso ante un jurado. Si gana, puede quedarse. Si pierde, solo el alguacil tiene derecho a destituirlo. Incluso si no tiene un caso lo suficientemente sólido para ganar, al menos probablemente pueda negociar más tiempo y/o dinero para mudarse.

ASISTENCIA LEGAL:
Para responder a una Retención Ilícita, debe obtener asistencia legal. La Colaborativa de Defensa Contra Desalojos (Eviction Defense Collaborative -EDC por sus siglas en inglés) ayuda a los inquilinos a responder a los documentos judiciales. Si le han entregado documentos legales, llame a la línea de asistencia legal de la EDC lo antes posible al (415) 659-9184 o envíe un correo electrónico a legal@evictiondefense.org

Si no tiene un teléfono o se acerca a la fecha límite para su respuesta a la corte, también puede venir en persona y traer sus papeles a la EDC (1338 Mission Street; 4to Piso, San Francisco, CA 94103) lunes, miércoles y vie. 10-11:30 am y 1-2:30 pm para hablar con un consejero durante las horas de consejería.

DESALOJOS RETALIATORIOS:
El Código Civil de California 1942.5 dice que un propietario no puede tomar represalias contra los inquilinos desalojándolos o aumentando el alquiler. Si su arrendador intenta desalojarlo dentro de los seis meses posteriores a una acción que usted haya tomado para hacer valer sus derechos, es posible que tenga una defensa en su contra. Asegúrese de guardar copias de todas las acciones que puedan ser motivo de represalias, como avisos de la Junta de Alquileres, Avisos de Inspección de edificios, etc. 

(Información proporcionada por el Sindicato de Inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de Vivienda de San Francisco)

Sus derechos no cambian solo porque su vivienda tiene un nuevo dueño. Usted NO puede ser desalojado, su renta no puede subir, y su contrato de renta no cambia solo porque su edificio o vivienda ha sido vendida. 

¡No entre en pánico! Este es un momento importante en el que debe conocer sus derechos, pero también asegúrese de tomar las siguientes recomendaciones para protegerse y permanecer en su hogar.

Cuando un edificio se vende, típicamente alguna de las siguientes tres cosas pasan:

1. El edificio es convertido en condominios, o en alguna forma de propiedad conjunta llamada “Inquilinos en Común” ( “Tenancy in Commons –TIC”)

2. El arrendador o dueño quiere vivir en una o más de las unidades y/o quiere que alguno de sus familiares viva en otras unidades.  

El dueño puede peticionar una “Mudanza de Propietario” (OMI) para mudarse en su vivienda, pero es requerido seguir el proceso legal del OMI o “Mudanza de Propietario”

3. El edificio o vivienda continúa como una inversión de propiedad para rentar (El dueño vive en otro lugar).

Comprar un edificio en el mercado de hoy en día es costoso y los nuevos dueños pueden buscar maneras para incrementar sus ganancias. 

Ellos pueden tratar de que los inquilinos firmen un contrato de renta nuevo y más estricto, o puede que traten de reducir o quitar servicios para sacar más provecho del dinero que usted paga de renta. 

Ellos pueden animar los inquilinos a salirse del edificio ofreciéndoles algún dinero. Usted NO tiene que aceptar estas ofertas. Seguramente no será un buen negocio para usted y su familia. 

Algunas veces el hostigamiento tiene como propósito sacar a inquilinos que han vivido en estos edificios por un largo tiempo, y quienes están pagando rentas más económicas. Una vez ellos sacan a estos inquilinos, los dueños pueden cobrar las rentas tan altas como ellos quieran. 

¿Qué es un “Acuerdo de Impedimento” (Estoppel Agreement) o “Cuestionario de Arrendamiento”? ¿Debería Firmarlo?
Cuando un edificio está en venta, la agencia inmobiliaria usualmente envía a los inquilinos un “Acuerdo de Impedimento” o “Cuestionario de Arrendamiento” para firmar.  El dueño está buscando información en este formulario para enterarse a que servicios tiene o no tiene acceso, y que puede o no puede usted hacer en la propiedad de vivienda.  Usted no tiene que llenar esta forma o firmarla a menos que su acuerdo de renta lo solicite. Usted puede escribir una carta por su cuenta y es menos posible que esto pueda ser usado en su contra si se olvida algo, y le permite incluir acuerdos verbales tales como ocupantes adicionales, mascotas, parqueadero, uso de la yarda etc. 

Si el arrendador pregunta si usted es un «inquilino protegido» contra desalojos por causa de la mudanza del propietario (es decir, personas de la tercera edad, discapacitados o familias con niños), debe responder a esto dentro de los treinta días posteriores a la solicitud del arrendador para hacer valer su estatus como inquilino protegido más tarde. 

¿Tengo que firmar un nuevo contrato de renta? 
La mayoría de dueños nuevos tratan de forzar a los inquilinos a firmar un nuevo contrato de renta. ¡Usted NO tiene que firmar un acuerdo que sea diferente a su contrato vigente! Solamente si el nuevo dueño le ofrece el mismo contrato que usted tiene entonces le puede exigir su firma. Si usted tenía un acuerdo cuando se mudo por primera vez, pero ahora tiene un acuerdo de mes a mes, puede que le convenga mas firmar un nuevo contrato. Asimismo, puede ser ventajoso para usted firmar un contrato que lo proteja de desalojos sin causa justa (Ej. Desalojos por Acto Ellis o OMI) durante el periodo de su contrato. 

AUMENTO A SU ALQUILER:
Un nuevo arrendador no puede aumentar el alquiler por encima de la cantidad permitida. La mayoría de los inquilinos de San Francisco están protegidos por el control de alquiler local. Las exenciones son viviendas «nuevas» construidas después de 1979, viviendas subvencionadas y viviendas unifamiliares. Si se aplica el control de renta de San Francisco, el alquiler solo se puede aumentar una vez al año en una pequeña cantidad vinculada a la inflación (IPC – índice de precios al consumidor, o CPI por sus siglas en inglés). Un nuevo arrendador debe continuar cobrando este mismo alquiler, a menos que esté «contando» con aumentos de alquiler que el propietario anterior no tomó. Esos aumentos deben ser los permitidos para los años en cuestión.

Incluso si está exento del control local de alquileres, puede estar protegido. Si su alquiler está subsidiado por el gobierno, su alquiler se basará en sus ingresos y el nuevo propietario debe cumplir con el subsidio. Se aplicará el control estatal de alquileres si su casa se construyó después de 1979 pero tiene al menos 15 años de antigüedad. El control estatal de alquileres también le protegerá si vive en una casa unifamiliar pero el propietario es una entidad corporativa. La ley estatal limita los aumentos de alquiler al CPI más un 5%.

El aumento de alquiler requiere un aviso por escrito con 30 días de anticipación. Si el aumento total del alquiler es más del 10 por ciento, se necesita un aviso por escrito con 60 días de anticipación.

LEY DE ELLIS:
Si su edificio está a la venta, debe conocer la Ley Ellis. Esta es una ley estatal que permite a los propietarios salir del negocio de alquiler desalojando a todos los inquilinos y sacando el edificio del mercado. Esta ley se utiliza como una laguna jurídica en torno al control de alquileres, al hacer que los nuevos inquilinos de un edificio paguen alquileres de mercado. También aumenta la venta de un edificio ya que la propiedad se vende por más sin inquilinos en ella.

Los inquilinos que enfrenten un desalojo de la Ley Ellis tienen 120 días para mudarse, a menos que sean personas discapacitadas o de la tercera edad, en cuyo caso tienen un año. También reciben dinero para la reubicación. Es posible luchar contra un desalojo de la Ley Ellis llamando la atención sobre su uso deshonesto.

HABLE CON UN CONSEJERO DE DERECHOS DE INQUILINOS Y NO FIRME NADA ANTES DE HACERLO, SI SU EDIFICIO ESTA EN VENTA. VISITE WWW.SFADC.ORG PARA UNA LISTA DE GRUPOS U ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO. 

(Información producida por la Unión de Inquilinos de San Francisco y  el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

 

Una adquisición es una oferta monetaria a cambio de que un inquilino desocupe una propiedad. Es común que los dueños de vivienda  ofrezcan dinero cuando ellos no tienen una razón justa para desalojar a un inquilino legalmente, o también para evitar el proceso legal de un desalojo, el cual incluye restricciones de que se puede hacer con esta propiedad, una vez este desocupada. 

Adquisiciones la mayoría de las veces no son buenas para los inquilinos, especialmente porque el costo de vida en San Francisco esta demasiado alto. Preste atención al siguiente ejemplo, para darse cuenta que tan rápido puede desaparecer el dinero de una adquisición en el mercado de vivienda actual:

Carla se movió a su apartamento de 2 recamaras en el año 2003. Su apartamento costaba $2,000 al mes.  Con los incrementos de renta permitidos, la renta de ella es ahora $2,532.07.

El arrendatario de Carla le ofrece $10,000 para que ella se salga. Ella hace una negociación, y  la oferta sube a $20,000. Carla acepta!

Ahora Carla se tiene que mover. Ella busca y busca en su vecindario, donde el promedio de renta es ahora mas de $4,500. Ella decide  que puede ajustarse a un apartamento de una recamara para que sea un poco mas económica la renta,  y encuentra un lugar por $3,500.

Antes de firmar el contrato de renta, ella se sienta a hacer un presupuesto.

El nuevo arrendador quiere el primer mes de renta, mas el ultimo mes de renta y un deposito para que Carla se pueda mover. Esto suma $10,500.

 Ella decide contratar unos ayudantes para la mudanza con el dinero que ella recoge la venta de los muebles que no van a caber en su nuevo apartamento que es mas pequeño. 

Le quedan ahora $9,500 a Carla de su acuerdo de adquisición. Sin embargo, la renta de este nuevo lugar cuesta $968 más. Esto significa que ella va a gasta lo que le queda en menos de 10 meses. 

Carla se da cuenta que $20,000 no era un acuerdo conveniente para ella al final. Ella tenia 45 días para anular el acuerdo de adquisición de acuerdo con la legislación de la ciudad, entonces ella le dice al dueño que ella ha cambiado de decisión, y quiere permanecer en su vivienda. 

Muchos inquilinos que han tomado dinero de adquisiciones hubieran preferido quedarse en sus viviendas pero fueron presionados o intimidados, y en algunas ocasiones hostigados y amenazados con desalojos. Adquisiciones o Buyouts en ingles, están regulados por el gobierno de la ciudad. Un inquilino tiene 45 días para cambiar de opinión y renunciar al acuerdo de adquisición. Algunas cosas para considerar cuando le hagan una oferta:

  • Cuanto están costando las rentas en su vecindario?
  • Cuanto tiempo tenia planeado quedarse en su vivienda o en su vecindario?
  • Que tan fácil se le haría encontrar vivienda en San Francisco?
  • Hay una razón por la cual el dueño quiere que usted se vaya? Cuesta su vivienda mucho mas en el mercado actual de lo que usted esta pagando?
REGULACIONES SOBRE NEGOCIACIONES DE PAGOS POR DESALOJO

El dueño debe registrar la oferta de la adquisición con la Junta de Control de Rentas a través de una forma llamada “Pre-Buyout Negotiations Disclosure form”- “Divulgación de Negociación para una Pre-Adquisición”. El dueño debe darle esta forma al inquilino y junto con una lista de grupos de derechos de inquilinos, antes de empezar las negociaciones. 

Un inquilino no tiene ninguna obligación de aceptar entrar en una negociación de pago por desalojo, pero si lo hace, puede consultar a un abogado y desistir del acuerdo antes de cumplirse los 45 días de haberlo firmado. Además, un acuerdo de pago solo se puede firmar después de esperar un mínimo de 30 días de que el inquilino haya recibido notificación de sus derechos y hayan comenzado las discusiones de compra. El acuerdo final debe presentarse ante la Junta de Rentas en un plazo de 46 a 59 días. 

Cualquier violación de esta ley puede ser impuesta a través de acción civil en una corte estatal.  La habilidad del dueño de convertir su vivienda en un condominio, puede ser afectada por una adquisición si le dio a una persona de la tercera edad, con discapacidades, o con una enfermedad terminal,  si dos o mas inquilinos recibieron dinero hasta 10 años antes de que la conversión fuera aprobada. 

HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA INMEDIATAMENTE SI USTED HA RECIBIDO UNA OFERTA MONETARIA DE ADQUISICION. VISITE AQUI PARA UNA LISTA COMPLETA DE ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO. 

(Información producida por la Unión de inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco).

El dueño/ arrendador de su vivienda no debe hostigarlo, ni amenazarlo verbal o físicamente, no puede llamar la policía ni tratar de forzarlo para que se vaya. El arrendador no puede discriminarle por su raza, etnia, género, orientación sexual, lugar de nacimiento, estatus migratorio o ciudadanía, edad, por ser padre de familia, estado de embarazo, discapacidad, VIH o por tener niños. Amenazas sobre su estado migratorio son formas de acoso ilegal bajo la Ley/Ordenanza de Renta. 

 
ENTRADA DEL DUENO O ARRENDADOR 

Su arrendador debe notificarle por escrito con 24 horas de anticipación para ingresar a su unidad, excepto en casos de verdadera emergencia, y solo puede ingresar por los siguientes motivos:

  • Hacer reparaciones necesarias o para proveer servicios acordados.
  • Mostrar la unidad a futuros inquilinos, compradores, titulares de hipoteca, reparadores de daños o contratistas. 
  • Inspeccionar su unidad por solicitud del inquilino para la devolución del depósito. 
  • Cuando hay una orden de la corte que autoriza la entrada del dueño. 

Si el dueño entra a su casa ilegalmente (sin notificación), usted debería escribir una carta exigiendo la notificación de 24 horas para entradas futuras y la suspensión de entradas ilegales. Usted también puede demandar que el dueño solo entre durante horarios de trabajo (Lunes a Viernes de 9am a 5pm). Agentes de propiedad pueden entrar en la propiedad los fines de semana para mostrar la unidad, pero con ciertas limitaciones. 

 

SUSPENSION DE SERVICIOS

El dueño de su edificio NO puede suspender los servicios básicos (agua, electricidad, basura) con el propósito de acosarlo para que desaloje la vivienda. Si sus servicios son cortados, llame a la compañía de utilidades y trate de que ellos reinicien los servicios. Si esto no funciona,  trate de llamar a la Comisión de Utilidades Publicas al 415-703-1170. Si le han suspendido el servicio de agua, llame al 415-551-4767 para que pongan el recibo a su nombre.

Mantenga una lista de todos los incidentes, incluyendo fechas y  duración por la cual sus servicios fueron suspendidos. Infórmele al dueño por escrito que usted conoce sus derechos, y que la suspensión de servicios es ilegal. Guarde una copia de la carta. Si el dueño es quien no está pagando los servicios, usted puede  ponerlos a su nombre. 

Vaya a la Junta de Alquiler de SF (25 Van Ness Ave.) y presente una «petición de disminución de servicios» para una posible reducción de su alquiler (si su unidad tiene control de renta).

 
IMPEDIMIENTO DE ACCESO

El dueño o arrendatario de su vivienda no puede dejarlo por fuera, o bloquear el acceso a su hogar. 

Si el dueño le ha impedido el acceso a su hogar:

  • Bajo el Código Penal 418, el dueño es culpable de un delito y puede ser arrestado
  • Usted tiene el derecho de recuperar el acceso a la propiedad incluso si usted tiene que hacer una entrada forzosa. Mantenga prueba de su tenencia en todo momento. 
  • Mantenga un record escrito de todos los incidentes y escriba una carta al dueño indicando que usted conoce sus derechos y que usted quiere que ponga en alto esta situación sin ser hostigado. Guarde una copia para su record. 

 

SIEMPRE RECUERDE…

Tenga un record escrito de todo lo que este pasando. Guarde copias de cartas que le mande al arrendatario. Guarde y reclame recibos de todos sus pagos. Mantenga una lista de lo que el dueño le diga o haga, indicando el lugar, fecha donde tuvo lugar el incidente. En caso de hostigamiento escriba si hay testigos. 

Si el hostigamiento persiste, escriba una carta al dueño describiendo todo el comportamiento ofensivo. Incluya las fechas y horas. Si el hostigamiento continua, usted puede considerar hacer una petición por “reducción de servicios” en la Junta de Control de Renta (si usted tiene control de renta), o puede hacer una demanda en la Corte de Reclamos Menores. Puede consultar con un abogado acerca de que otro tipo de acción legal puede tomar. 

Usted tiene derecho a presentar una Orden de Restricción en la Corte Superior. Los formatos están disponibles en la oficina del secretario de la corte (Superior Court Clerk), ubicada en la esquina de la calle Polk con MacAllister. 

SI USTED ESTA SIENDO HOSTIGADO, HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA DE INMEDIATO. VISITE AQUÍ PARA UNA LISTA COMPLETA DE ORGANIZACIONES PARA LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

(Información producida por la Unión de Inquilinos de San Francisco y  el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

¿QUÉ ES?

El reacondicionamiento de un edificio, ordenado por la ciudad, diseñado para proteger edificios durante un terremoto. Para septiembre de 2021, los propietarios deben haber completado todo el trabajo en los edificios designados por la ciudad para ser remodelados. Para comprobar si su edificio está en la lista de la ciudad, vaya a https://sfdbi.org/softstory

¿Que le hacen verdaderamente al edificio?

El trabajo es solo hecho en el nivel más bajo, usualmente en el garaje, para reforzar la estructura para que pueda resistir durante un terremoto. El garaje o una área comercial es lo más vulnerable durante un terremoto, y por eso necesitan reforzamiento.

¿Me voy a tener que mudar?

En 99% de los casos, usted NO tiene que mudarse. Usted se tendría que ser relocalizadx si vive en un apartamento en el piso al nivel de calle al lado del garaje.

¿Si vivo en el piso a nivel de calle, cómo sé que voy a tener que ser relocalizadx?

La ley estatal dice que primero tiene que recibir un aviso escrito, de 60 días, de desalojo temporal (30 días si ha vivido allí menos de un año). El dueño debe haber aplicado para obtener todos los permisos y esos deben ser aprobados por el Departamento de Inspección de Edificios (DBI) antes que el dueño le mande un aviso de desalojo.

También debe recibir la mitad de los beneficios de reubicación (verifique con los grupos enlistados abajo para información sobre la cantidad) y la otra mitad cuando se vaya. El aviso debe declarar que tiene el derecho de regresar y enumerar fechas durante cual el trabajo será hecho (estas fechas deben ser claras y fijas). Es recomendado que usted le mande una carta al dueño confirmando que USTED VA REGRESAR cuando el trabajo se termine. Si usted no manda la carta, no se ponga en pánico. Todavía tiene el derecho de regresar. Simplemente, debe mandar la carta al dueño en una fecha más tarde.

COMPENSACIÓN POR INTERRUPCIÓN

Incluso si no tiene que mudarse, su arrendamiento puede verse interrumpido por el trabajo de reacondicionamiento sísmico. Esto podría incluir la pérdida temporal de estacionamiento o espacios de almacenamiento. Si esto sucede, su arrendador debe proporcionar un servicio de reemplazo sustituto o una compensación financiera por el valor del servicio perdido, con un límite del 15% de su alquiler por cada servicio.

COVID-19 Updates

Updated 6/28/2021
The patchwork of local and state laws can be confusing, but there are lots of groups here to helpState emergency eviction protections have been extended through September 30, 2021. 

Tenant Protections

If you can’t pay because of pandemic-related income loss or increased expenses, you cannot be evicted for the debt and you have some time to come up with the money to pay it back. For information about rent due before September 2020 or for more details about all the topics below, scroll down to the Eviction Moratorium section of this page.
For rent due September 2020-September 2021, state laws AB 3088 and SB 91 lay out a very specific process that both you and the landlord have to follow. 
  • If your landlord gives you a notice to «pay or quit,» you have 15 days to return the form Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, signed under penalty of perjury. If you do not file in time, an eviction proceeding may be filed against you.  If you make more than 130% of area median household income, your landlord may demand proof of your COVID-19 related hardship. 
  • You must pay at least 25% of your September 2020-September 2021 rent on or before September 30, 2021 or your landlord can begin eviction proceedings.
  • The remaining 75% of your rent can be collected via small claims court or other debt collections processes, but you cannot be evicted for that portion of the rent. 

Learn about how to apply to rent relief programs here. Help is available regardless of immigration status.

The Centers for Disease Control and Prevention (CDC) issued a temporary national moratorium on most evictions for nonpayment of rent from September 4, 2020 to July 31, 2021. In most cases, the state and local laws provide better protection for San Francisco tenants, but in some cases, it may provide additional coverage.  Reach out to a tenant rights group if you want help figuring out whether it’s helpful to you. In order to access the protections, all adults in the household must submit this declaration to the landlord.  The National Housing Law Project and the National Low Income Housing Coalition have created an easy to read Fact Sheet for tenants to understand if they qualify and how to access protections.  NHLP has also created a more detailed legal analysis of the order, and has compiled more resources here.

State law defines protections for eviction based on non-payment of rent.  Local legislation bans all other kinds of evictions (except for those related to health and safety or the Ellis Act) until September 30, 2021. We are working to ensure that these protections continue. Additionally, the CDC Order prohibits nearly all evictions, including Ellis evictions, for covered tenants until July 31, 2021, and allows a declaration to be provided to the landlord at any time (more information is available here).
State laws AB3088 and SB 91 add penalties of up to $2,500 for landlords who attempt to illegally evict their tenants (by changing locks, shutting off power, removing belonging, etc) and makes it illegal for landlords to use other kinds of evictions as retaliation for protected non-payment of rent. The federal law adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.

Other Changes in Tenant Protections

State law bans rent gouging during a state of emergency.  That means it is illegal for any landlord to charge (or advertise) rents 10% or above what they were charging before February 10, even if you do not have rent control.  It is also illegal for a landlord to evict tenants and then re-rent the vacated unit at a higher rent than what the evicted tenant was paying. Use this Tenants Together sample letter if you received a notice of increase above 10%  during a State of Emergency.

All lotteries in San Francisco will go on as scheduled, but they are now only accepting online applications.  See this page for more information.

The local eviction moratorium applies to tenants in SROs, even if they have not gained tenancy yet (i.e., been in their room for 32 consecutive days).  If a tenant has not gained tenancy yet (ie; they had only been in their room for 22 days), they are protected from eviction during the crisis, but when the moratorium is lifted, the clock on their tenancy starts where they left off (ie; at 22 days). Additionally, there are a number of new laws and guidelines specifically aimed at protecting those living in residential hotels right now.
One emergency ordinance requires the city to make private hotel rooms available to SRO residents who have tested positive for COVID-19 and establishes a hotline for residents to call with questions about testing, healthcare, and access to hotel rooms. A second emergency ordinance prohibits future evictions for non-payment of rent owed by SRO tenants during the moratorium and establishes a COVID-19 SRO Relief Fund to cover these missed rent payments.
On March 10, the Department of Public health ordered that residential hotels are required to clean all common areas and frequently touched surfaces at least once per day and more as needed. The minimum cleaning standards can be found here.

Those staying in a tourist hotel or tourist unit of a residential hotel are not covered by the residential eviction moratorium, but are protected by an April 14 executive order that prohibits removing guests who want to shelter in place during the current public health emergency. Guests must continue to pay for the hotel room and inform the hotel that they have either tested positive for or are showing symptoms of COVID-19 or are self-isolating or quarantining because of potential exposure to COVID-19. More information can be found here.

San Francisco Public Utilities Commission won’t cut-off power and water services due to non-payment right now, and they will waive late fees on overdue payments. Pacific Gas and Electric Company has also suspended service disconnections for non-payment for both residential and commercial customers and will offer a payment plan to customers who indicate either an impact or hardship as a result of COVID-19.

Eviction Moratorium

If you live outside of San Francisco: your protections may be different.  See the COVID-19 Tenant Defense Toolkit developed by Tenants Together for California renters. Information about AB 3088 for a statewide audience is available here.
San Francisco Tenants: if you can’t pay rent right now, you are not alone. Please reach out to a tenant rights group if you do not plan to pay your rent this month! Click here to connect to organizing for a just recovery.
State laws AB 3088 and SB 91 protect you from eviction if you are unable to pay rent due because of financial hardship due to the pandemic.  The laws cover the period between March 1, 2020 and September 30, 2021 if certain requirements are met. There are additional local and federal laws that may protect you from evictions due to causes other than non-payment.
Missed rent payments from this period can never result in eviction, as long as they are due to COVID-related hardship.  Your landlord can still collect rent in civil court, but non-payment cannot lead to eviction. Both state and local laws cover this period:
  • AB 3088 requires that you return the Declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord within 15 days of them giving you a notice to «pay or quit.” They must include this notification and include the above declaration for you to fill out, and it must be in the language of your rental agreement.
  • San Francisco law protections also ensure that your landlord can never evict you for unpaid rent due March 16-August 31, 2020 (but can still bring a civil lawsuit to collect any remaining unpaid rent).
For rent due September 1, 2020- September 30, 2021: you are covered by the state law AB 3088. To qualify for protections under the law, you have to return the Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, to your landlord within 15 days of receiving a rent non-payment notice.  Additionally, you must pay at least 25% of your September-September rent on or before September 30, 2021 or your landlord can begin eviction proceedings. The remaining 75% of your rent can be collected via the civil debt collections process, but you cannot be evicted for that portion of the rent.  See more about how to access these protections below.

Frequently Asked Questions
about State Eviction Protections

AB 3088 covers tenants who are unable to pay all of their rent because of increased costs or loss of income due to the pandemic. The rules apply to all residential housing regardless of whether it is covered by the local rent ordinance.  This includes private-market rentals, single family homes, BMRs and other units where the rent is regulated by the city, and SROs and boarding houses.   Tenants are covered regardless of immigration status.
To access the protections for non-payment of rent, you must return the Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, to your landlord within 15 days of receiving a rent non-payment notice AND pay at least 25% of your September 2020-June 2021 rent on or before September 30, 2021.
Yes, but a notice is just one step of the eviction process. The state law allows landlords to give you a notice for nonpayment (notice to pay or quit) but extends the amount of time you have to pay or respond to 15 days from the typical 3 days.
If you don’t respond to the notice in 15 days, either with the required declaration or by paying your rent, your landlord can file for an eviction. If you didn’t respond in time because of an unintentional error, you may have a defense in court.
You are protected from an eviction if:
  • You respond to the notice within 15 days with the required declaration. Each adult in the household should sign the declaration, and you should repeat this each month.
  • AND you pay 25% of the total rent owed September-June before October 1, 2021.
If you have completed both of the above steps, your landlord can move to collect the remaining rent via the small claims or superior courts but cannot evict you for the remaining debt. If you do face an eviction action for rent due March 4, 2020-September 30, 2021, this state law «masks» (limits the public disclosure of) the court records.  
You can deliver the declaration of COVID-19-related financial distress to your landlord by mail to the address indicated by the landlord in the notice; in person or by email if the form indicates an address where you can do that; or any way that you pay your rent, if it is possible to deliver the declaration by that method.
The declaration must be sent or received within 15 days of receiving the non-payment notice from your landlord.  It is important to keep proof that you delivered the declaration, such as asking for a receipt if you deliver in person or sending certified mail if you send by mail.    

In order to be protected, you must sign and return the declaration within the 15-day time period given in the eviction notice. However, if you do not do so on time, you may be able to do so later in any court action that is filed if you can provide a good reason why you did not return the declaration within the 15-day time period.    

No!
The landlord may ask for documentation of financial hardship if the tenant is known to be «higher income,»   But the landlord cannot demand any tenant to provide income information in order for the tenant to seek relief under AB3088.   If you receive a request for proof of income you should seek advice from an attorney or a housing counselor.
Most tenants do not have to provide anything other than the declaration of COVID-19-related financial distress. “High-income tenants” (those earning more than 130% of median household income) must provide documentation to support their declaration if a landlord asks for it. A landlord can only require additional documentation if they already had evidence of your income before serving a nonpayment eviction notice.
In San Francisco, a “high-income tenant” is defined as a household making at or above the following income limits:
1 person household: $130,250
2 person household: $148,850
3 person household: $167,450
4 person household: $186,050
5 person household: $200,950
6 person household: $215,800
7 person household: $230,700
Documentation of hardship could include tax returns, pay stubs, a statement from your employer, medical bills, or many other things that are evidence of your hardship. If the landlord has provided the appropriate notice and request for documentation, and the tenant fails to provide both the appropriate documentation as well as the signed declaration, the tenant will not be protected from eviction for nonpayment of rent under the Tenant Relief Act.    
Yes.  
Neither the local board ordinance nor the state law cancels rent.  We are joining groups from around the state and country to call for full rent cancellation, and we will keep fighting to ensure that this recovery is not on our backs!  Join us!      
Protections ensure that you cannot be evicted for 100% of missed rent March-September 2020 and 75% of missed rent October 2020-September 2021, provided you follow the above guidelines.  But this protection from eviction is not the same as rent cancellation, and your landlord can try to recover the money through small claims or superior courts.
State law says that landlords cannot try to collect this rent in small claims court until October 2021, and cannot use other civil courts until October, so you have some time to try to get assistance (see the next question below).
Contact a tenant rights group if your landlord sues you for back rent!

Yes, though eligibility depends on the program, your income, and other factors.  See this page for more information about rental assistance.

No.  SB 91 clarifies that your landlord cannot apply current rent payments retroactively to back rent or other charges and cannot use your security deposit to recover the debt without your explicit consent. Additionally, you cannot be charged late fees for rent owed during this period.

No. The state law does not affect evictions for reasons other than nonpayment due to the impacts of the COVID-19 emergency, though it makes it illegal for your landlord to try to use other kinds of evictions as a back door to evict you for non-payment. Currently, a local law bans all other kinds of evictions (except for those related to health and safety or the Ellis Act) until September 30, 2021.

Landlords who use other kinds of evictions as a way to get around restrictions on eviction for nonpayment of rent face enhanced penalties under the new state and federal laws. Under the state law, it is illegal for a landlord to bring a different kind of eviction case in order to retaliate against a tenant or as a pretext for eviction based on nonpayment of rent, and those who attempt to circumvent the required court process for evictions can be fined $1,000-$2,500 for each violation.  The CDC order adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.