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SEPA LAS SUS DERECHAS (Lo Siento, traducción en curso.)

I’M BEING EVICTED

MY BUILDING IS FOR SALE

I WAS OFFERED A BUYOUT

I’M BEING HARASSED BY MY LANDLORD OR PROPERTY MANAGER

¿CONOZCA SUS DERECHOS: ESTA SIENDO DESALOJADO?

Usted NO tiene que desalojar su vivienda solo porque su arrendador/ dueño de casa se lo dice. Un desalojo legal requiere de un proceso legal muy específico que su arrendador debe seguir. TODOS los desalojos legales deben estar por escrito. Adicionalmente, si usted vive en un apartamento que tiene control de renta, su arrendador solo puede desalojarlo por una serie de causas especificas llamadas: “Causa Justa”

HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA INMEDIATAMENTE SI USTED ESTA SIENDO DESALOJADO. VISITE WWW.SFADC.ORG PARA UNA LISTA DE ORGANIZACIONES QUE TRABAJAN A FAVOR DE LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

CAUSA JUSTA para LOS DESALOJOS:

Bajo la sección 37.9 (a) de la Ordenanza de Renta de San Francisco, los arrendadores de apartamentos que tienen control de renta deben tener una causa justa para desalojar a los inquilinos que viven en esas unidades. Para una lista completa de las razones justas para un desalojo, por favor visite: www.sftu.org/justcauses/

Algunas causas de desalojo se deben a que el inquilino ha violado el contrato de renta o la ley. Estos son llamados desalojos “De culpa”. Algunos ejemplos pueden ser:

  1. Inquilinos que no pagaron su renta, hábito de pagar renta tarde, o cheques rebotados frecuentemente.
  2. Violación de alguno de los acuerdos estipulados en el contrato de renta que no fue corregido después de una notificación por escrito del arrendador.
  3. Molestia o daño significativo a su vivienda (basura), o interferencia substancial con el bienestar, la seguridad o tranquilidad del arrendador u otros inquilinos del mismo edificio.

Existe un número limitado de razones por las cuales un arrendador puede desalojar a un inquilino que NO ha violado el contrato de renta o alguna ley. Estos se llaman desalojos “Sin Ninguna Culpa”. Es común que los inquilinos tengan derecho a cobrar gastos de re-ubicación. Algunos ejemplos comunes son:

  1. OMI: Mudanza del dueño de la vivienda, o uno de sus familiares cercanos a su apartamento (si el dueño ya vive en el edificio)
  2. Venta de una unidad la cual ha sido convertida a un condominio. Adultos mayores y personas con discapacidades no pueden ser desalojadas por conversión de condominios.
  3. Mejoramientos de capital o remodelación. El inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad al mismo precio de renta anterior una vez el trabajo este completo.
  4. Desalojos por el Acto de Ellis, los cuales requieren que el dueño retire la vivienda del mercado de renta.

NOTIFICACIONES DE DESALOJO

Las notificaciones de desalojo NO pueden ser verbales. Un desalojo real empieza con una notificación por escrito, usualmente por 3,30 o 60 días. Usted NO tiene que salir de su hogar una vez se pase el periodo de esta notificación inicial, y su arrendador no puede forzarlo a irse. Si usted no se ha movido antes del final de los 3, 30 o 60 días, el arrendador puede entonces empezar un proceso de desalojo a través de la corte con una citación. (Detención Arbitraria)

Si usted recibe una “Citación por comparecencia por Detención Arbitraria” (Summons and Complaint for Unlawful Detainer) USTED DEBE RESPONDER A LA CITACION ANTES DE 5 DIAS, o puede que pierda su derecho a un juicio y el desalojo se puede acelerar. Usted empieza a contar los 5 días el dia después de recibir la notificación; fines de semana y días festivos SI cuentan, sin embargo el quinto día no puede terminar en un fin de semana o festivo. Si usted no responde, perderá el caso automáticamente y puede ser desalojado por el jefe de policía tan pronto como en una semana.

LA RESPUESTA: Usted responde a la notificación completando un formato de la corte llamado “Respuesta” (Answer). Usted también podría presentar una demanda judicial rechazando la validez del desalojo. Es ALTAMENTE recomendado que usted solicite ayuda para preparar esta demanda en la organización Eviction Defense Collaborative (www.evictiondefense.org).

EL PROCESO DE DESALOJO SE HACE A TRAVEZ DE UNA CORTE:

Los arrendadores no pueden desalojarlo por si solos: Jueces y comandantes de policía sí. Cuando usted renta, obtiene un derecho legal de permanecer hasta que usted lo prefiera, o el arrendador puede tener una orden de la corte. Antes de que usted pueda ser desalojado, usted tiene el derecho de traer su caso ante un juez (sin importar su estado migratorio). Si usted gana, puede permanecer en su vivienda. Si usted pierde, UNICAMENTE el comandante de policía tiene derecho a sacarlo.

ASISTENCIA LEGAL:

Para responder a la notificación de desalojo, usted necesita solicitar asistencia legal. Eviction Defense Collaborative (EDC) provee asistencia para inquilinos que necesitan responder a los papeles de la corte. Traiga sus papeles a EDC, 995 Market St @ 6th St, Piso #12, San Francisco, CA94102 de 9:30am – 11:30am y de 1pm a 3pm. No llame. Venga para hablar con un consejero durante el horario de atención.

DESALOJOS POR REPRESALIA:

El Código Civil de California 1942.5 dice que un arrendador no puede tomar acciones en represalia en contra de sus inquilinos, incluyendo desalojos o incrementos de renta. Si su arrendador lo desaloja durante los primero 6 meses después de alguna acción legal, usted puede defenderse. Asegúrese de tener copias de todas las acciones legales que puedan ser el motivo de la represalia, como por ejemplo notificaciones de la Junta de Rentas (Rent Board), notificaciones del Departamento de Inspección de Edificios (DBI) etc.

(Información proporcionada por La Unión de Inquilinos de San Francisco y El Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

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MI VIVIENDA ESTA A LA VENTA

Sus derechos no cambian solo porque su vivienda tiene un nuevo dueño. Usted NO puede ser desalojado, su renta no puede subir, y su contrato de renta no cambia solo porque su edificio o vivienda ha sido vendida.

¡No entre en pánico! Este es un momento importante en el que debe conocer sus derechos, pero también asegúrese de tomar las siguientes recomendaciones para protegerse y permanecer en su hogar.

Cuando un edificio se vende, típicamente alguna de las siguientes tres cosas pasan:

  1. El edificio es convertido en condominios, o en alguna forma de propiedad conjunta llamada “Inquilinos en Común” ( “Tenancy in Commons –TIC”)
  2. El arrendador o dueño quiere vivir en una o más de las unidades y/o quiere que alguno de sus familiares viva en otras unidades.

El dueño puede peticionar una “Mudanza de Propietario” (OMI) para mudarse en su vivienda, pero es requerido seguir el proceso legal del OMI o “Mudanza de Propietario”

  1. El edificio o vivienda continúa como una inversión de propiedad para rentar (El dueño vive en otro lugar).

Comprar un edificio en el mercado de hoy en día es costoso y los nuevos dueños pueden buscar maneras para incrementar sus ganancias.

Ellos pueden tratar de que los inquilinos firmen un contrato de renta nuevo y más estricto, o puede que traten de reducir o quitar servicios para sacar más provecho del dinero que usted paga de renta.

Ellos pueden animar los inquilinos a salirse del edificio ofreciéndoles algún dinero. Usted NO tiene que aceptar estas ofertas. Seguramente no será un buen negocio para usted y su familia.

Algunas veces el hostigamiento tiene como propósito sacar a inquilinos que han vivido en estos edificios por un largo tiempo, y quienes están pagando rentas más económicas. Una vez ellos sacan a estos inquilinos, los dueños pueden cobrar las rentas tan altas como ellos quieran.

¿Qué es un “Acuerdo de Impedimento” (Estoppel Agreement) o “Cuestionario de Arrendamiento”? ¿Debería Firmarlo?

Cuando un edificio está en venta, la agencia inmobiliaria usualmente envía a los inquilinos un “Acuerdo de Impedimento” o “Cuestionario de Arrendamiento” para firmar. El dueño está buscando información en este formulario para enterarse a que servicios tiene o no tiene acceso, y que puede o no puede usted hacer en la propiedad de vivienda. Usted no tiene que llenar esta forma o firmarla a menos que su acuerdo de renta lo solicite. Usted puede escribir una carta por su cuenta y es menos posible que esto pueda ser usado en su contra si se olvida algo, y le permite incluir acuerdos verbales tales como ocupantes adicionales, mascotas, parqueadero, uso de la yarda etc.

Si el dueño cuestiona si usted es un “inquilino protegido”, para propósitos de desalojo por “Mudanza de Propietarios –OMI” (Ej. Adulto mayor, persona con discapacidad, o familia con niños menores) usted debe responder estas preguntas para hacer valer su estado de inquilino protegido en el futuro.

¿Tengo que firmar un nuevo contrato de renta?

La mayoría de dueños nuevos tratan de forzar a los inquilinos a firmar un nuevo contrato de renta. ¡Usted NO tiene que firmar un acuerdo que sea diferente a su contrato vigente! Solamente si el nuevo dueño le ofrece el mismo contrato que usted tiene entonces le puede exigir su firma. Si usted tenía un acuerdo cuando se mudo por primera vez, pero ahora tiene un acuerdo de mes a mes, puede que le convenga mas firmar un nuevo contrato. Asimismo, puede ser ventajoso para usted firmar un contrato que lo proteja de desalojos sin causa justa (Ej. Desalojos por Acto Ellis o OMI) durante el periodo de su contrato.

INCREMENTOS DE RENTA

El nuevo dueño no puede subir su renta más de la cantidad permitida, a menos que ellos estén solicitando la renta acumulada de años pasados, y que el antiguo dueño no solicitó. Estos incrementos de renta solo pueden ser los estipulados legalmente en dichos años. Cualquier incremento de renta requiere una notificación por escrito con al menos 30 días de anticipación. Si el porcentaje del incremento es mayor del 10% de la renta, se requiere notificación de 60 días.

ACTO ELLIS

Si su edificio está en venta, usted debe informarse sobre el Acto Ellis. Esta es una ley estatal que permite que los dueños de vivienda saquen la propiedad del negocio de rentar, desalojando todos los inquilinos y sacando el edificio del mercado. Esta ley se usa como una escapatoria legal para las leyes de control de renta, y así lograr que nuevos inquilinos paguen rentas mucho más altas con el valor actual del mercado. Al mismo tiempo, se puede vender un edificio por un precio más alto si ya ha sido desocupado.

Inquilinos que estén siendo desalojados por el Acto Ellis tienen 120 días para salirse, a menos que alguno de ellos sea un adulto mayor, persona con discapacidad o menor de edad, en ese caso tienen un año para desalojar. Inquilinos también deben recibir dinero para gastos de re-ubicación. Tenga en cuenta que es posible establecer una defensa legal en contra de los desalojos por Acto Ellis y así llamar la atención al uso deshonesto de este tipo de desalojos.

HABLE CON UN CONSEJERO DE DERECHOS DE INQUILINOS Y NO FIRME NADA ANTES DE HACERLO, SI SU EDIFICIO ESTA EN VENTA. VISITE WWW.SFADC.ORG PARA UNA LISTA DE GRUPOS U ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

(Información producida por la Unión de Inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

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YOU WERE OFFEREED A BUYOUT

A buyout is an offer of money in exchange for the tenant vacating the premises. Often landlords offer buyouts when they have no grounds for a legal eviction, or to get around the constraints of the legal eviction process, including potential restrictions on what happens to the unit after the tenants are out.

Buyouts are almost never a good deal for tenants, especially with the cost of living in San Francisco at all-time high. Let’s look at an example to see how quickly buyout money can disappear in today’s housing market:

Carla moved into her 2-bedroom apartment in 2003. Her apartment cost $2,000. With allowable rent increases each year, her rent is now $2,532.07.

Carla’s landlord offers her $10,000 to move out. She negotiates and gets the offer raised to $20,000. She accepts the offer!

Now Carla has to move. She searches and searches her neighborhood, where the average rent is now over $4,500. She decides she can squeeze into a 1-bedroom to make rent more affordable, and finds a place for $3,500.

Before signing the lease, she sits down to do a budget.

The new landlord wants first month’s rent, last month’s rent, and a security deposit up front. That’s $10,500.

She decides she’ll pay for the cost of hiring movers with the money she makes from selling off all of the furniture that won’t fit in her new, smaller apartment.

Now Carla has $9,500 left of her buyout agreement. But rent on this new place is an extra $968 month. That means she’ll have spent her entire buyout on that extra rent in less than 10 months.

Carla realizes that $20,000 isn’t a good deal after all. She had 45 days under city law to rescind her buyout agreement, and so she tells her landlord that she has changed her mind, and that she plans to stay in her home.

Many tenants who have taken buyouts would have preferred to stay in their apartments but were pressured through intimidation, harassment, or threat of eviction. Buyouts are now regulated by the City and a tenant has 45 days to change their mind and rescind a buyout agreement. Some things to consider when offered a buyout:

  • How much is rent on a new lease in your neighborhood?
  • How much time did you plan to stay in your unit or your neighborhood?
  • Will you find another place here in SF?
  • There is a reason your landlord wants you to take a buyout. Is your apartment worth more to you than the money?

Information about the new law regulating buyouts:

A landlord must register a buyout offer with the Rent Board via a “pre-buyout negotiations disclosure form” and also give the tenant a second form that includes a list of tenants’ rights groups, before negotiations can begin.

A tenant does not have to agree to enter into a buyout negotiation, but if they do, they may consult a lawyer and back out of the agreement within 45 days of signing it. The final agreement must be filed with the Rent Board within 46-59 days.

Any violation of this law can be enforced via civil action in state court. A landlord’s ability to condo convert may be effected by buyouts if a senior, disabled or catastrophically ill person is given a buyout, or if two or more tenants got buyouts up to ten years before the condo conversion is approved.

TALK TO A TENANTS RIGHTS COUNSELOR IMMEDIATELY IF YOU HAVE BEEN OFFERED A BUYOUT. VISIT WWW.SFADC.ORG FOR A LIST OF TENANTS RIGHTS GROUPS IN SAN FRANCISCO.

(Information provided by the San Francisco Tenants Union and Housing Rights Committee of San Francisco)
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YOU ARE FACING HARASSMENT

Your landlord can’t verbally or physically harass or threaten you, or call the police to try to force you to leave. Your landlord cannot discriminate against you because of your race, ethnicity, gender, sexual orientation, place of birth, immigration or citizenship status, religion, age, parenthood, marriage, pregnancy, disability, AIDS or because you have a kid. Threats about your immigration status are harassment and are illegal under the rent ordinance.

LANDLORD ENTRY

Your landlord must give you 24 hours’ notice in writing to enter your unit, and they can only come in to:

Make necessary or agreed-upon repairs or services.

Show the unit to prospective tenants, buyers, mortgage holders, repair persons, or contractors.

Inspect the unit at the request of the tenant for a security deposit refund.

When there is a court order authorizing entry by the landlord.

If a landlord illegally enters your home, you should write a letter demanding 24 hours’ notice for future entries, and stating that you want the illegal entries to stop. You can also demand that the landlord only schedule times to enter during normal business hours (Monday through Friday, 8am – 5pm). Realtors may enter on weekends to show the unit on a limited basis.

UTILITY SHUT OFFS

Your landlord may not shut off any of your utilities for purpose of evicting or harassing you. If your utilities have been turned off, call the utility company and try to have them turned back on. If that doesn’t work, try the Public Utilities Commission at 415-703-1170. If it’s a water turnoff, call 415-551-4767 to get the bill put in your name.

Keep a list of all incidents, the dates, and the length of time that your service was turned off. 
You should also inform your landlord in writing that you know your rights and that the utility cutoff is illegal, Keep a copy. 
If it’s your landlord who is not paying the utility bills, you can get them turned back on in your name.

Go to the SF Rent Board file a ‘decrease of services petition’ (25 Van Ness Ave.) for a potential rent reduction.

LOCKOUTS

Your landlord cannot lock you out of your home.

If you have been locked out:

Under Penal Code 418, your landlord is guilty of a misdemeanor and could be arrested.

You have a right to regain entry to the premises even if you must break in. Keep proof of your tenancy with you at all 
times.

Keep a record of these incidents and write a letter to your landlord stating that you are aware of your rights and that you want the situation stopped without further harassment. Keep a copy.

ALWAYS REMEMBER TO…
Keep a written record. Save copies of letters you send to your landlord. Save receipts. Keep a log of what the landlord said or did to you, noting the place and date that each incident took place. In the case of harassment, note any witnesses as well.

If the harassment persists, write a letter to the landlord spelling out the offensive behavior. Include dates and times. If the harassment continues, you might consider a decrease in services petition at the Rent Board (if you’re under rent control), a Small Claims Court action or consulting with an attorney about some other kind of legal action.

You have the right to file for a Restraining Order in Superior Court restricting when your landlord may contact you. Forms are available at the Superior Court Clerk at the Superior Courthouse, corner of Polk and McAllister Streets.

IF YOU ARE EXPERIENCING HARASSMENT TALK TO A TENANTS RIGHTS COUNSELOR IMMEDIATELY. VISIT WWW.SFADC. FOR A LIST OF TENANTS RIGHTS ORGANIZATIONS IN SAN FRANCISCO.

(Information provided by the San Francisco Tenants Union and Housing Rights Committee of San Francisco)
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