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CONOZCA SUS DERECHOS

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¿CONOZCA SUS DERECHOS: ESTA SIENDO DESALOJADO?

Usted NO tiene que desalojar su vivienda solo porque su arrendador/ dueño de casa se lo dice. Un desalojo legal requiere de un proceso legal muy específico que su arrendador debe seguir. TODOS los desalojos legales deben estar por escrito. Adicionalmente, si usted vive en un apartamento que tiene control de renta, su arrendador solo puede desalojarlo por una serie de causas especificas llamadas: “Causa Justa”

HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA INMEDIATAMENTE SI USTED ESTA SIENDO DESALOJADO. VISITE aquí PARA UNA LISTA DE ORGANIZACIONES QUE TRABAJAN A FAVOR DE LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

CAUSA JUSTA para LOS DESALOJOS:

Bajo la sección 37.9 (a) de la Ordenanza de Renta de San Francisco, los arrendadores de apartamentos que tienen control de renta deben tener una causa justa para desalojar a los inquilinos que viven en esas unidades. Para una lista completa de las razones justas para un desalojo, por favor visite: www.sftu.org/justcauses/

Algunas causas de desalojo se deben a que el inquilino ha violado el contrato de renta o la ley. Estos son llamados desalojos “De culpa”. Algunos ejemplos pueden ser:

  1. Inquilinos que no pagaron su renta, hábito de pagar renta tarde, o cheques rebotados frecuentemente.
  2. Violación de alguno de los acuerdos estipulados en el contrato de renta que no fue corregido después de una notificación por escrito del arrendador.
  3. Molestia o daño significativo a su vivienda (basura), o interferencia substancial con el bienestar, la seguridad o tranquilidad del arrendador u otros inquilinos del mismo edificio.

Existe un número limitado de razones por las cuales un arrendador puede desalojar a un inquilino que NO ha violado el contrato de renta o alguna ley. Estos se llaman desalojos “Sin Ninguna Culpa”. Es común que los inquilinos tengan derecho a cobrar gastos de re-ubicación. Algunos ejemplos comunes son:

  1. OMI: Mudanza del dueño de la vivienda, o uno de sus familiares cercanos a su apartamento (si el dueño ya vive en el edificio)
  2. Venta de una unidad la cual ha sido convertida a un condominio. Adultos mayores y personas con discapacidades no pueden ser desalojadas por conversión de condominios.
  3. Mejoramientos de capital o remodelación. El inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad al mismo precio de renta anterior una vez el trabajo este completo.
  4. Desalojos por el Acto de Ellis, los cuales requieren que el dueño retire la vivienda del mercado de renta.

NOTIFICACIONES DE DESALOJO

Las notificaciones de desalojo NO pueden ser verbales. Un desalojo real empieza con una notificación por escrito, usualmente por 3,30 o 60 días. Usted NO tiene que salir de su hogar una vez se pase el periodo de esta notificación inicial, y su arrendador no puede forzarlo a irse. Si usted no se ha movido antes del final de los 3, 30 o 60 días, el arrendador puede entonces empezar un proceso de desalojo a través de la corte con una citación. (Detención Arbitraria)

Si usted recibe una “Citación por comparecencia por Detención Arbitraria” (Summons and Complaint for Unlawful Detainer) USTED DEBE RESPONDER A LA CITACION ANTES DE 5 DIAS, o puede que pierda su derecho a un juicio y el desalojo se puede acelerar. Usted empieza a contar los 5 días el dia después de recibir la notificación; fines de semana y días festivos SI cuentan, sin embargo el quinto día no puede terminar en un fin de semana o festivo. Si usted no responde, perderá el caso automáticamente y puede ser desalojado por el jefe de policía tan pronto como en una semana.

LA RESPUESTA: Usted responde a la notificación completando un formato de la corte llamado “Respuesta” (Answer). Usted también podría presentar una demanda judicial rechazando la validez del desalojo. Es ALTAMENTE recomendado que usted solicite ayuda para preparar esta demanda en la organización Eviction Defense Collaborative (www.evictiondefense.org).

EL PROCESO DE DESALOJO SE HACE A TRAVEZ DE UNA CORTE:

Los arrendadores no pueden desalojarlo por si solos: Jueces y comandantes de policía sí. Cuando usted renta, obtiene un derecho legal de permanecer hasta que usted lo prefiera, o el arrendador puede tener una orden de la corte. Antes de que usted pueda ser desalojado, usted tiene el derecho de traer su caso ante un juez (sin importar su estado migratorio). Si usted gana, puede permanecer en su vivienda. Si usted pierde, UNICAMENTE el comandante de policía tiene derecho a sacarlo.

ASISTENCIA LEGAL:

Para responder a la notificación de desalojo, usted necesita solicitar asistencia legal. Eviction Defense Collaborative (EDC) provee asistencia para inquilinos que necesitan responder a los papeles de la corte. Traiga sus papeles a EDC, 995 Market St @ 6th St, Piso #12, San Francisco, CA94102 de 9:30am – 11:30am y de 1pm a 3pm. No llame. Venga para hablar con un consejero durante el horario de atención.

DESALOJOS POR REPRESALIA:

El Código Civil de California 1942.5 dice que un arrendador no puede tomar acciones en represalia en contra de sus inquilinos, incluyendo desalojos o incrementos de renta. Si su arrendador lo desaloja durante los primero 6 meses después de alguna acción legal, usted puede defenderse. Asegúrese de tener copias de todas las acciones legales que puedan ser el motivo de la represalia, como por ejemplo notificaciones de la Junta de Rentas (Rent Board), notificaciones del Departamento de Inspección de Edificios (DBI) etc.

(Información proporcionada por La Unión de Inquilinos de San Francisco y El Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

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MI VIVIENDA ESTA A LA VENTA

Sus derechos no cambian solo porque su vivienda tiene un nuevo dueño. Usted NO puede ser desalojado, su renta no puede subir, y su contrato de renta no cambia solo porque su edificio o vivienda ha sido vendida.

¡No entre en pánico! Este es un momento importante en el que debe conocer sus derechos, pero también asegúrese de tomar las siguientes recomendaciones para protegerse y permanecer en su hogar.

Cuando un edificio se vende, típicamente alguna de las siguientes tres cosas pasan:

  1. El edificio es convertido en condominios, o en alguna forma de propiedad conjunta llamada “Inquilinos en Común” ( “Tenancy in Commons –TIC”)
  2. El arrendador o dueño quiere vivir en una o más de las unidades y/o quiere que alguno de sus familiares viva en otras unidades.

El dueño puede peticionar una “Mudanza de Propietario” (OMI) para mudarse en su vivienda, pero es requerido seguir el proceso legal del OMI o “Mudanza de Propietario”

  1. El edificio o vivienda continúa como una inversión de propiedad para rentar (El dueño vive en otro lugar).

Comprar un edificio en el mercado de hoy en día es costoso y los nuevos dueños pueden buscar maneras para incrementar sus ganancias.

Ellos pueden tratar de que los inquilinos firmen un contrato de renta nuevo y más estricto, o puede que traten de reducir o quitar servicios para sacar más provecho del dinero que usted paga de renta.

Ellos pueden animar los inquilinos a salirse del edificio ofreciéndoles algún dinero. Usted NO tiene que aceptar estas ofertas. Seguramente no será un buen negocio para usted y su familia.

Algunas veces el hostigamiento tiene como propósito sacar a inquilinos que han vivido en estos edificios por un largo tiempo, y quienes están pagando rentas más económicas. Una vez ellos sacan a estos inquilinos, los dueños pueden cobrar las rentas tan altas como ellos quieran.

¿Qué es un “Acuerdo de Impedimento” (Estoppel Agreement) o “Cuestionario de Arrendamiento”? ¿Debería Firmarlo?

Cuando un edificio está en venta, la agencia inmobiliaria usualmente envía a los inquilinos un “Acuerdo de Impedimento” o “Cuestionario de Arrendamiento” para firmar. El dueño está buscando información en este formulario para enterarse a que servicios tiene o no tiene acceso, y que puede o no puede usted hacer en la propiedad de vivienda. Usted no tiene que llenar esta forma o firmarla a menos que su acuerdo de renta lo solicite. Usted puede escribir una carta por su cuenta y es menos posible que esto pueda ser usado en su contra si se olvida algo, y le permite incluir acuerdos verbales tales como ocupantes adicionales, mascotas, parqueadero, uso de la yarda etc.

Si el dueño cuestiona si usted es un “inquilino protegido”, para propósitos de desalojo por “Mudanza de Propietarios –OMI” (Ej. Adulto mayor, persona con discapacidad, o familia con niños menores) usted debe responder estas preguntas para hacer valer su estado de inquilino protegido en el futuro.

¿Tengo que firmar un nuevo contrato de renta?

La mayoría de dueños nuevos tratan de forzar a los inquilinos a firmar un nuevo contrato de renta. ¡Usted NO tiene que firmar un acuerdo que sea diferente a su contrato vigente! Solamente si el nuevo dueño le ofrece el mismo contrato que usted tiene entonces le puede exigir su firma. Si usted tenía un acuerdo cuando se mudo por primera vez, pero ahora tiene un acuerdo de mes a mes, puede que le convenga mas firmar un nuevo contrato. Asimismo, puede ser ventajoso para usted firmar un contrato que lo proteja de desalojos sin causa justa (Ej. Desalojos por Acto Ellis o OMI) durante el periodo de su contrato.

INCREMENTOS DE RENTA

El nuevo dueño no puede subir su renta más de la cantidad permitida, a menos que ellos estén solicitando la renta acumulada de años pasados, y que el antiguo dueño no solicitó. Estos incrementos de renta solo pueden ser los estipulados legalmente en dichos años. Cualquier incremento de renta requiere una notificación por escrito con al menos 30 días de anticipación. Si el porcentaje del incremento es mayor del 10% de la renta, se requiere notificación de 60 días.

ACTO ELLIS

Si su edificio está en venta, usted debe informarse sobre el Acto Ellis. Esta es una ley estatal que permite que los dueños de vivienda saquen la propiedad del negocio de rentar, desalojando todos los inquilinos y sacando el edificio del mercado. Esta ley se usa como una escapatoria legal para las leyes de control de renta, y así lograr que nuevos inquilinos paguen rentas mucho más altas con el valor actual del mercado. Al mismo tiempo, se puede vender un edificio por un precio más alto si ya ha sido desocupado.

Inquilinos que estén siendo desalojados por el Acto Ellis tienen 120 días para salirse, a menos que alguno de ellos sea un adulto mayor, persona con discapacidad o menor de edad, en ese caso tienen un año para desalojar. Inquilinos también deben recibir dinero para gastos de re-ubicación. Tenga en cuenta que es posible establecer una defensa legal en contra de los desalojos por Acto Ellis y así llamar la atención al uso deshonesto de este tipo de desalojos.

HABLE CON UN CONSEJERO DE DERECHOS DE INQUILINOS Y NO FIRME NADA ANTES DE HACERLO, SI SU EDIFICIO ESTA EN VENTA. VISITE aquí PARA UNA LISTA DE GRUPOS U ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

(Información producida por la Unión de Inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco)

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ADQUISICIONES

Una adquisición es una oferta monetaria a cambio de que un inquilino desocupe una propiedad. Es común que los dueños de vivienda ofrezcan dinero cuando ellos no tienen una razón justa para desalojar a un inquilino legalmente, o también para evitar el proceso legal de un desalojo, el cual incluye restricciones de que se puede hacer con esta propiedad, una vez este desocupada.

Adquisiciones la mayoría de las veces no son buenas para los inquilinos, especialmente porque el costo de vida en San Francisco esta demasiado alto. Preste atención al siguiente ejemplo, para darse cuenta que tan rápido puede desaparecer el dinero de una adquisición en el mercado de vivienda actual:

Carla se movió a su apartamento de 2 recamaras en el año 2003. Su apartamento costaba $2,000 al mes. Con los incrementos de renta permitidos, la renta de ella es ahora $2,532.07.

El arrendatario de Carla le ofrece $10,000 para que ella se salga. Ella hace una negociación, y la oferta sube a $20,000. Carla acepta!

Ahora Carla se tiene que mover. Ella busca y busca en su vecindario, donde el promedio de renta es ahora mas de $4,500. Ella decide que puede ajustarse a un apartamento de una recamara para que sea un poco mas económica la renta, y encuentra un lugar por $3,500.

Antes de firmar el contrato de renta, ella se sienta a hacer un presupuesto.

El nuevo arrendador quiere el primer mes de renta, mas el ultimo mes de renta y un deposito para que Carla se pueda mover. Esto suma $10,500.

Ella decide contratar unos ayudantes para la mudanza con el dinero que ella recoge la venta de los muebles que no van a caber en su nuevo apartamento que es mas pequeño.

Le quedan ahora $9,500 a Carla de su acuerdo de adquisición. Sin embargo, la renta de este nuevo lugar cuesta $968 más. Esto significa que ella va a gasta lo que le queda en menos de 10 meses.

Carla se da cuenta que $20,000 no era un acuerdo conveniente para ella al final. Ella tenia 45 días para anular el acuerdo de adquisición de acuerdo con la legislación de la ciudad, entonces ella le dice al dueño que ella ha cambiado de decisión, y quiere permanecer en su vivienda.

Muchos inquilinos que han tomado dinero de adquisiciones hubieran preferido quedarse en sus viviendas pero fueron presionados o intimidados, y en algunas ocasiones hostigados y amenazados con desalojos. Adquisiciones o Buyouts en ingles, están regulados por el gobierno de la ciudad. Un inquilino tiene 45 días para cambiar de opinión y renunciar al acuerdo de adquisición. Algunas cosas para considerar cuando le hagan una oferta:

  • Cuanto están costando las rentas en su vecindario?
  • Cuanto tiempo tenia planeado quedarse en su vivienda o en su vecindario?
  • Que tan fácil se le haría encontrar vivienda en San Francisco?
  • Hay una razón por la cual el dueño quiere que usted se vaya? Cuesta su vivienda mucho mas en el mercado actual de lo que usted esta pagando?

 INFORMACION ACERCA DE LAS LEYES DE REGULACION DE ADQUISICIONES:

 El dueño debe registrar la oferta de la adquisición con la Junta de Control de Rentas a través de una forma llamada “Pre-Buyout Negotiations Disclosure form”- “Divulgación de Negociación para una Pre-Adquisición”. El dueño debe darle esta forma al inquilino y junto con una lista de grupos de derechos de inquilinos, antes de empezar las negociaciones.

Los inquilinos no tienen que estar de acuerdo en hacer negociaciones, pero si lo hacen, ellos pueden consultar con un abogado y retirarse del acuerdo dentro de 45 días de haberlo firmado. El acuerdo final debe ser entregado a la Junta de Control de Rentas dentro de 46 a 59 días.

Cualquier violación de esta ley puede ser impuesta a través de acción civil en una corte estatal. La habilidad del dueño de convertir su vivienda en un condominio, puede ser afectada por una adquisición si le dio a una persona de la tercera edad, con discapacidades, o con una enfermedad terminal, si dos o mas inquilinos recibieron dinero hasta 10 años antes de que la conversión fuera aprobada.

HABLE CON UN CONSEJERO DE VIVIENDA INMEDIATAMENTE SI USTED HA RECIBIDO UNA OFERTA MONETARIA DE ADQUISICION. VISITE aquí PARA UNA LISTA COMPLETA DE ORGANIZACIONES DE DERECHOS DE INQUILINOS EN SAN FRANCISCO.

(Información producida por la Unión de inquilinos de San Francisco y el Comité de Derechos de la Vivienda de San Francisco). Traducción: Veterans Equity Center- Bill Sorro Housing Program
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HOSTIGAMIENTO

El dueño/ arrendador de su vivienda no debe hostigarlo, ni amenazarlo verbal o físicamente, no puede llamar la policía ni tratar de forzarlo para que se vaya. El arrendador no puede discriminarle por su raza, etnia, género, orientación sexual, lugar de nacimiento, estatus migratorio o ciudadanía, edad, por ser padre de familia, estado de embarazo, discapacidad, VIH o por tener niños. Amenazas sobre su estado migratorio son formas de acoso ilegal bajo la Ley/Ordenanza de Renta.

ENTRADA DEL DUENO O ARRENDADOR

El dueño o arrendador debe darle una notificación de 24 horas por escrito para entrar a su vivienda, y puede solamente entrar para lo siguiente:

  • Hacer reparaciones necesarias o para proveer servicios acordados.
  • Mostrar la unidad a futuros inquilinos, compradores, titulares de hipoteca, reparadores de daños o contratistas.
  • Inspeccionar su unidad por solicitud del inquilino para la devolución del depósito.
  • Cuando hay una orden de la corte que autoriza la entrada del dueño.

Si el dueño entra a su casa ilegalmente (sin notificación), usted debería escribir una carta exigiendo la notificación de 24 horas para entradas futuras y la suspensión de entradas ilegales. Usted también puede demandar que el dueño solo entre durante horarios de trabajo (Lunes a Viernes de 9am a 5pm). Agentes de propiedad pueden entrar en la propiedad los fines de semana para mostrar la unidad, pero con ciertas limitaciones.

SUSPENSION DE SERVICIOS

El dueño de su edificio NO puede suspender los servicios básicos (agua, electricidad, basura) con el propósito de acosarlo para que desaloje la vivienda. Si sus servicios son cortados, llame a la compañía de utilidades y trate de que ellos reinicien los servicios. Si esto no funciona, trate de llamar a la Comisión de Utilidades Publicas al 415-703-1170. Si le han suspendido el servicio de agua, llame al 415-551-4767 para que pongan el recibo a su nombre.

Mantenga una lista de todos los incidentes, incluyendo fechas y duración por la cual sus servicios fueron suspendidos. Infórmele al dueño por escrito que usted conoce sus derechos, y que la suspensión de servicios es ilegal. Guarde una copia de la carta. Si el dueño es quien no está pagando los servicios, usted puede ponerlos a su nombre.

Venga a la oficina de la Junta de Control de Rentas para llenar una petición por “reducción de servicios” (25 Van Ness Ave) y puede que reciba una reducción en su renta.

IMPEDIMIENTO DE ACCESO

El dueño o arrendatario de su vivienda no puede dejarlo por fuera, o bloquear el acceso a su hogar.

Si el dueño le ha impedido el acceso a su hogar:

  • Bajo el Código Penal 418, el dueño es culpable de un delito y puede ser arrestado
  • Usted tiene el derecho de recuperar el acceso a la propiedad incluso si usted tiene que hacer una entrada forzosa. Mantenga prueba de su tenencia en todo momento.
  • Mantenga un record escrito de todos los incidentes y escriba una carta al dueño indicando que usted conoce sus derechos y que usted quiere que ponga en alto esta situación sin ser hostigado. Guarde una copia para su record.

SIEMPRE RECUERDE…

Tenga un record escrito de todo lo que este pasando. Guarde copias de cartas que le mande al arrendatario. Guarde y reclame recibos de todos sus pagos. Mantenga una lista de lo que el dueño le diga o haga, indicando el lugar, fecha donde tuvo lugar el incidente. En caso de hostigamiento escriba si hay testigos.

Si el hostigamiento persiste, escriba una carta al dueño describiendo todo el comportamiento ofensivo. Incluya las fechas y horas. Si el hostigamiento continua, usted puede considerar hacer una petición por “reducción de servicios” en la Junta de Control de Renta (si usted tiene control de renta), o puede hacer una demanda en la Corte de Reclamos Menores. Puede consultar con un abogado acerca de que otro tipo de acción legal puede tomar.

Usted tiene derecho a presentar una Orden de Restricción en la Corte Superior. Los formatos están disponibles en la oficina del secretario de la corte (Superior Court Clerk), ubicada en la esquina de la calle Polk con MacAllister.

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