Russian

Свяжитесь с консультантом по защите прав жильцов немедленно, если Вам угрожает выселение. Посетите Вот где сможете найти СПИСОК ГРУПП ЗАЩИТЫ ПРАВ ЖИЛЬЦОВ В САН-ФРАНЦИСКО.

ВЫ ПОДВЕРГАЕТЕСЬ ВЫСЕЛЕНИЮ?   PDF

МОЙ ДОМ ВЫСТАВЛЕН НА ПРОДАЖУ   PDF

ВЫКУП   PDF

ДОМОГАТЕЛЬСТВА   PDF


ВЫ ПОДВЕРГАЕТЕСЬ ВЫСЕЛЕНИЮ?

Вам не придется покидать свою квартиру только потому, что Ваш арендодатель требует этого! Выселение на законном основании – весьма конкретный юридический процесс, которому должен следовать арендного договор арендного договора Ваш арендодатель. Все уведомления о выселении должны быть в письменном виде. Кроме того, если Вы живете квартире, находящейся под контролем Арендного Управления, Ваш арендодатель может выселить Вас только на основании определенных причин, называемых ”справедливыми”.

“Справедливые” причины для выселения:

В соответствии с разделом 37.9(a) Правил об Аренде в СФ, арендодатели квартир, находящихся под контролем Арендного Управления, должны иметь “ справедливую “ причину для выселения жильцов из подконтрольной квартиры. . Полный список “справедливых “ причин для выселения на сайте. www.sftu.org/justcauses/

Иногда причинами для выселения являются нарушение жильцом арендного договора или нарушение закона. Это называется “For-Fault” ( За Нарушения) выселения. Типичные примеры включают в себя:

  1. Неуплата рента, несвоевременная оплата, или оплата чеками, не обеспеченными денежными фондами
  2. Нарушения условий Договора об аренде, которые не были устранены после письменного уведомления от арендодателя.
  3. Действия арендатора вызывают неприятности, существенное повреждения жилого помещения , или создают существенные помехи комфорту, безопасности, противоречат нормам достойного проживания для арендодателя и других жильцов.

Существует ограниченный набор причин,по которым арендодатель может выселить жильца, не нарушающего правил. Это называется “No-Fault” ( Без Нарушений) выселения. В этих случаях зачастую жильцы имеют право на денежную компенсацию. Типичные примеры включают в себя:

  1. OMI: заселение домовладельца или близкого его родственника (если домовладелец живет в здании) в Вашу квартиру.
  2. Продажи квартир, перепланированных в кондоминиумы.. Пожилые люди и инвалиды не могут быть выселены в целях перестройки квартир в кондоминиумы.
  3. Капитальный ремонт или реставрация помещений. Арендатор имеет право на возвращение в свою квартиру по окончании ремонта с сохранением первоначальной квартплаты.
  4. Ellis акт – выселения по причине отказа землевладельца от использование здания в коммерческих целях,т.е. сдавать квартиры в наем.

Уведомления о выселении:

уведомления о выселении не могу быть сделаны в устной форме. Процесс выселения начинается с письменного уведомления, сделанного за 3, 30 или 60 дней. Вам не придется покидать Вашу квартиру в конце указанного в повестке срока и Ваш арендодатель не может заставить Вас это сделать. Если Вы не освободили квартиру к концу указанного срока , домовладелец может начать процесс о выселении, прислав Вам судебное уведомление (Unlawful Detainer)

Если вы получите повестку о явке в суд (Unlawful Detainer), Вы должны ответить нее в течение пяти дней. В противном случае Вы рискуете потерять право на судебное слушание и процесс выселения будет ускорен. Отсчет 5-дневного срока начинается на следующий день после получения повестки; выходные и праздничные дни входят в этот срок, но последний день не может совпадать с выходным или праздником.   Если вы не ответите на судебную повестку, Вы автоматически проигрываете свое дело и может быть выселены в распоряжением суда в течении недели.

Ответ: Вы можете ответить на повестку, заполнив судебную форму “Ответ” (Answer). Вы также можете сначала подать заявление, подвергающее сомнению законность выселения. На этом этапе настоятельно рекомендуем обратиться за помощью в Организацию Защиты от Выселений (Eviction Defence Collaborative) (evictiondefense.org).

Выселения через суд:

Решения о выселениях принимаются не домовладельцами, а судьями и полицией. Являясь арендатором, Вы имеете право оставаться в своей квартире до тех пор, пока Вы не примите решение съехать или Ваш арендодатель не получит право на Ваше выселение в судебном порядке. Прежде чем будет принято решение о Вашем выселении, у Вас есть право обратиться в суд. Если Вы выиграете дело, Вы получите право остаться в квартире. Если Вы проиграете, то, только шериф имеет право удалить Вас из квартиры.

Юридическая помощь:

Для ответа на судебную повестку (Unlawful Detainer), Вам потребуется квалифицированная помощь. Организация Защиты от Выселений (EDC) помогает заполнять юридические документов для подачи в суд. Обращайтесь по адресу 1338 Mission Street,San Francisco, Ca 94103. Тел. (415) 947 0797

Выселения с целью отомстить:

Гражданский Кодекс Калифорнии 1942.5 гласит : “землевладелец не может мстить арендаторам путем их выселения или повышением арендной платы”. Если Ваш арендодатель пытается выселить Вас в течение шести месяцев после Вашей попытки утвердить свои права, Вы можете использовать этот факт в качестве защиты против него. Сохраняйте копии всех документов, свидетельствующих о событиях, которые могут быть причиной мести, такие как повестки из Арендного Управления, Отдела городских Инспекций и т.д.

Информация предоставлена Союзом Арендаторов Сан Франциско и Комитетом по Правам Жильцов Сан Франциско.
>Top of page

МОЙ ДОМ ВЫСТАВЛЕН НА ПРОДАЖУ

Ваши права арендатора не изменяются в связи с продажей здания.   Вы не можете быть выселены, Ваша арендная плата и арендный договор не должны изменяться только потому, что Ваше здание было продано.

Не паникуйте! В этот период особенно важно знать свои права, но также есть определенные шаги, которые Вы можете предпринять, чтобы защитить себя и остаться в своем доме.

Когда здание продается, обычно происходит одно из трех:

1) Здание преобразуется в кондоминиумы или в форму совместной собственности под названием « общая аренда (TIC)» для продажи в качестве отдельных квартир.

2) Хозяин заявляет о желании поселиться в одной или нескольких квартирах, вселяя и них своих родственников или членов семьи.

Арендодатель может вселиться сам или вселить членов своей семьи в Вашу квартиру только следуя юридическому процессу Вселения Домовладельца (OMI). Многие выселения ОМI являются фальшивыми и вакантныe квартирy впоследствии сдаются в аренду новым жильцам по рыночным ставкам, что есть незаконно.

З) дание продолжает оставаться инвестиционной арендной собственностью (арендодатель живет в другом месте).

Покупка здания на сегодняшнем рынке стоит дорого и новые владельцы могут искать способы увеличить свою прибыль:

Они могут попытаться заставить арендаторов подписать новый, более ограничительный договор об аренде, или попытаться снизить объем предоставляемых услуг, чтобы получить больше дохода от арендной платы.

Они могут пытаться заставить Вас съехать в обмен на денежную компенсацию (Buyout). Вы не обязаны принимать это предложение. Это, вероятно, не будет выгодной сделкой для Вас.

Иногда преследованию подвергаются долгосрочные арендаторы, чья арендная плата сравнительно невысока, и как только их квартиры освободятся, арендодатель сможет значительно повысить оплату за них для новых жильцов.

Что такое «Анкета по аренде» или «Estoppel Agreement»? Должен ли я его подписать?

Когда здание продается, агент по продаже часто раздает арендаторам «соглашение об эстоппеле» или «процессуальный отвод» для подписания с целью получения информации о проживающих в его здании, о Ваших льготах и преимуществах, о том, что Вы можете и не можете делать на территории его собственности. Вы не обязаны подписывать эу форму, если того не требует Ваш Арендный договор. Возможно, Вы захотите вместо нее написать собственное неофициальное письмо, которое вряд ли будет использовано против Вас в случае допущения неточностей и позволит Вам задокументировать устные соглашения между Вами и прежним арендатором, такие, как со-арендаторы, домашние животные, парковка, использование заднего двора и т.д.

Если Вы попадаете под одну из «защищенных» категорий – инвалиды, неизлечимо больные, ВИЧ инфицированные, семьи с детьми школьного возраста – Вам рекомендуется заполнить эту форму и сообщить домовладельцу о своем статусе.

Нужно ли мне подписывать новый Арендный договор?

Многие новые арендодатели пытаются заставить арендаторов подписать новый договор об аренде. Вам не нужно подписывать новое соглашение, которое существенно отличается от Вашего настоящего! Только если Ваш арендодатель предложит Вам подписать договор, идентичный уже существующему, Вы можете на это согласиться. Если на момент заселения у Вас был Арендный договор, но в настоящее время он является Ежемесячным соглашением, было бы более безопасно подписать новый Договор об аренде. Кроме того, было бы желательно внести в него пункты, которые защитят Вас от «Выселения без нарушений» (например, Ellis Act или OMI).

Повышение арендной платы :

Новый арендодатель не может повысить арендную плату сверх допустимой суммы, если только новый владелец не взимает допустимые повышения за прошлые годы, не востребованные прежним домовладельцем. Увеличение арендной платы требует письменного уведомления за 30 дней. Если повышение арендной платы в составляет 10% и более, необходимо письменное уведомление за 60 дней.

Эллис Акт:

Если Ваш дом выставлен на продажу, Вам необходимо знать об Эллис акт. Это закон штата, который позволяет арендодателям выйти из арендного бизнеса, выселяя всех жильцов и снимая здание с рынка. Иногда этот закон используется как лазейка в обход арендного контроля с целью заселения здания новыми жильцами с оплатой по рыночным ценам. Это также увеличивает продажную стоимость здания, поскольку недвижимость продается без проживающих в ней жильцов.

Арендаторы, столкнувшиеся с выселением по акту Эллис, должны освободить квартиры в течении 120 дней. Для «защищенных» категорий – пожилых или нетрудоспособных –этот срок увеличивается до одного года. Выселяемые жильцы также получают деньги за переезд. С выселениями по закону Эллис можно бороться, привлекая внимание к его нечестному использованию.

>Top of page

ВЫКУП

Выкуп – это предложение денег в обмен на освобождение квартиры арендатором. Домовладельцы предлагают выкуп тогда, когда у них нет никаких оснований для юридического выселения, или чтобы избежать сложностей юридического процесса выселения, включая возможные ограничения на то, что произойдет с квартирой после ее освобождения арендатором.

Выкуп почти никогда не бывает выгодной сделкой для жильцов, особенно принимая во внимание стоимость рента в Сан-Франциско. Давайте рассмотрим на примере, как быстро сумма выкупа может исчезнуть на сегодняшнем рынке жилья:

В 2003 году Карла переехала в свою 2-комнатную квартиру. Ее квартира стоила 2 000 долларов. С допустимым повышением арендной платы каждый год, ее квартирная плата составляет сейчас 2532,07 $.

Домовладелец Карлы предлагает ей выкуп в сумме 10.000 долларов. Она ведет переговоры и получает предложение, увеличенное до 20 000 долларов. Она принимает предложение!

Теперь Карле нужно переезжать. Она ищет квартиру в городе и его окрестностях, где средняя арендная плата теперь составляет более 4500 долларов. Она решает, что может втиснуться в однокомнатную, чтобы сделать аренду более доступной, и найдет место за 3500 долларов.

Перед подписанием арендного договора она садится, чтобы составить бюджет.

Новый арендодатель хочет получить оплату за первый и последний месяцы, а так же страховой депозит. Это составляет10 500 долларов.

Она решает, что заплатит за расходы, связанные с переездом из денег, полученных от прежнего хозяина и от продажи всей мебели, которая не поместится в ее новой, более тесной квартире.

Теперь у Карлы осталось 9 500 долларов от ее соглашения о выкупе. Но арендная плата на новом месте –дороже на 968 $ месяц. Это означает, что она потратит весь свой выкуп на эту дополнительную аренду менее чем за 10 месяцев.

Карла понимает, что $ 20000 – это не очень хорошая сделка. В соответствии с городским законодательством, у нее было 45 дней чтобы отменить ее соглашение о выкупе, и поэтому она имеет право сказать своему домовладельцу, что она изменила свое решение и планирует остаться в своей квартире.

Многие арендаторы, согласившиеся на выкуп, предпочли бы остаться в своих квартирах, но подвергались давлению, запугиванию, преследованиям или угрозам выселения. Процесс выкупа теперь регистрируется в Арендном управлении и у арендатора есть 45 дней, чтобы передумать и отменить соглашение о выкупе. Некоторые вопросы, которые следует учитывать при выкупе:

  • Сколько стоит аренда нового жилья в Вашем районе?
  • Сколько времени Вы планировали оставаться в своей квартире или в Вашем районе?
  • Сможете ли Вы найти другую квартиру здесь, в СФ?
  • Домовладелец преследует свои интересы, предлагая Вам выкуп. Что важнее для Вас – остаться в своей квартире или деньги?

Информация о новом законе, регулирующем выкуп:

Арендодатель должен зарегистрировать предложение о выкупе в Управлении по аренде, заполнив форму «предложение о предварительных переговорах», а также предоставить арендатору список групп по защите прав арендаторов до начала переговоров.

Арендатор не обязан соглашаться на переговоры о выкупе, но если он это и сделают, то проконсультировавшись с адвокатом, имеет право отказаться от соглашения в течение 45 дней с момента его подписания. Окончательное соглашение должно быть подано в Управление по аренде в течение 46-59 дней.

Любое нарушение этого закона может быть рассмотрено в качестве гражданского иска в суде штата. На возможность арендодателя конвертировать квартиры в кондоминиумы может повлиять факт предложения выкупа пожилым, инвалидам, неизлечимо больным или предложение выкупа двум или более арендоторам в течение предшествующих десяти лет до утверждения конвертации кондоминиумов.

>Top of page

ДОМОГАТЕЛЬСТВА

Ваш домовладелец не может устно или физически издеваться или угрожать Вам, вызвать полицию, чтобы заставить Вас покинуть квартиру. Ваш домовладелец не может дискриминировать Вас по расовой или этнической принадлежности, пола, сексуальной ориентации, места рождения, иммиграционного статуса, отсутсвия гражданства, религии, возраста, брака, беременности, инвалидности, СПИДа или из-за того, что у Вас есть ребенок. Угрозы в отношении вашего иммиграционного статуса являются преследованиями и являются незаконными в соответствии с постановлением о найме.

ДОСТУП В КВАРТИРУ

Ваш арендодатель должен письменно сообщить Вам за 24 часа о своем намерение войти в Вашу квартиру по следующим причинам:

Для произведения необходимых и согласованных с Вами ремонтных работ или услуг.

Произвести показ квартиры потенциальным арендаторам, покупателям, владельцам кредитов на здание, работникам по ремонту или подрядчикам.

Осмотреть квартиру по требованию арендатора для возврата депозита.

При наличии судебного постановления, разрешающего вход арендодателя.

Если арендодатель незаконно вторгается в Ваш дом, вы должны написать письмо с требованием 24-часового уведомления о будущих визитах и заявить свое требование о прекращении незаконных визитов. Вы также можете потребовать, чтобы арендодатель планировал будущие визиты в обычное рабочее время (с понедельника по пятницу, с 8:00 до 17:00). Агенты по продаже недвижимости могут иметь доступ в квартиру в выходные дни с целью проведения туров для потенциальных покупателей по договоренности с Вами.

КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Ваш арендодатель не может отключать воду, газ или электричество с целью выселения или преследования Вас. Если это произошло, позвоните в коммунальную компанию и попробуйте снова включить их. Если это не сработает, позвоните в Комиссию по коммунальным предприятиям по телефону 415-703-1170. Если отключена вода, позвоните по номеру 415-551-4767, чтобы получить счет на Ваше имя.

Ведите записи всех инцидентов, дат и времени, в течение которого коммунальные услуги были отключены. Вы также должны в письменном виде сообщить арендодателю о назаконности отключения услуг и о том, что Вы знаете свои права, сохраните копию. Если Ваш домовладелец не оплачивал счета за коммунальные услуги, вы можете оформить их на свое имя.

Также Вы можете подать петицию в Арендное управление с просьбой об уменьшении арендной платы на основании уменьшения предоставляемых Вам услуг (25 Van Ness Ave.)

БЛОКИРОВКА ДОСТУПА В КВАРТИРУ

Ваш домовладелец не может не впускать Вас в дом.

Если дверь заперта:

В соответствии с Уголовным кодексом 418 ваш арендодатель виновен в проступке и может быть арестован.

Вы имеете право вернуться в помещение, даже если Вы должны ворваться туда. Всегда имейте доказательство своей аренды при себе.

Храните записи об этих инцидентах и на​​пишите письмо своему домовладельцу о том, что вы осведомлены о своих правах и что Вы настаиваете на прекращении дальнейших преследований. Сохраните копию.

ВСЕГДА ПОМНИТЕ …

Сохраняйте письменные записи. Сохраняйте копии писем, которые Вы отправляете своему домовладельцу. Сохраняйте квитанции. Сохраняйте записи о том, что хозяин сказал или сделал с Вами, отметив место и дату, когда произошел каждый инцидент. В случае преследований постарайтесь заручиться показаниями свидетелей.

Если преследования продолжаются, напишите письмо арендодателю, детально описывающеe его оскорбительное поведение. Укажите даты и время. Если преследование продолжится, вы можете рассмотреть вопрос о подаче ходатайства об уменьшении арендной платы в Арендное управление (если вы находитесь под контролем аренды), подать иск на возмещение ущерба или проконсультироваться с адвокатом о каком-либо ином виде судебного разбирательства.

Вы имеете право подать заявку на получение Приказа о Запрете Контактов (Restraining Order) в Верховном суде, запрещающем арендодателю контактировать с Вами. Форму заявки можно получить у судебного клерка в здании Высшего суда (400 McAllister St. San Francisco)

ЕСЛИ ВЫ ИСПЫТЫВАЕТЕ ПРЕСЛЕДОВАНИЯ И ДОМОГАТЕЛЬСТВА – НЕМЕДЛЕННО СВЯЖИТЕСЬ С КОНСУЛЬТАНТОМ ТО ПРАВАМ ЖИЛЬЦОВ. ПОСЕТИТЕ Вот ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ СПИСКА ОРГАНИЗАЦИЙ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ЖИЛЬЦОВ В САН-ФРАНЦИСКО.

(Информация предоставлена ​​Союзом арендаторов Сан-Франциско и Комитетом по жилищным правам Сан-Франциско

>Top of page

Share