Moratorium ng Pagpapalayas







Kung naninirahan ka sa labas ng San Francisco: maaring iba ang iyong mga proteksyon.  Maaring tingnan ang mapa ng Anti-Eviction Mapping Project para sa updated na proteksyon sa buong US dito o ang listahan ng Columbia Law dito, at ang Coronavirus Resource Guide na nilikha ng Tenants Together para sa mga nangungupahan sa California. Maari basahin ang kaalaman tungkol sa AB 3088 dito.



** In-update noong Ika-21 ng Enero 2021. Maaring basahin ang bersyon sa  Ingles dito para sa pinaka-bagong kaalaman.**


Sa Mga Nangungupahan sa San Francisco: Kung hindi mo kayang magbayad ng upa ngayon, hindi ka nag-iisa. Mangyaring makipag-ugnayan sa isang tenant rights group kung hindi mo kayang magbayad ng upa sa buwan na ito! Mag-click dito para makipag-ugnayan sa makatuwirang pagbangon.

Ang COVID-19 Tenant Relief Act ng 2020 (AB 3088) ay isang bagong batas sa buong California  na nagbibigay proteksyon sa mga nangungupahan laban sa pagpapalayas kapag hindi nila kayang magbayad ng upa mula ika-1 ng Marso 2020 hanggang ika-31 ng Enero 2021 kung angkop sa mga alituntunin ng batas na ito. 

May ilang lokal na batas at patakaran sa San Francisco na kasalukuyang pinoprotektahan ang mga nangungupahan sa gitna ng pandemyang COVID-19.  Ang AB 3088 ang magpapalit sa mga lokal na proteksyon sa mga hindi kayang magbayad ng upa, at mahalagang unawain ang bagong batas. Magpapatuloy ang ilang lokal na proteksyon laban sa pagpapalayas. 


Mga links sa mga ilang parte sa ibaba:

Proteksyon sa mga Hindi Kayang Magbayad ng upa 

Mga Madalas Tanungin tungkol sa AB 3088 

Mga Links na Angkop sa Legislasyon 



Proteksyon sa mga Hindi Kayang Magbayad ng upa. 

Ang mga proteksyon at petsa ng pagbayad ay depende kung kailan dapat binayaran ang hindi nabayarang upa.:

Para sa upa na dapat binayaran noong ika-1 hanggang ika-15 ng Marso 2020: Protektado ka ng AB 3088.  Para maging protektado sa hindi nabayarang upa noong Marso, kailangang magsumite ng Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19 sa iyong kasero(a). Pagkatapos ng ika-1 ng Marso 2021, ang iyong kasero(a) ay maaring kang sampahan ng demandang sibil sa pagkolekta ng utang sa anumang halaga ng hindi nabayarang upa mula sa panahong ito.

Para sa hindi nabayarang upa mula ika-16 ng Marso hanggang ika-31 ng Agosto 2020:  protektado ka ng by dalawang lokal na batas. Tinitiyak ng utos ng alkalde na may palugit ka hanggang ika-28 ng Pebrero 2021 para bayaran ang upa.  Mas mainam (subalit hindi kinakailangan) na ika’y magpadala ng liham sa iyong kasero na nagpapaliwanag kung  bakit hindi mo kayang bayaran ang buong upa dahil sa kagipitan dulot ng COVID-19. Kung hindi mo pa rin kayang magbayad ng buong upa sa petsang iyont, protektado ka laban sa pagpapalayas ng ordinansa ng Board of Supervisors.  Pagkatapos ng ika-1 ng Marso 2021, ang iyong kasero(a) ay maaring kang sampahan ng demandang sibil sa pagkolekta ng utang sa anumang halaga ng hindi nabayarang upa mula sa panahong ito.

Para sa hindi nabayarang upa sa Setyembre 2020: protektado ka ng lokal na ordinansang nagbabawal sa pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa. Subalit, wala ka nang palugit hanggang katapusan ng Pebrero para bayaran ang upa. Ibig sabihin nito, maari kang singilin kaagad ng iyong kasero(a) ang upa ng Setyembre, sa pamamagitan ng pagsingil bilang utang. Ang pang-estadong batas na AB 3088, ay nagsisilbing matagalang palugit sa pagbayad ng hindi nabayarang upa. Ngunit, kinakailangan ng nangungupahan na magsumite ng Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19 sa iyong kasero(a) sa loob ng 15 araw kapag nakatanggap ka ng “abisong magbayad” sa kasero(a) AT magbayad ng 25% ng upa ng Setyembre bago mag ika-31 ng Enero 2021.

Para sa hindi nabayarang upa mula ika-1 ng Oktubre 2020 hanggang ika-31 ng Enero 2021: protektado ka ng AB 3088. Para maging protektado ng bagong batas na ito, kailangang magsumite ng “Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19”, sa iyong kasero sa loob ng 15 araw kapag natanggap mo ang abisong “hindi pagbayad ng upa”. Maliban dito, kailangan mo rin magbayad ng mahigit 25% ng iyong upa sa o bago mag ika-31 ng Enero 2021. Kung hindi, ang iyong kasero(a) ay maaring simulan ang pagsampa ng kasong pagpapalayas. Ang natitirang 75% ng iyong upa ay maaring kolektahin sa pamamagitan ng small claims court simula March 2021, subalit hindi ka maaring palayasin dahil sa halaga ng upa na ito.  Para makamit ang ilang proteksyon, maaring basahin ang mga kaalaman sa ibaba.



Mga Madalas Tanungin tungkol sa COVID-19 Tenant Relief Act ng 2020 (AB 3088)

1. Sino ang Protektado ng AB 3088?

Ang batas na ito ay angkop sa lahat ng uri ng paupahan, kahit na hindi-sakop o sakop ito ng lokal na rent ordinance.  Kabilang dito ang mga pribadong paupahan, single family homes, BMRs at ibang mga unit na pinamamahalaan ng Lungsod, at mga SRO at boarding houses.  Protektado ang lahat ng nangungupahan, kahit anuman ang kanilang immigration status. Protektado ng AB 3088 ang mga nangungupahan na hindi kayang magbayad ng buong upa  who are unable dahil sa nadagdagang gastusin o kawalan ng sahod dulot ng pandemya.

Para makamit ang mga proteksyon sa hindi pagbayad ng upa, kailangang magsumite ng “Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19”, sa iyong kasero(a) sa loob ng 15 araw kapag nakatanggap ka ng “abisong magbayad” sa kasero(a) AT magbayad ng 25% ng upa ng Setyembre bago mag ika-31 ng Enero 2021.

 

2. Ang kasero(a) ko ba ay maari akong hainan ng abisong pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa?

Oo, ngunit ang abiso ay unang hakbang lamang sa prosesong pagpapalayas. Ang state law ay pinapayagan ang mga kasero(a) na hainan ka ng abiso tungkol sa hindi pagbayad ng upa (abisong pagbayad o lumayas) subalit may palugit sa pagbayad o mag-responde sa loob ng 15 araw, imbes na 3 araw lamang.

Kung hindi ka mag-responde sa loob ng 15 araw, kabilang ang kinakailangang deklarasyon or sa pagbayad ng iyong upat, ang iyong kasero ay maaring maghain ng kasong pagpapalayas simula ika-5 ng Oktubre 2020. Kung hindi ka nakapag-responde ngunit hindi ito sinasadya, maari kang maipagtanggol sa korte.

Maari kang maprotektahan laban sa pagpapalayas kung:

• Nakapag-responde ka sa abiso sa loob ng 15 araw, kasama ang kailangang deklarasyon. Bawat nangungupahan na may 18-taong gulang o higit pa ay dapat lagdaan ang deklarasyon, at nararapat na ulitin ang prosesong ito kada buwan.

• AT dapat bayaran ang 25% ng buong upa na hindi nabayaran sa pagitan ng Setyembre at Enero,  bago mag ika-31 ng Enero 2021.

Kung nasundan mo ang parehong hakbang sa itaas, maari singilin ng iyong kasero(a) ang natitirang upa sa pamamagitan ng small claims o superior courts. Subalit, anumang utang ng hindi nabayarang upa ay hindi magiging sanhi ng pagpapalayas. Kung sasampahan ka ng kasong pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa sa pagitan ng ika-4 ng Marso 2020 at ika-31 ng Enero 2021, nililimitahan ng pang-estadong batas ang pampublikong pagsisiwalat ng mga kasong ganito sa korte.


3. Paano ko isusumite ang Deklarasyon? 

Maari mong ipadala ang deklarasyon ng kagipitan dulot ng COVID-19 sa address ng iyong kasero(a) sa pamamagitan ng koreo o mail; sa pag-abot ng liham sa personal o sa pamamagitan ng email (kung ito ay pinapayagan); o kung anuman ang paraan ng pagbayad ng iyong upa o ang ninanais na paraan ng pagpapadala. Dapat ipadala ang deklarasyon sa loob ng 15-araw kung kailan natanggap ang abisong “hindi pagbayad ng upa” na inihain ng iyong kasero(a).  Mahalaga na magkaroon ng katibayang ipinadala ang deklarasyon, halimbawa sa paghingi ng katibayang naipadala sa personal o ang pagpapadala sa pamamagitan ng certified mail.    


4. Paano kung hindi ko mai-susumite sa loob ng 15 araw ang kinakailangang deklarasyon?

Para maging protektado, dapat mong lagdaan at isumite ang deklarasyon sa loob ng 15-araw kung saan nakatanggap ka ng abisong pagpapalayas. Subalit, kung isusumite ito lagpas ng 15-araw, maari mo naman ito isumite kapag may makatuwiran kang dahilan kung bakit hindi nai-sumite ang deklarasyon sa loob ng 15 araw.  


5. Kinakailangan ba ng kasero(a) ko ang aking katibayan sa anumang sahod para maging kwalipikado sa tulong ng AB3088? 

Hindi!  Ang iyong kasero(a) ay marahil humingi ng dokumentong nagpapatunay ng kagipitan kung ang nangungupahan ay may “mas mataas na sahod”. Ngunit, hindi maaring pilitin ng kasero ang nangungupahan na magsumite ng katibayan ng sahod, para lang maging kwalipikado sa ilalim ng AB3088.  Kapag humingi ang kasero(a) mo ng iyong katibayan ng sahod, marapat na makipag-ugnayan sa isang abogado o tagapayo tungkol sa karapatang pabahay.

Karamihan sa mga nangungupahan ay hindi kinakailangang magsumite ng ibang katibayan. Ngunit kailangan pa rin magsumite ng deklarasyon ng kagipitan dulot ng COVID-19. Ang mga nangungupahan na may “mas mataas na sahod” (yung mga sumasahod ng lagpas 130% sa kalagitnaan na sahod) ay kailangang mag-sumite ng katibayan kasama ang deklarasyon kapag hiningi ito ng iyong kasero(a). Maaring lang hingin ng kasero(a) mo ang karagdagang katibayan kapag nasa kanya ang ibang katibayan ng iyong sahod  bago maghain ng abisong pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa.

Sa San Francisco, ang nangungupahang may “mas mataas na sahod” ay kabilang sa o lagpas ng mga sumusunod na limitasyon ng sahod:

Sambahayan ng 1 = $130,250

Sambahayan ng 2= $148,850

Sambahayan ng 3= $167,450

Sambahayan ng 4= $186,050

Sambahayan ng 5= $200,950

Sambahayan ng 6= $215,800

Sambahayan ng 7= $230,700

Sambahayan ng 8= $245,600

Kabilang sa anumang katibayan ng kagipitan ang tax returns, pay stubs, nakasulat na abiso mula sa iyong amo, medical bills, at iba pang katibayan ng iyong kagipitan.

Kung ang kasero(a) mo ay naghain ng mas angkop na abiso at humingi ng katibayan, at kapag ang nangungupahan ay hindi mai-sumite ang angkop na katibayan, kabilang ang nilagdaan na deklarasyon, hindi magiging protektado ang nangungupahan sa ilalim ng Tenant Relief Act. Ibig sabihin nito, hindi magiging protektado ang nangungupahan laban sa pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa.


6. Kailangan ko pa rin bayaran ang upa?

Oo.  Hindi kinansela ng lokal na board ordinance at ng pang-estadong batas ang anumang upa.  Ang mga proteksyong ito ay tinitiyak na hindi ka maaring mapalayas para sa 100% na hindi nabayarang upa mula Marso hanggang Setyembre at 75% ng hindi bayarang upa sa pagitan ng Oktubre hanggang Enero, basta’t sinundan ang mga patakarang nabanggit sa itaas.  Ngunit ang proteksyon laban sa pagpapalayas ay hindi katulad ng pagkansela sa upa, at maari kang singilin ng iyong kasero(a) sa pamamagitan ng small claims o superior courts. Ayon sa pang-estadong batas, pagkatapos ng ika-1 ng Marso 2020 ka maaring singilin ng iyong kasero(a). Nakikiisa kami sa iba’t ibang grupo sa buong estado at bansa para kanselahin sana ang upa, at tuloy po kami makikipaglaban para hindi lahat ng pinansyal pagbangon ay papasanin natin bilang nangungupahan! Makibaka na!      


7. Apektado ba ng pang-estadong batas ang pagpapalayas maliban sa hindi pagbayad ng upa, tulad ng paglabag sa lease o nuisance?

Hindi. Hindi apektado ng pang-estadong batas na ito ang mga kasong pagpapalayas maliban sa hindi pagbayad ng upa dahil sa kagipitan dulot ng COVID-19. Subalit ipinagbabawal ang iyong kasero(a) na gumawa ng iba’t ibang paraan at dahilan para palayasin ka dulot ng hindi pagbayad ng upa. Kasalukuyang ipinagbabawal ng lokal na moratorium ang lahat ibang uri ng pagpapalayas (maliban kung ito ay angkop sa kalusugan at kaligtasan ng sinoman o angkop sa Ellis Act) hanggang sa 31 ng Marso 2021.


8. Ang kasero ko ba ay maaring gumamit ng ibang dahilan para palayasin ako dulot ng hindi pagbayad ng upa?

Ang sinomang kasero(a) na gagamit ng ibang uri ng pagpapalayas para makalusot sa pagbabawal ng pagpapalayas dulot ng hindi pagbayad ng upa ay haharap sa matinding parusa sa ilalim ng pang-estado at pambansang batas. Sa ilalim ng pang-estadong batas, ipinagbabawal ang sinomang kasero(a) na magsampa ng kasong pagpapalayas para lang awayin ang nangungupahan  o bilang banta ng pagpapalayas dulot ng hindi pagbayad ng upa. Ang sinomang kasero(a) na magtatangkang iwasan ang wasto proseso na dumaan sa korte ang kasong pagpapalayas, ay magmumulta ng $1,000-$2,500 para sa bawat paglabag.  Inutos ng CDC ang karagdagang multa na hindi lalagpas ng $200,000 para sa paglabag ng pambansang utos.



Pambansang Utos ng CDC; sakop ang mga petsa mula ika-5 ng Setyembre hanggang ika-31 ng Marso 2021.

Ang COVID-19 Tenant Relief Act ng 2020 (AB 3088); sakop ang mga petsa mula ika-1 ng  Marso hanggang ika-31 ng Enero 2021.

Moratorium ng Alkalde at palugit. Maaring mahanap ang buong listahan ng links sa updates ng moratorium sa website ng SF Rent Board. Sakop ang mga petsa mula ika-13 ng Marso hanggang Agosto o Setyembre 2020. Marahil na ito ay bigyan ng palugit mula sa Alkalde.

Utos ng SF Board sa Proteksyon ng Nangungupahan Laban sa COVID-19; ang sakop na petsa ay tulad din ng Utos ng Gobernador (N-28-20 at N-66-20), sa pagitan ng ika-16 ng Marso hanggang ika-30 ng September 2020.

Emergency legislation ng SF Board of Supervisors sa pagbabawal ng pagtaas ng upa sa mga rent control units. Sakop mga petsa sa pagitan ng ika-7 ng Abril hanggang ika-21 ng Oktubre 2020. Maaring basahin ang listahan ng mga palugit at ibang detalye tungkol sa sakop ng rent ordinance sa website ng SF Rent Board.

→ Naglaan ang SF Board of Supervisors ng emergency ordinance sa Proteksyon ng mga Nangungupahan Residential Hotels sa kalagitnaan ng pandemyang COVID-19; emergency ordinance na naglalaan ng COVID-19 SRO Relief Fund.

Ang SF Department of Public Health ay nag-utos sa ilalim ng order C19-04 na mayroong minimum cleaning standards para sa mga SROs at likasan.



⇨ COVID-19 MAPAGKUKUNAN NG KAALAMAN PARA SA NANGUNGUPAHAN