Moratorium ng Pagpapalayas







Kung naninirahan ka sa labas ng San Francisco: maaring iba ang iyong mga proteksyon.  Maaring tingnan ang mapa ng Anti-Eviction Mapping Project para sa updated na proteksyon sa buong US dito o ang listahan ng Columbia Law dito, at ang Coronavirus Resource Guide na nilikha ng Tenants Together para sa mga nangungupahan sa California. Maari basahin ang kaalaman tungkol sa AB 3088 dito.



** In-update noong Ika-9 ng Febrero 2021**


Sa Mga Nangungupahan sa San Francisco: Kung hindi ka makakabayad ng upa ngayon, hindi ka nag-iisa. Makipag-ugnayan sa isang tenant rights group kung hindi mo kayang magbayad ng upa ngayong buwan na ito! Mag-click dito para magkaisa at makibaka sa makatuwirang pagbangon.


Ang pang-estadong batas na  AB 3088 and SB 91 ay pinoprotektahan ka laban sa pagpapalayas kung ikaw ay hindi kayang magbayad ng upa dulot ng kagipitan dahil sa pandemia. Ang mga batas na ito ay may bisa mula ika-1 ng Marso 2020 hanggang ika-30 ng Hunyo 2021, kapag nasumite mo ang kinakailangang dokumento.

Mayroong mga karagdagang lokal at pambansang batas na maari kang maprotektahan laban sa pagpapalayas dulot ng ibang dahilan, maliban sa hindi pagbayad ng upa.



Mga links sa mga ilang parte sa ibaba:

Proteksyon sa mga Hindi Kayang Magbayad ng upa 

Mga Madalas Tanungin tungkol sa mga batas ng estado (AB 3088 at SB 91)

Mga Links na Angkop sa Legislasyon 



Proteksyon sa mga Hindi Kayang Magbayad ng upa. 

Sa unang bahagi ng pandemia (Marso-Agosto 2021): Ang mga hindi nabayarang upa sa mga petsang ito ay hindi maaring maging sanhi ng pagpapalayas, basta’t may kinalaman ito sa iyong kagipitan dulot ng COVID. Maari pa rin kolektahin ng iyong kasero(a) ang utang sa upa sa pamamagitan ng civil court, subalit ang hindi pagbayad ng upa ay hindi maaring maging sanhi ng pagpapalayas. Sakop ng mga petsang ito ang pang-estado at lokal na batas:

Ayon sa AB 3088, kinakailangan mong magsumite ng Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19 sa inyong kasero(a) sa loob ng 15 araw, pagkatapos kang bigyan ng abisong   "magbayad o lumayas (pay or quit)”. Dapat kabilang ang abisong ito at kabilang rin ang deklarasyon na kailangan mong lagdaan. Kailangan nakasulat ito sa anumang wika na nakasulat sa inyong kasunduan ng pag-upa.

Tinitiyak ng batas sa San Francisco na hindi ka maaring palayasin ng iyong kasero(a) dahil sa hindi nabayarang upa sa pagitan ng ika-16 ng Marso hanggang ika-31 ng Agosto 2020. (Ngunit maari ka pa rin sampahan civil lawsuit para kolektahin ang anumang balanse ng utang sa upa). 


Para sa hindi nabayarang upa sa pagitan ng ika-1 ng Setyembre 2020 hanggang ika-31 ng Enero 2021: protektado ka ng batas na AB 3088. Para maging kwalipikado sa ilalim ng batas na ito, kailangang isumite ang “Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19”, sa iyong kasero sa loob ng 15 araw, matapos makatanggap ng abiso dulot ng hindi pagbayad. Samantala, kailangang magbayad ng mahigit 25% ng iyong utang sa upa sa pagitan ng Sety embre hanggang Enero sa o bago mag ika-30 ng Hunyo 2021. Kung hindi, maari kang sampahan ng kasong pagpapalayas mula sa iyong kasero(a). Ang natitirang 75% ng iyong utang sa upa ay maaring kolektahin sa pamamagitan ng prosesong civil debt collections, ngunit hindi ka maaring palayasin dulot ng hindi nabayarang upa.  Mangyaring basahin sa ibaba ang proseso tungkol sa pagkamit ng mga proteksyong ito.


Mga Madalas Tanungin tungkol sa COVID-19 Tenant Relief Act ng 2020 (AB 3088)

1. Sino ang Protektado ng AB 3088?

Protektado ng AB 3088 ang mga nangungupahan na hindi kayang magbayad ng buong upa  who are unable dahil sa nadagdagang gastusin o kawalan ng sahod dulot ng pandemia. Ang batas na ito ay angkop sa lahat ng uri ng paupahan, kahit na hindi-sakop o sakop ito ng lokal na rent ordinance.  Kabilang dito ang mga pribadong paupahan, single family homes, BMRs at ibang mga unit na pinamamahalaan ng Lungsod, at mga SRO at boarding houses.  Protektado ang lahat ng nangungupahan, kahit anuman ang kanilang immigration status.

Para makamit ang mga proteksyon sa hindi pagbayad ng upa, kailangang magsumite ng “Deklarasyon ng Kagipitan dulot ng COVID-19”, sa iyong kasero(a) sa loob ng 15 araw kapag nakatanggap ka ng “abisong magbayad” sa kasero(a) AT magbayad ng 25% ng upa sa pagitan ng Setyembre 2021-Hunyo 2021, bago mag ika-30 ng Hunyo 2021.


 

2. Ang kasero(a) ko ba ay maari akong hainan ng abisong pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa?

Oo, ngunit ang abiso ay unang hakbang lamang sa prosesong pagpapalayas. Ang state law ay pinapayagan ang mga kasero(a) na hainan ka ng abiso tungkol sa hindi pagbayad ng upa (abisong pagbayad o lumayas) subalit may palugit sa pagbayad o mag-responde sa loob ng 15 araw, imbes na 3 araw lamang.

Kung hindi ka mag-responde sa loob ng 15 araw, kabilang ang kinakailangang deklarasyon o sa pagbayad ng iyong upa, ang iyong kasero ay maaring maghain ng kasong pagpapalayas. Kung hindi ka nakapag-responde ngunit hindi ito sinasadya, maari kang maipagtanggol sa korte.

Maaari kang maprotektahan laban sa pagpapalayas kung:

• Nakapag-responde ka sa abiso sa loob ng 15 araw, kasama ang kailangang deklarasyon. Bawat nangungupahan na may 18-taong gulang o higit pa ay dapat lagdaan ang deklarasyon, at nararapat na ulitin ang prosesong ito kada buwan.

• AT dapat bayaran ang 25% ng buong upa na hindi nabayaran sa pagitan ng Setyembre at Hunyo, bago mag ika-30 ng Hunyo 2021.

Kung sinunod mo ang parehong hakbang sa itaas, maari singilin ng iyong kasero(a) ang natitirang upa sa pamamagitan ng small claims o superior courts. Subalit, anumang utang ng hindi nabayarang upa ay hindi magiging sanhi ng pagpapalayas. Kung sasampahan ka ng kasong pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa sa pagitan ng ika-4 ng Marso 2020 at ika-30 ng Hunyo 2021, nililimitahan ng pang-estadong batas ang pampublikong pagsisiwalat ng mga kasong ganito sa korte.


3. Paano ko isusumite ang Deklarasyon? 

Maari mong ipadala ang deklarasyon ng kagipitan dulot ng COVID-19 sa address ng iyong kasero(a) sa pamamagitan ng koreo o mail; sa pag-abot ng liham sa personal o sa pamamagitan ng email (kung ito ay pinapayagan); o kung anuman ang paraan ng pagbayad ng iyong upa o ang ninanais na paraan ng pagpapadala. Dapat ipadala ang deklarasyon sa loob ng 15-araw kung kailan natanggap ang abisong “hindi pagbayad ng upa” na inihain ng iyong kasero(a).  Mahalaga na magkaroon ng katibayang ipinadala ang deklarasyon, halimbawa sa paghingi ng katibayang naipadala sa personal o ang pagpapadala sa pamamagitan ng certified mail.    


4. Paano kung hindi ko mai-susumite sa loob ng 15 araw ang kinakailangang deklarasyon?

Para maging protektado, dapat mong lagdaan at isumite ang deklarasyon sa loob ng 15-araw kung saan nakatanggap ka ng abisong pagpapalayas. Subalit, kung isusumite ito lagpas ng 15-araw, maari mo naman ito isumite kapag may makatuwiran kang dahilan kung bakit hindi nai-sumite ang deklarasyon sa loob ng 15 araw.  


5. Kinakailangan ba ng kasero(a) ko ang aking katibayan sa anumang sahod para maging kwalipikado sa tulong ng AB3088? 

Hindi!  Ang iyong kasero(a) ay marahil humingi ng dokumentong nagpapatunay ng kagipitan kung ang nangungupahan ay may “mas mataas na sahod”. Ngunit, hindi maaring pilitin ng kasero ang nangungupahan na magsumite ng katibayan ng sahod, para lang maging kwalipikado sa ilalim ng AB3088.  Kapag humingi ang kasero(a) mo ng iyong katibayan ng sahod, marapat na makipag-ugnayan sa isang abogado o tagapayo tungkol sa karapatang pabahay.

Karamihan sa mga nangungupahan ay hindi kinakailangang magsumite ng ibang katibayan. Ngunit kailangan pa rin magsumite ng deklarasyon ng kagipitan dulot ng COVID-19. Ang mga nangungupahan na may “mas mataas na sahod” (yung mga sumasahod ng lagpas 130% sa kalagitnaan na sahod) ay kailangang mag-sumite ng katibayan kasama ang deklarasyon kapag hiningi ito ng iyong kasero(a). Maaring lang hingin ng kasero(a) mo ang karagdagang katibayan kapag nasa kanya ang ibang katibayan ng iyong sahod  bago maghain ng abisong pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa.

Sa San Francisco, ang nangungupahang may “mas mataas na sahod” ay kabilang sa o lagpas ng mga sumusunod na limitasyon ng sahod:

Sambahayan ng 1 = $130,250

Sambahayan ng 2= $148,850

Sambahayan ng 3= $167,450

Sambahayan ng 4= $186,050

Sambahayan ng 5= $200,950

Sambahayan ng 6= $215,800

Sambahayan ng 7= $230,700

Sambahayan ng 8= $245,600

Kabilang sa anumang katibayan ng kagipitan ang tax returns, pay stubs, nakasulat na abiso mula sa iyong amo, medical bills, at iba pang katibayan ng iyong kagipitan.

Kung ang kasero(a) mo ay naghain ng mas angkop na abiso at humingi ng katibayan, at kapag ang nangungupahan ay hindi mai-sumite ang angkop na katibayan, kabilang ang nilagdaan na deklarasyon, hindi magiging protektado ang nangungupahan sa ilalim ng Tenant Relief Act. Ibig sabihin nito, hindi magiging protektado ang nangungupahan laban sa pagpapalayas dulot ng hindi nabayarang upa.


6. Kailangan ko pa rin bayaran ang upa?

Oo.  Hindi kinansela ng lokal na board ordinance at ng pang-estadong batas ang anumang upa.   Nakikiisa kami sa iba’t ibang grupo sa buong estado at bansa para kanselahin sana ang upa, at tuloy po kami makikipaglaban para hindi lahat ng pinansyal pagbangon ay papasanin natin bilang nangungupahan! Makibaka na!      

Ang mga proteksyong ito ay tinitiyak na hindi ka maaring mapalayas para sa 100% na hindi nabayarang upa mula Marso hanggang Setyembre at 75% ng hindi bayarang upa sa pagitan ng Oktubre 2020 hanggang Hunyo 2021, basta’t susundin ang mga patakarang nabanggit sa itaas.  Ngunit ang proteksyon laban sa pagpapalayas ay hindi katulad ng pagkansela sa upa, at maari kang singilin ng iyong kasero(a) sa pamamagitan ng small claims o superior courts.

Ayon sa pang-estadong batas, hindi maaring kolektahin ng mga kasero(a) ang utang sa upa sa pamamagitan ng small claims court hanggang Agosto 2021. Hindi nila maaring gamitin ang iba pang civil courts hanggang Hulyo. May konting panahon pa para subukang makakuha ng ayuda (maaring basahin ang susunod na tanong sa ibaba). Makipag-ugnayan sa isang tenant rights group kung sinisingil ka ng iyong kasero sa iyong utang sa upa!   


7. Magkakaroon ba ng ayuda para matulungan akong bayarin ang utang ko sa upa?

Oo, subalit ang pagka-apruba ay nakalaan sa mga patakaran ng programa, inyong sahod, at iba pang dahilan.  Maaring basahin ang pahinang ito para sa karagdagang kaalaman sa ayudang nakalaan sa upa.


8. Maari bang gamitin ng aking kasero(a) ang kasalukuyan kong pagbayad ng upa o ang aking deposito para bayaran ang aking utang sa upa?

Hindi maari.  Itinukoy ng SB 91 na hindi maaring gamitin ng iyong kasero ang kasalukuyang pagbayad ng upa para sa hindi nabayarang upa o anumang kulang na balanse. Hindi rin maaring gamitin ang inyong deposito para maipuksa ang utang na upa na wala ang inyong pahintulot. Higit sa lahat, hindi ka maaring singilin ng late fees para sa hindi nabayarang upa sa loob ng petsang ito.


9. Apektado ba ng pang-estadong batas ang pagpapalayas maliban sa hindi pagbayad ng upa, tulad ng paglabag sa lease o nuisance?

Hindi. Hindi apektado ng pang-estadong batas na ito ang mga kasong pagpapalayas maliban sa hindi pagbayad ng upa dahil sa kagipitan dulot ng COVID-19. Subalit ipinagbabawal ang iyong kasero(a) na gumawa ng iba’t ibang paraan at dahilan para palayasin ka dulot ng hindi pagbayad ng upa. Kasalukuyang ipinagbabawal ng lokal na moratorium ang lahat ibang uri ng pagpapalayas (maliban kung ito ay angkop sa kalusugan at kaligtasan ng sinoman o angkop sa Ellis Act) hanggang sa 31 ng Marso 2021.


10. Ang kasero ko ba ay maaring gumamit ng ibang dahilan para palayasin ako dulot ng hindi pagbayad ng upa?

Ang sinomang kasero(a) na gagamit ng ibang uri ng pagpapalayas para makalusot sa pagbabawal ng pagpapalayas dulot ng hindi pagbayad ng upa ay haharap sa matinding parusa sa ilalim ng pang-estado at pambansang batas. Sa ilalim ng pang-estadong batas, ipinagbabawal ang sinomang kasero(a) na magsampa ng kasong pagpapalayas para lang awayin ang nangungupahan  o bilang banta ng pagpapalayas dulot ng hindi pagbayad ng upa. Ang sinomang kasero(a) na magtatangkang iwasan ang wasto proseso na dumaan sa korte ang kasong pagpapalayas, ay magmumulta ng $1,000-$2,500 para sa bawat paglabag.  Inutos ng CDC ang karagdagang multa na hindi lalagpas ng $200,000 para sa paglabag ng pambansang utos.



Pambansang Utos ng CDC; sakop ang mga petsa mula ika-5 ng Setyembre hanggang ika-31 ng Marso 2021.

Ang COVID-19 Tenant Relief Act ng 2020 (AB 3088); sakop ang mga petsa mula ika-1 ng  Marso hanggang ika-30 ng Hunyo 2021.

Ipinagbabawal ng legislation mula sa SF Board ang lahat ng uri ng pagpapalayas na hindi pinagbawal ng pang-estadong batas (ang hindi pagbayad ng upa ay sakop ng AB 3088 ngunit hindi sakop ang Ellis) hanggang ika-31 ng Marso 2021.

Utos ng SF Board sa Proteksyon ng Nangungupahan Laban sa COVID-19; ang sakop na petsa ay tulad din ng Utos ng Gobernador.

→ Ang SF Board of Supervisors ay naghain ng emergency ordinance na nagbibigay Proteksyon sa mga Nakatira sa Residential Hotels sa kalagitnaan ng pandemiang COVID-19. Itong emergency ordinance ay nagsisilbing ayuda ng COVID-19 SRO Relief Fund.

→ Utos ng SF Department of Public Health ang C19-04 na may patakaran sa paglilinis  sa loob ng mga SROs at silungan.

Ang Mayoral Moratorium at ang pagpapalawak nito. Matatagpuan ang buong listahan ng mga links sa moratorium updates sa SF Rent Board website. Sakop ang mga petsa sa pagitan ng ika-13 ng Marso hanggang Agosto o Setyembre 2020. Marahil na palalawakin ang ilang bahagi nito.

Emergency legislation ng SF Board of Supervisors sa pagbabawal ng pagtaas ng upa sa mga rent control units. Sakop mga petsa sa pagitan ng ika-7 ng Abril hanggang ika-21 ng Oktubre 2020. Maaring basahin ang listahan ng mga palugit at ibang detalye tungkol sa sakop ng rent ordinance sa website ng SF Rent Board.



⇨ COVID-19 MAPAGKUKUNAN NG KAALAMAN PARA SA NANGUNGUPAHAN