舊金山逼遷暫停令






假如您住在舊金山以外的地區,那麼相關的租客保護法律會有所不同。請點擊租客聯盟Tenants Together)為加州租客撰寫的《冠狀病毒應對資源指南》。加州範圍內的租客們亦能在此鏈接中查閱關於州法律《AB3088》的資訊。

**更新於二零二一年一月二十九日**


舊金山租客:如果您現在無法交租,你其實並不孤單。假如您這個月不打算交租,請先諮詢租客權益機構。點擊此處來加入我們,一起爭取公平的復甦機會。

加州法案《AB3088》和《SB91旨在保護因疫情無法如期繳付租金並達到某些標準的租客不被驅逐。法律涵蓋的時間段為2020年3月1日至2021年6月30日,前提是某些法律規定被遵守。還有另外一些本地和聯邦的保護法律可保護您不會因疫情引起的欠租而被房東驅逐。

在新冠疫情期間,舊金山本地已經下達了一系列的法律和政令來保護租客。AB3088取代了我們本地對欠租租客的保護,因此理解新的法律對租客而言非常重要。有一些其它本地與驅逐相關的租客保護法律將繼續有效


以下列出了一些相關內容的網頁鏈接:

與欠租相關的租客保護

AB3088的最常見疑問

更多相關立法的鏈接

 

與欠租相關的租客保護

疫情早期階段(2020年3月到8月):不會因欠下此階段的租金而遭到驅逐,只要該欠租是由於新冠疫情所引起的。您的房東可以在民事法庭向您追討該筆租金債務,但無法繳清該筆債務是不會直接導致您被驅逐。州法律和本地法律都涵蓋了此時間段的欠租:

AB3088》規定您須在房東向您發出《繳租或搬走通知書》的15日內,向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》。而房東則必須要在發給你的通知書中附上此權利的通知和該聲明書模板供您填寫並提交,並必須使用與您租約一致的語言以便您能理解該通知的內容。

舊金山本地法律規定您不會因在2020年3月16日至2020年8月31日因疫情導致的欠租而被房東驅逐(但房東仍可以通過民事法庭向您追討該筆未繳欠債)。

對於在2020年9月1日至2021年1月31日期間的應繳租金:州法《AB3088》為您提供了一些保護。為了符合要求來獲得該法律的保護,您必須在房東向您發出追討欠租通知書後的15日內向房東提交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》。另外,您必須在2021年6月30日之前,至少向房東支付9月至1月期間累積租金的25%,否則您的房東可開始驅逐您的起訴流程。餘下的75%欠租則可通過民事債務追討程序向您追討,卻不能因您欠繳該部分租金而驅逐您。更多詳情請查閱下文。

 

對州法律《AB3088》和《SB91解讀的常見答疑


1.  誰受《AB3088》和它的延續法律《SB91》的保護?

《AB3088》保護所有因為新冠疫情而導致增加費用或減少收入,從而導致無法如期交租的租客。該法律適用於所有加州住宅單位,無論該單位是否受本地租務條例管制。包括:私人租賃單位、獨棟單戶屋、廉租單位及其他租金受市府管制的單位、散房單位及同戶各房獨立分租式單元。無論何種移民身份的租客都會受保護。

租客要得到欠租卻免被驅逐的法律保護,則必須要在收到房東關於租客欠租的書面通知後的15天之內,向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》,並在2021年6月30日或之前支付從2020年9月至2021年6月期間累積租金總額之25%的租金。


2.  我的房東是否可以因我未繳清租金而向我發出驅逐通知?

可以。但這個驅逐通知只是整個驅逐程序的首個步驟。州法律允許房東給租客發出欠租通知(要求若不付款則遷出的通知),但租客必須付款或回應該欠租通知的期限就從通常的3天延長至15天。

假如租客未能在15天內回應房東發出的欠租通知,且未向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》或未能繳交25%的欠租,房東可向法庭提交訴訟文書申請開始驅逐的法律程序。假如是因無意的失誤導致未能及時對房東發出的欠租通知進行回應,則在該驅逐案中,租客在法庭中有對該驅逐案的辯護理由。

在以下情況中,租客受法律保護免遭驅逐:

• 在收到房東通知後的15天內作出回應,並提交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》。一同居住的家庭成員中的所有成年人都必須親筆簽署該聲明書,且接下來的每個月都必須重複遞交新的聲明書。

• 且必須在2021年6月30日或之前繳交從2020年9月到2021年6月期間累積總租金額的25%。

假如租客完成了上述的兩個步驟,房東就只能通過小額債務法庭或高等法院提交民事訴訟申請,要求租客償還餘下的欠租債務,但不能因餘下的欠租債務而向法庭申請驅逐租客。假如租客因2020年3月4日至2021年6月30日期間欠租而面臨驅逐的法庭程序,按州法律規定,相關的驅逐案件的法庭記錄將不會對外公開(限制公眾查閱)。


3. 我該如何向房東提交經濟困難聲明書?

你可將《因新冠疫情引致財政困難聲明書》亦郵寄的方式寄到房東在欠租通知上寫明的可郵寄的地址,假如通知書上寫明房東可當面接收聲明書的地址,則可當面遞交給房東,或以電子郵件的形式、以及過去支付租金的可行方式將聲明書寄送給房東。

聲明書必須要在租客收到房東發出的關於欠租的通知書後的15天之內寄出或被房東收到。租客要保存好已交付聲明書的證據,比如當面遞交時要求房東提供收據,或以掛號信的形式寄送給房東。


4. 假如租客未能及時交回法律所規定的聲明書?

為了得到保護,租客必須在收到欠租驅逐通知書後的15天之內簽署並向房東交予聲明書。但假如租客未能及時將聲明書交予房東,那麼可能將要在接下來的驅逐案的法庭訴訟程序中,鑒於為何未能在15天的期限內及時向房東遞交聲明書,而向法庭作出合情合理的解釋。


5. 房東是否可要求租客提供收入證明以自證符合AB3088救濟的條件?

不能!假如房東事前知道租客屬於“高收入”人群,則房東可能有權要求租客出示經濟困難情況的證明文件。但房東不可因租客尋求AB3088的救濟時要求任何租客出示收入信息。假如租客收到來自房東的請求出示收入文件的信件,應咨詢租務律師或住房顧問的意見後再作決定。

除了需向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》,大部分租客無須向房東提供其它文件。除非是在房東明確要求的情況下,“高收入租客”(那些收入超過舊金山地區家庭收入中位數130%的租客)則需要向房東提供相關文件來證明財政困難聲明書的真實性。房東只能在向租客發送欠租驅逐通知書之前已經掌握了租客的收入證據的情況下,要求租客提供額外的證明文件。

在舊金山,“高收入租客”的定義是收入達到或超過以下額度的家庭:

1人家庭=13萬零250美元
2人家庭=14萬8千850美元
3人家庭=16萬7千450美元
4人家庭=18萬6千50美元
5人家庭=20萬零950美元
6人家庭=21萬5千800美元
7人家庭=23萬零700美元
8人家庭=24萬5千600美元

經濟困難證明文件包括納稅申報單、工資單、僱主的聲明書、醫療賬單、或其它能夠證明租客正面臨的經濟困難的文件。

根據此租客救濟法案,假如房東已發出法律所規定的通知書並要求提供證明文件,而租客既未向房東提供已簽署的聲明書,亦為提供相關的證明文件,那麼租客有可能將不會受到該法案的保護,將因欠租而面臨被房東驅逐的法律程序。


6. 租客是否需要繳清欠租?

要。無論是地方法律或者是州政府的法律都未能抹除欠租。我們正在和全州乃至全國各地的團體一起呼籲全面抹除欠租,我們將繼續努力來確保租客群體不會獨立承擔經濟復甦的極大代價!來加入我們的行列吧!

法律只能保護租客不會因無法繳清今年3月到9月期間累積的全額租金,以及無法繳清2020年10月到2021年6月期間累積的75%租金而面臨被房東驅逐的困境。因為我們為租客們提供了上述的指引以獲得相關法律的保護。但這些保護租客免於驅逐的法律並不等同於抹除欠租,房東們依然可以通過小額債務法庭或高等法院等途徑來嘗試追討欠租債務。加州法律規定,在2021年8月之前,房東都不可在小額錢債法庭嘗試向租客追討欠租債務,在7月之前不可以在其它民事法庭追討欠租債務,因此您在此期間可以有時間找到援助(查閱下個問題的解答)。如果您的房東起訴您來追討欠租債務,您可以咨詢租客權益組織尋求協助。


7. 有沒有援助撥款能幫我支付我的欠租債務

有的,但要視乎您的收入和其它因素來衡量究竟您是否符合申請援助金的資格。此頁面中也提到了關於租金援助的一些資訊。


8.  我的房東能否用我目前的繳付的租金或押金來支付我過去欠下的租金債務?

不可以。SB91釐清了這個問題,房東不可以將你現在繳交的該月租金用於清繳您在過去欠下租金和其它收費,如無您的明確授權,不可將您的押金用來支付你的欠租。此外,房東不可因你在此期間欠下租金而向你收取遲交租的罰款。


9.  這項加州法案是否會影響其他基於非欠租理由而申請的驅逐案件,如違反租約或滋事妨害他人?

不會。此項加州法律並不影響基於其他非疫情欠租理由而提交法庭的驅逐案件,但此法律規定房東由於租客欠租,轉而藉口驅逐是基於其他理由的做法屬於違法。目前,本地法律禁止在今年11月之前驅逐任何租客(除非是與公共健康和安全有關的驅逐案或是以艾利斯法案為驅逐理由的案件)。該政令在十一月之前依然生效,其有效期亦可被再度延長。


10.  由於租客欠租,房東是否能用其它藉口來試圖驅逐?

假如房東試圖用其它藉口來繞過法律對因疫情導致欠租的租客之保護,對租客進行驅逐,將面臨該項法案以及聯邦法律的處罰。根據州法律,任何房東試圖用其它類型的驅逐案來報復因疫情而欠租的租客,從而繞過法律所規定的正當驅逐之法庭程序,則每項違法行為至少可被罰1千到2千500美元不等。而美國疾病控制與預防中心亦下達聯邦政令,規定違反的相關人士將面臨最高20萬美元的處罰。


美國聯邦疾病控制與預防中心下達的政令;涵蓋時間範圍為2020年9月4日至12月31日

2020新冠疫情租客救濟法案《AB3088》和新冠疫情救濟:租務及聯邦租金援助《SB91;涵蓋時間範圍為2020年3月1日至2021年6月30日。

舊金山市參事委員會已表決通過的新冠疫情租客保護條例與州長的行政政令(N-28-20N-66-20)涵蓋的時長相同,目前為2020年3月16日至2020年9月30日。

→舊金山市參事委員會已表決通過的緊急立法為疫情期間的住宅型旅館(散房租客)的住客提供法律保護,該法律亦為舊金山的散房大樓籌措了緊急支援基金。

舊金山衛生局亦下達政令C19-04,要求散房大樓和人群密集的庇護所遵守該政令所規定的最低衛生標準

市長驅逐延緩政令及各次延長有效時長的增補政令可在舊金山租務局的網站上(請點擊此鏈接)查詢關於驅逐延緩政令的最新內容。目前涵蓋時間範圍為2020年3月13日至2020年8月或9月。政令的部分內容的有效期可能會再被延長。

舊金山市參事委員會已表決通過的緊急立法,禁止房東對收租金管制的單位上漲租金。該立法涵蓋的時間範圍為2020年4月7日至2020年10月21日。詳情請參閱舊金山租務局的網站