舊金山逼遷暫停令






假如您住在舊金山以外的地區,那麼相關的租客保護法律會有所不同。請點擊此鏈接查詢反逼遷地區分析項目(Anti-Eviction Mapping Project)在美國各地更新的租客保護資訊,或查閱哥倫比亞大學法律系的清單,以及查詢租客聯盟Tenants Together)為加州租客撰寫的《冠狀病毒應對資源指南》。加州範圍內的租客們亦能在此鏈接中查閱關於新法律AB3088的資訊。



** 更新於2021年1月21日。英文版會有更多及時更新 **


舊金山租客:如果您現在無法交租,你其實並不孤單。假如您這個月不打算交租,請先諮詢租客權益機構。點擊此處來加入我們,一起爭取公平的復甦機會。


2020新冠疫情租客救濟法案(AB3088是一項新的加州法案,旨在保護在2020年3月1日到2021年1月31日因疫情無法如期繳付租金並達到某些標準的租客不被驅逐。

在新冠疫情期間,舊金山本地已經下達了一系列的法律和政令來保護租客。AB3088取代了我們本地對欠租租客的保護,因此理解新的法律對租客而言非常重要。有一些其它本地與驅逐相關的租客保護法律將繼續有效

 

以下列出了一些相關內容的網頁鏈接:

與欠租相關的租客保護

AB3088的最常見疑問

更多相關立法的鏈接

 

與欠租相關的租客保護

租客保護的範圍和繳交欠租的期限取決於欠租的實際到期時間:

對於在2020年3月1日至15日之前本應繳清的欠租:租客將受AB3088的保護。為了能夠符合受該法律保護的標準,租客需要向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》。在2021年3月1日之後,房東才可因任何此期間累積之未繳租金向法庭提起民事訴訟,來向租客追討此期間累積的租金債務。

對於在2020年3月16日至8月31日期間本應繳清的欠租:租客將受兩項本地法律的保護。市長的政令能夠確保租客能有直至2021年2月28日的時間繳清欠租。推薦但並不是必須的做法是租客向房東發送書面通知向其解釋,由於新冠疫情,對租客造成了經濟困難因而無法如期繳納全額租金。假如在繳清期限後租客依然未能繳清欠租,則租客受舊金山市參事委員會已表決通過的法律保護,不會因此期間的欠租而被房東驅逐。在2021年3月1日以後,房東才能向法庭提起民事訴訟,來向租客追討此期間累積的租金債務。

對於在2020年9月期間本應繳交的欠租:租客受本地法律的保護,該法律禁止對於欠租的驅逐,但這筆欠租就沒有直至明年二月的繳清期限。這意味著假如租客未能繳清9月的租金,則房東可立即向法庭提起民事訴訟,追討該筆租金債務。州政府法律AB3088為租客提供了更長的償付欠租的期限,但同時要求租客在收到房東的通知後的15天內,向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》,並在2021年1月31日之前向房東繳交九月份租金額的25%。

對於在2020年10月1日至2021年1月31日期間本應繳交的租金:租客受州法律AB3088的保護。要符合該受法律保護的標準,租客必須在收到房東關於欠租所發的通知後的15天之內,向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》,另外需在2021年1月31日之前繳付應付租金額的25%,否則房東有權申請驅逐的法律程序。而房東可在2021年3月後,開始向小額債務法庭提交申請,來向租客追討此期間所累積的餘下這75%租金債務。但租客則不會因未能繳納這75%的租金而面臨驅逐。下文講會更詳盡地解釋如何才能確保自己受上述法律所保護。


 

2020新冠疫情租客救濟法案AB3088解讀的常見答疑


1. 誰受AB3088的保護?

該法律適用於所有加州住宅單位,無論該單位是否受本地租務條例管制。包括:私人租賃單位、獨棟單戶屋、廉租單位及其他租金受市府管制的單位、散房單位及同戶各房獨立分租式單元。無論何種移民身份的租客都會受保護。AB3088基本適用於那些,由於疫情而導致收入減少或支出增加,從而導致無法如期繳交全額租金的租客。

租客要得到欠租卻免被驅逐的法律保護,則必須要在收到房東關於租客欠租的書面通知後的15天之內,向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》,並在2021年1月31日或之前支付此期間累積欠租額25%的租金。


2. 我的房東是否可以因我未繳清租金而向我發出驅逐通知?

可以。但這個驅逐通知只是整個驅逐程序的首個步驟。州法律允許房東給租客發出欠租通知(要求若不付款則遷出的通知),但租客必須付款或回應該欠租通知的期限就從通常的3天延長至15天。

假如租客未能在15天內回應房東發出的欠租通知,且未向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》或未能繳交欠租,房東最早可於2020年10月5日向法庭提交訴訟文書申請驅逐。假如是因無意的失誤導致未能及時對房東發出的欠租通知進行回應,則在該驅逐案中,租客在法庭中有對該驅逐案的辯護理由。

在以下情況中,租客受法律保護免遭驅逐:

• 在收到房東通知後的15天內作出回應,並提交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》。一同居住的家庭成員中的所有成年人都必須親筆簽署該聲明書,且接下來的每個月都必須重複遞交新的聲明書。

• 且必須在2021年1月31日或之前繳交從今年9月到明年1月期間累積總租金額的25%。

假如租客完成了上述的兩個步驟,房東就只能通過小額債務法庭或高等法院提交民事訴訟申請,要求租客償還餘下的欠租債務,但不能因餘下的欠租債務而向法庭申請驅逐租客。假如租客因2020年3月4日至2021年1月31日期間欠租而面臨驅逐的法庭程序,按州法律規定,相關的驅逐案件的法庭記錄將不會對外公開(限制公眾查閱)。


3. 我該如何向房東提交經濟困難聲明書?

你可將《因新冠疫情引致財政困難聲明書》亦郵寄的方式寄到房東在欠租通知上寫明的可郵寄的地址,假如通知書上寫明房東可當面接收聲明書的地址,則可當面遞交給房東,或以電子郵件的形式、以及過去支付租金的可行方式將聲明書寄送給房東。

聲明書必須要在租客收到房東發出的關於欠租的通知書後的15天之內寄出或被房東收到。租客要保存好已交付聲明書的證據,比如當面遞交時要求房東提供收據,或以掛號信的形式寄送給房東。


4. 假如租客未能及時交回法律所規定的聲明書?

為了得到保護,租客必須在收到欠租驅逐通知書後的15天之內簽署並向房東交予聲明書。但假如租客未能及時將聲明書交予房東,那麼可能將要在接下來的驅逐案的法庭訴訟程序中,鑒於為何未能在15天的期限內及時向房東遞交聲明書,而向法庭作出合情合理的解釋。


5. 房東是否可要求租客提供收入證明以自證符合AB3088救濟的條件?

不能!假如房東事前知道租客屬於“高收入”人群,則房東可能有權要求租客出示經濟困難情況的證明文件。但房東不可因租客尋求AB3088的救濟時要求任何租客出示收入信息。假如租客收到來自房東的請求出示收入文件的信件,應咨詢租務律師或住房顧問的意見後再作決定。

除了需向房東遞交《因新冠疫情引致財政困難聲明書》,大部分租客無須向房東提供其它文件。除非是在房東明確要求的情況下,“高收入租客”(那些收入超過舊金山地區家庭收入中位數130%的租客)則需要向房東提供相關文件來證明財政困難聲明書的真實性。房東只能在向租客發送欠租驅逐通知書之前已經掌握了租客的收入證據的情況下,要求租客提供額外的證明文件。

在舊金山,“高收入租客”的定義是收入達到或超過以下額度的家庭:

1人家庭=13萬零250美元

2人家庭=14萬8千850美元

3人家庭=16萬7千450美元

4人家庭=18萬6千50美元

5人家庭=20萬零950美元

6人家庭=21萬5千800美元

7人家庭=23萬零700美元

8人家庭=24萬5千600美元

經濟困難證明文件包括納稅申報單、工資單、僱主的聲明書、醫療賬單、或其它能夠證明租客正面臨的經濟困難的文件。

根據此租客救濟法案,假如房東已發出法律所規定的通知書並要求提供證明文件,而租客既未向房東提供已簽署的聲明書,亦為提供相關的證明文件,那麼租客有可能將不會受到該法案的保護,將因欠租而面臨被房東驅逐的法律程序。


6. 租客是否需要繳清欠租?

要。無論是地方法律或者是州政府的法律都未能抹除欠租。法律只能保護租客不會因無法繳清今年3月到9月期間累積的全額租金,以及無法繳清今年10月到明年1月期間累積的75%租金而面臨被房東驅逐的困境。因為我們為租客們提供了上述的指引以獲得相關法律的保護。但這些保護租客免於驅逐的法律並不等同於抹除欠租,房東們依然可以通過小額債務法庭或高等法院等途徑來嘗試追討欠租債務。加州法律規定,在2021年3月1日之前,房東都不可嘗試向租客追討欠租債務。

我們正在和全州乃至全國各地的團體一起呼籲全面抹除欠租,我們將繼續努力來確保租客群體不會獨立承擔經濟復甦的極大代價!來加入我們的行列吧!


7. 這項州法律對於其它非欠租類,基於違反租約或公共滋擾行為的理由而引起的迫遷有效嗎?

無效。該州法律並不為因新冠疫情而引起的欠租以外的迫遷案件提供任何保護,但規定假如您由於疫情而欠租,房東因此來使用其它迫遷理由來試圖趕走您的行為屬於非法行為。目前,舊金山本地的立法禁止絕大部分迫遷直至2021年3月31日(基於健康和安全或艾利斯行動引致的迫遷除外)。


8. 由於租客欠租,房東是否能用其它藉口來試圖驅逐?

假如房東試圖用其它藉口來繞過法律對因疫情導致欠租的租客之保護,對租客進行驅逐,將面臨該項法案以及聯邦法律的處罰。根據州法律,任何房東試圖用其它類型的驅逐案來報復因疫情而欠租的租客,從而繞過法律所規定的正當驅逐之法庭程序,則每項違法行為至少可被罰1千到2千500美元不等。而美國疾病控制與預防中心亦下達聯邦政令,規定違反的相關人士將面臨最高20萬美元的處罰。



美國聯邦疾病控制與預防中心下達的政令;涵蓋時間範圍為2020年9月4日至2021年3月31日

2020新冠疫情租客救濟法案(AB3088);涵蓋時間範圍為2020年3月1日至2021年1月31日。

市長驅逐延緩政令及各次延長有效時長的增補政令可在舊金山租務局的網站上(請點擊此鏈接)查詢關於驅逐延緩政令的最新內容。目前涵蓋時間範圍為2020年3月13日至2020年8月或九月。政令的部分內容的有效期可能會再被延長。

→舊金山市參事委員會立法通過禁止所有不與州法律有衝突的迫遷直至2021年3月31日(AB3088已涵蓋欠租,不包括艾利斯行動)。

舊金山市參事委員會已表決通過的新冠疫情租客保護條例與州長的行政政令(N-28-20N-66-20)涵蓋的時長相同,目前為2020年3月16日至2020年9月30日。

→舊金山市參事委員會已表決通過的緊急立法禁止房東對收租金管制的單位上漲租金。該立法涵蓋的時間範圍為2020年4月7日至2020年10月21日。詳情請參閱舊金山租務局的網站

→舊金山市參事委員會已表決通過的緊急立法為疫情期間的住宅型旅館(散房租客)的住客提供法律保護,該法律亦為舊金山的散房大樓籌措了緊急支援基金。

舊金山衛生局亦下達政令,要求散房大樓和人群密集的庇護所遵守該政令所規定的最低衛生標準