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三藩市反逼遷聯盟 住客權益知多啲

業主不能無理逼遷你!業主必須遵守特定的法律程序才能合法逼遷。注意:口頭逼遷不算數,業主必須給予租客書面逼遷通知。如果你住在受租務條例管制的單位,你的業主只能在有「正當理由」的情況下逼遷你。

如果你有逼遷危機,請立即聯絡房屋輔導員。
瀏覽 这里 獲取三藩市的房屋機構資料。

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你被逼遷嗎?

根據租務條例第37.9(a) 段的規定,如果要逼遷一個住在受租務條例管制單位的租客,業主必須有「正當理由」去逼遷。想知道「正當理由」包括什麼,請瀏覽 www.sftu.org/justcauses/

有些租客被逼遷因為他們違反租約或違法,這種逼遷稱為「租客過失逼遷」,以下是常見的租客過失: 即使租客沒有犯錯,業主仍有機會逼遷你,這種逼遷稱為「無過失逼遷」,租客通常能獲得一筆逼遷賠償。以下是常見的「無過失逼遷」例子:
1.    欠租、習慣性遲交租、租金經常彈票

2.    在業主書面通知過後仍違反租約條款

3.    為業主或樓宇內的其他租戶製造麻煩或構成嚴重干擾。

 

1.    業主或業主親屬想取回單位自住

2.    已轉為康度用途的樓宇買賣。注意:長者及殘疾人士不能在此理由下被逼遷

3.    資本設備改良及翻新單位為由逼遷。當工程完結後,租客有權以相同租金返回單位居住

4.    「艾利斯法案」逼遷,指業主想把樓宇的所有單位退出租賃市場而作的逼遷

逼遷通知
口頭逼遷不算數,只有發出書面逼遷通知後才能正式啟動逼遷程序。逼遷通知普遍有三種:3天、30天、60天逼遷通知。即使你在逼遷通知到期後仍未搬出,業主也不可以強迫你離開。此時業主應向法庭申請「非法侵占」(Unlawful Detainer) 的傳票 (Summons) 以開始法庭逼遷程序。

如果你收到“Summons and Complaint for Unlawful Detainer” (非法侵占傳票),你必須在5天內答覆此傳票,不然你便有機會失去審訊的權利,而且逼遷程序會進行得更快。所謂的5天是由你收到傳票翌日開始計算,週末及假日同樣計算在內,不過第5日(到期日)不能是在週末或假日。如果你不答覆傳票,你將會自動輸掉,而且最快一星期內會由警長逐你出單位。

答覆:你要填一份法庭文件「Answer」(答覆) 以回應傳票。你也可以首先提出法庭動議來攻擊逼遷的有效性。我們強烈建議你到逼遷防禦聯盟 (evictiondefense.org) 求助,以填寫相關法律文件。

透過法庭完成逼遷:
業主沒有權力把你踢出家門,唯有法官及警長可以。當你租住單位時,你有權居住此處,直至你自己想搬走或業主得到法庭的允許把你趕走。在你被趕走前,你有權把你的案件帶到法庭審判。如果你勝出,你可以留下。相反,輸了就只有警長有權把你趕走。

法律援助:
你需要法律援助去答覆「非法侵占」傳票。逼遷防禦聯盟 (EDC) 可以幫到你,請帶齊所有相關文件親身到三藩市米慎街1338號4樓,開放時間是早上9:30-11:30及下午1-3時。

報復性逼遷:
加州民事法典第1942.5條指業主不能以逼遷或加租的手段報復租客。如果業主在你行使租客權利後的六個月內想逼遷你,你便能抗辯。請確保你有保存令業主有動機報復你的證據,例如租務管理處的通知、樓宇檢查處的通知等等。
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我的樓宇正在出售

新業主接手後,你的租客權利並不會有變。租客不會因為樓宇轉手而被逼遷,加租,或改變租約條款。

不要慌張! 這個時候最重要的是了解租客權利來保護自己的家園。

當一棟樓宇轉讓時,通常會有以下3個可能性:

  1. 樓宇被轉換成為公寓或「共同契約承租人」(Tenancy In Common) 的共同擁有形式來出售。
  2. 業主搬進其中一個或多個單位中,或者把其中的單位留給親人居住。
  • 業主可能會以「業主自住」的理由來搬進你的單位,但一定要遵從法律程序。很多時候「業主自住逼遷」都是假的,單位可能被丟空或重新以市價出租,這都是違法的。
  1. 樓宇繼續以租賃物業投資形式運作 (業主不在此居住)

由於現時的房屋市價非常昂貴,新業主會找方法來增加利潤:

  • 新業主可能會要求租客重新簽署一份比之前苛刻和限制的租約,又或者會減少服務來降低成本以賺取最多的利潤。
  • 以金錢 (自願退出同意書) 鼓勵租客自己搬走,但當然你不用接受,因為對你來說不會是一個好的交易。
  • 針對騷擾租金較便宜的長期租戶,因為一旦長期租戶搬走,新業主就可以隨意提高租金。

甚麼是「租客問卷」? 我應該簽嗎?

當物業轉讓時,地產中介會要求租客填寫一份「租客問卷」(“Estoppel Agreement” or “Rental Questionnaire”) ,因為業主想知道每一戶租客在樓宇內的使用權,確定租客可以使用什麼,或者有什麼是租客被禁止做的事情。您不必填寫或簽署此問卷,除非你的租約規定有此需要。你可以寫一份非正式的信函來代替這份問卷,此舉可以避免因在問卷中遺漏填寫重要資料而帶來的麻煩,你也可在非正式信函中記錄任可業主對你作出的口頭協議 – 例如: 加上額外的室友、寵物、停車位、後院的使用權等等…

我需要簽新的租約嗎?

有時候新業主會嘗試強逼租客簽署新的租約協議。但你並不需要簽署與原本租約協議內容差異的新租約!除非業主提供一份內容跟之前一模一樣的新租約來要求你簽署。也如果你搬進時有簽約,但現在按月協議,簽訂另一租約可能較為安全,這可以保護你在租住期間被無過錯逼遷 (艾麗斯逼遷或業主自住逼遷)。

業主加租:

新業主加租並不能夠超出過允許的金額。如果前業主已多年未加租,新業主則可以連同之前累積的年份來增加租金,而這些必須是允許的年份。業主必須發出30天的書面通知租金增加。如果累積的租金達10%或以上,則需要60天的書面通知。

艾麗斯法案:

如果你的樓宇正在出售,你一定要了解關於艾麗斯法案。此項聯邦法案允許業主通過逼遷所有租客後把物業撤出租賃市場。這往往被業主用作逃出租金控制的法律漏洞,允許業主把單位以市價出租給新租客。而沒有租客的樓宇有利業主賣得更高的價錢。

面臨艾麗斯法案逼遷的租戶有120天寬限期,除非是年長者或殘疾人士,在這種情況下他們有一年寬限期,也會收到搬遷費用。但也可以把焦點放在業主的不誠實用途來對抗艾麗斯法案逼遷。

如果你的樓宇正在出售, 在諮詢輔導員之前請不要簽署任何文件。                                        

瀏覽 WWW.SFADC.ORG 查閱有關三藩市          

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收購

收購指業主希望私下與租客洽談賠償,讓租客搬出之餘,業主又可以避免合法逼遷程序上的限制及日後對租賃單位的潛在限制。

收購對租客來說不是一個好主意,尤其是三藩市的租金一直居高不下。以下的例子說明了收購的賠償在現今的租務市場有多快花光:

不少租客遇上收購時其實都想選擇留下,不過很多時受業主的騷擾、恐嚇或逼遷威脅,他們便接受了收購。現在,收購受市府規管,租客有45天冷靜期去改變主意及取消與業主的收購協議。以下是你在考慮收購協議時需注意的事:

  • 現在三藩市的平均租金是多少?
  • 你打算居住在你的單位或這個城市多久?
  • 你會在三藩市另找單位住嗎?
  • 業主想你搬走事必有因。對你來說,你的單位還是賠償較為重要?

有關收購的新法例:
業主與租客洽談收購前必須透過「收購前協商披露表」向租務委員會登記,而且要給予租客一份房屋機構名單,讓租客知道可以到哪裡諮詢意見。

與業主洽談不是必須的,但如果你想洽談,你應該先諮詢律師或房屋輔導員意見及謹記在簽約45天內你仍有退出的權利。業主應把最後確實的協議在46-59天內交給租務委員會。

如發現業主有任何違法行為,租客可透過民事訴訟他。如收購涉及長者、傷殘人士或長期病患者,又或者在過去十年業主曾收購兩個或以上的單位,就會影響業主把樓宇轉型為康度。
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被業主騷擾

業主並不可以在口頭上或支體上對你作出騷擾或恐嚇,也不可以要求警察來強逼驅逐你。業主不可以因為你的種族、信仰、年齡、家庭狀況、懷孕、殘疾、病患、或因為帶有小孩的理由而歧視你。威脅個人的移民身份也屬於騷擾,在租金條例下是違法的。

業主擅自進入單位

業主必須24小時前以書面通知他需要進入你的單位,也只可以:

  • 進行必要或相方同意的維修或服務。
  • 向潛在租戶、買家、抵押人、維修人員或承包商顯示單位。
  • 應租客的要求檢查單位以便押金退款。
  • 當有法院命令書授權業主進入。

如果業主違法地進入你的單位,你應該以書面要求業主往後必需要24小時前通知,也聲明要求業主停止違法地進入。你也可以要求業主只可在正常營業時間安排進入(星期一至星期五,上午8點至下午5點)。 房地產經紀人則可以在周末有限地展示你的單位。

中斷水電煤供應

業主不可以中斷公用設施來對租客作出逼遷或騷擾。如果你的水電煤被中斷,你可以致電提供服務的公司,要求他們重新開啟。如果還是不行,請嘗試致電公用事業委員會415-703-1170。如果用水被關掉,請致電415-551-4767把帳單轉換到你名下。

盡可能記錄所有發生過的事情,包括日期和服務被中斷的時間。並以書面聲明你清楚了解住客權利,業主中斷服務是違法的。記得保存所有書信副本。如果業主拒絕支付水電費,你可以把帳單轉換到你的名下,並重新啟動服務。

你也可以到租務局 (25 Van Ness Ave.) 遞交一份「服務減少請願書」,以業主減少提供服務的理由來申請減低租金。

上鎖:

業主不可以把單位上鎖並將你趕出家門。

如果你被鎖在門外:

  • 根據“刑法典”第418條,業主違反法律犯罪,可能會被捕。
  • 你有權把鎖打開重返入內。請隨身攜帶你的租客證明。
  • 記錄這些事件,並寫信給你的房東,聲明你知道你的權利,要求停止這種情況發生,不再受到騷擾。 並保存副本。

請謹記

保留所有書信記錄、影印所有你給業主的信件、保存收據、記錄業主對你說的話、記下每個事件發生的地點和日期。 在騷擾的情況下,留意有沒有證人。

如果騷擾行為持續,寫信給業主例出所有發生過的攻擊性行為, 包括日期和時間。 如果騷擾繼續下去,你可以到租務局(如果在租金管制下)申請「服務減少請願書」來降低租金,也可以到小額索賠法庭或與律師協商其他法律訴訟方法。

你有權在高級法院申請限制令,限制業主與你作出聯繫。 表格可在高級法院書記處獲得(Polk和McAllister街拐角處)。
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